1. 도시정비법 등 관련 법령 및 그 해석=도시정비법 제72조는 “경미한 변경을 제외한 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우에 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”고 규정함으로써 재분양신청절차를 임의규정으로 정하고 있습니다.
한편 대법원이 “분양신청을 하지 아니하거나 철회한 자는 분양신청기간 만료일 다음날부터 조합원지위를 상실한다”고 보고(대법원 2013.7.25. 선고 2011다19744 판결 참조), “최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적, 세대수 및 세대별 면적 등이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효된다는 의미일 뿐”이라고 판시한 점에 비추어(대법원 2016.2.18. 선고 2015두2048 판결 참조), 종전 유효한 분양신청 절차에 따라 조합원지위를 상실한 현금청산자에게까지 사업시행계획변경인가가 있었다는 이유만으로 재분양신청 절차에서 분양신청권을 부여하는 것은 타당하지 않으므로 위 도시정비법 제72조제4항의 규정은 ‘조합원’만을 대상으로 한 규정으로 해석됩니다.
경미한 변경을 제외한 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 해당 조합의 선택에 따라 종전 분양신청을 그대로 유지할 수도 있고 조합원들을 대상으로 재분양신청 절차를 거칠 수도 있습니다.
문제는 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모의 변경이 없는 경우에는 위 도시정비법 제72조제4항의 전제조건이 갖춰지지 않아 조합원들을 대상으로 재분양신청절차를 진행할 수 없는 것이 아닌가 하는 문제가 제기될 수 있습니다. 그러나 도시정비법 제72조제5항에서 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 결의를 거친 경우 현금청산대상자들을 대상으로 분양신청 절차를 다시 거칠 수 있다고 규정하고 있는데 만약 조합원들은 정관이나 총회 결의를 거치더라도 재분양신청이 불가능하다고 보는 경우에는 형평성에 문제가 생긴다는 점, 조합원들의 의사를 존중하여 조합원들의 분양신청권을 넓게 보호하는 쪽으로 법원의 판시가 지속적으로 이루어진 점 등을 고려하면, 설령 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모의 변경이 없는 경우라고 하더라도 조합 정관이나 총회 결의를 거친 경우에는 조합원들을 대상으로 재분양신청절차를 거칠 수 있다고 해석하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.
2. 재분양신청을 할 경우 기존 현금청산대상자가 분양신청을 할 수 있는지 여부=전술한 바와 같이 도시정비법 제72조제4항은 종전에 분양신청을 하여 조합원의 지위를 유지하고 있는 토지등소유자만을 대상으로 재분양신청을 할 수 있도록 규정한 것이므로 설령 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모의 변경이 있는 경우라고 하더라도 위 규정만으로는 현금청산대상자로부터 분양신청을 받을 수는 없습니다. 다만 도시정비법 제72조제5항은 “정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우, 분양신청을 하지 아니한 자 및 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자에게 분양신청을 다시하게 할 수 있다”고 규정하고 있으므로 해당 조합은 총회의 의결을 거쳐 도시정비법 제72조제5항에 따라 현금청산자를 상대로 다시 분양신청절차를 거칠 수 있습니다(일종의 추가 분양신청절차).
김래현 변호사 / 법무법인 현