1. 문제의 소재=조합설립변경인가서상 조합원이 아닌 자이나 사실상 소유권자에 해당하는 자에게 기존 소유권자의 조합원 지위가 승계되는지에 대하여 문제되는 경우가 있다.
해당 조합에서는 소유권 승계 사실을 확인하고 매수자를 조합원으로 인정하여 총회 참석 등 권한 부여하였으나 해당 행정청에서 조합설립변경 인가서 상 매수인이 조합원으로 등재되어 있지 않음을 문제 삼아서 매수자에게 총회 참석 등 권리 부여한 것에 대해서 문제 삼는 경우 등이다.
2. 관련 법령 및 판례=도시 및 주거환경정비법(이하‘도시정비법’) 제2조제9호 가목에 따라 재개발사업의 경우 토지등소유자는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이고, 동법 제39조제1항에 따라 토지등소유자는 재개발사업사업의 조합원이 된다.
즉 재개발사업에 있어 토지 또는 건축물 중 하나만을 가지고 있어도 조합원의 자격이 인정되며, 위 조합원의 자격을 갖추고 있는 자는 조합설립에 동의를 하거나 가입의 의사표시를 하지 않아도 조합이 결성이 되면 당연히 조합원이 되는 것이다.
이와 같이 재개발사업의 경우 조합원의 강제가입제를 채택하고 있으므로 우리 법원은 재개발조합의 조합원은 조합설립인가시를 기준으로 하여 정관의 규정에 의하여 확정되고, 그 후 조합원의 지위에 양도 등의 사유가 발생한 경우에는 정관이 정하는 바에 따라 그 범위 내에서만 조합원의 변경이 가능하다고 보고 있다(대법원 1998.3.27. 선고 97누17094 판결 참조).
국토교통부 표준정관을 포함하여 해당 조합 정관 제9조 제5항은 조합원의 자격 등에 관하여 “양도·상속·증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며”라고 규정하고 있고, 제11조제1항은 “조합원이 토지 또는 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다”고 보고 있다.
한편 조합원 변경과 관련하여 도시정비법 제35조제5항 및 동법 시행령 제31조제3호는 토지 또는 건축물의 매매 등으로 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규 가입은 조합인가사항에 대한 경미한 변경에 해당한다고 보아 그 조합원 변동사항을 시장·군수에게 신고하도록 규정하고 있다.
그러나 이와 같은 조합원 변경에 관한 신고는 조합이 관청에 그 변경에 관한 사항을 보고하는 것에 불과하고 앞서 본바와 같이 귀 조합 정관에서 양도 등으로 조합원 권리 이전시 조합원의 권리를 취득한 자를 새로운 조합원으로 보고 있는 바, 그 조합원의 권리를 이전받은 자는 해당 부동산의 소유권이전등기 완료시 조합원의 지위를 취득한다 할 것이다(대법원 1996.9.24. 선고 96다25548 판결 참조).
3. 결어=재개발 사업시행구역 안의 토지 및 건물에 대하여 양도 등을 원인으로 새롭게 소유권을 취득한 자는 관할 행정청에 대한 신고여부와 관계없이 조합원으로서의 지위 등을 이전받게 된다.
김래현 변호사 / 법무법인 현