해당 사건에서 우선 주목할 점은 입찰 참가 자격 박탈 또는 입찰 무효 결정 권한이 ‘대의원회’에 있음을 명확히 했다는 점이다.
이번 가처분 결정문에서 그와 같은 근거로 정비사업계약업무 처리기준 제3조제2항을 들면서 ‘조합의 계약 체결과 관련하여 관계 법령 및 정관 등에서 정하지 않은 구체적인 방법과 절차는 대의원회가 정하는 바에 따른다고 규정하고 있다는 점, 이 사건 입찰의 경우 입찰 참여 안내서에 포함된 시공사 입찰 참여 규정에서 입찰에 특정한 하자가 있는 경우 대의원회 의결로 해당 입찰을 무효로 할 수 있다고 기 규정되어 있던 점’ 등을 토대로 총회가 아닌 대의원회에서도 입찰 참가 자격 제한 또는 입찰 무효 결의를 할 수 있다는 점을 명확히 하였다.
또한 대안 설계와 관련하여 서울 특별시 고시 등에서 “조합은 대안설계를 제안받은 경우 입찰서에 포함된 구체적인 설계도서, 공사비 명세서 등을 참조하여 적정성을 검토하여야 한다”고 되어 있으므로 사실상 시공사가 대안설계를 제안 시에는 단순한 건축 설계 도면 이외에 구조, 조경, 토목, 기계, 전기 등 각 공정별 도면을 별도로 제출할 의무를 사실상 부과하고 있다는 점도 주목할 만한다고 할 것이다. 사실 이제껏 입찰 과정에서 시공사는 조합 측 원안 설계와는 다른 특화 설계 내지 대안 설계를 제시하면서 구체적인 내역 자료 없이 건축설계도면 또는 조감도 만으로 마치 해당 시공사 책임 하에 그와 같은 대안 내지 특화 설계가 이뤄질 것처럼 홍보하여 놓고, 실제 설계 시공 과정에서 건축 인허가 내지 공사비 상승 등의 문제로 공염불에 그치는 경우가 많았다.
향후 입찰 과정에서는 시공사가 대안 내지 특화 설계를 제안함에 매우 조심스러울 것으로 보이고 만약 제시한다고 해도 ‘사업시행인가의 경미한 변경 사항 범위 내(예를 들어 정비사업비 10% 이내의 변경)’라는 제한이 있는 바, 유의하여야 할 것으로 보인다.
이주비 지원과 관련해서도 시공사는 여러 항변을 했지만 ‘세대당 2억원의 최저 이주비 보장’이라는 문구에 대해서도 정비사업계약업무 처리기준에서는 기본이주비에 대해서 ‘금융기관의 이주비 대출에 대한 이자 대여’로, 추가 이주비에 대해서도 재개발 사업에 한해서 ‘금융기관으로부터 조달하는 금리 수준의 추가 이주비 대여’로만 규정하고 있어서 사실상 무이자 대여 같은 이주비 지원은 시공과 관련 없는 재산 상 이익 제공으로 보고 있는 바, 시공사 입장에서는 사실상 예전처럼 기본 이주비 금융비용을 무이자 사업비에 포함시켜왔던 관행을 더는 유지할 수 없을 것으로 보인다.
다만 입찰보증금 몰수 조치와 관련해서는 도시 및 주거환경정비법 상 근거를 두고 있는 입찰 참가 자격 제한 조치와 달리 서울시가 강력히 추진하고 있지만 당장 도시정비법 등 관계 법령 상에 입찰 보증금 몰수 조치의 근거가 없는 바, 사실상 개별 조합이 자체 작성한 입찰 지침서 상 몰취 규정에 의거해서 시행되는 것인데 이에 대해서는 법령 상 근거가 아직 없는 관계로 해당 사유가 입찰 무효 결정을 넘어서 수백 억원에 이르는 입찰보증금 몰취 사유까지 충족시키는지에 대해서는 아마 관련 본안 소송 사건에서 치열하게 공방이 이뤄질 것으로 보이고, 여러 귀책 사유 등을 고려하여 실제 몰취되는 입찰 보증금 액수는 원래 지급했던 입찰 보증금 액수보다는 상당히 감액될 가능성도 배제할 수 없다.
김래현 변호사 / 법무법인 현