<사례> 부산시 재개발사업의 정비구역 내 한 필지 토지 280㎡ 중 A는 80㎡, B 80㎡, C, D, E가 각 40㎡씩 공유지분으로 보유하고 있다가, 정비구역 지정고시일 이후 C와 D는 원고 甲에게 이 사건 토지에 관한 각각의 지분 40㎡(합계 80㎡)에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다. 그 후 조합은 정비구역 내 토지등소유자로부터 분양신청을 받았고, 원고 甲은 분양신청 기간 내에 단독으로 분양신청을 하였으나, 조합은 甲을 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 정한다는 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하였다. 위 관리처분계획 수립은 적법한가?(고등법원).
1. 도시정비법=도시정비법 제76조제1항은 관리처분계획의 기준 등을 정하면서 제3호에서 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 ‘정비구역 지정 후 분할된 토지’를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있도록 규정하고 있고, 제7호 가목에서 2인 이상이 1토지를 공유하는 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있고, 도시정비법 시행령 제63조제1항제3호는 주택재개발사업의 토지등소유자에게 분양하도록 하기 위한 관리처분의 기준을 정하면서 ‘공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다’고 규정하고 있다.
2. 부산광역시 도시 및 주거환경정비조례=부산광역시 도시 및 주거환경정비조례 제37조(재개발사업의 분양대상 등)제1항제2호는 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총 면적이 부산광역시 건축조례 제39조의 규모 이상(60㎡)인 자가 주택재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자라고 정하면서 같은 조 제3항제3호에서 위 토지의 면적을 산정함에 있어 ‘1필지의 토지를 권리산정기준일 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 경우’는 그 해당 토지를 포함하지 않는다고 규정하고 있다.
3. 사례의 해결=이 사건의 경우 비록 원고 甲이 관리처분계획기준일에 이 사건 토지중 80㎡ 상당의 지분을 소유하고 있다 하여도 그 토지는 권리산정기준일인 이후 기존 공유자의 지분(C와 D의 지분 각 40㎡)을 직접 또는 순차 승계취득한 것으로 이 사건 조례 제37조제1항제2호가 정한 종전 토지 총면적의 산정에 포함되는 토지에 해당된다고 볼 수 없다.
한편 부산시 정비조례 제37조제2항제3호 단서에 따라 권리산정기준일 이전에 공유지분 소유 토지의 지분면적이 부산광역시 건축조례 제39조에 따른 규모 이상인 자(60㎡)는 단독 분양대상자가 될 수 있기는 하나, 원고가 취득한 기존 공유자의 각 공유지분 면적이 권리산정기준일 이전에 각 40㎡로서 60㎡ 이상이 아닌 한(지분면적 합계는 60㎡이상이지만), 비록 원고가 권리산정기준일 이후 위 각 공유지분을 취득함으로써 그 지분면적의 합계가 60㎡ 이상이 되었다고 하더라도 이 사건 정비조례 제37조 제2항 제3호 단서에 따른 단독 분양대상자로 볼 수 없다.
따라서 조합은 甲을 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 정한다는 내용이 포함된 관리처분계획은 적법하다고 할 것이다(결국 이 사건의 경우 정비구역 내 한 필지의 공유자는 A(80㎡), B(80㎡), 甲(80㎡), E(40㎡)로서, 단독 분양권자는 A, B, 및 공동분양신청권자 甲과 E로서, 한 필지의 토지에서 분양권이 3개가 부여된다고 할 수 있다).
유재관 대표법무사 / 법무사법인(유한) 동양