서울 새 아파트 VS 노후 아파트 값 ‘첫 역전’

서울에서 입주 5년 이하의 신규 아파트가 입주한 지 30년을 넘긴 노후 아파트 가격을 추월했다. 재건축 규제로 노후 아파트에 대한 기대감은 하락한 반면 신규 아파트를 선호하는 현상이 나타나면서 거래가격에 반영되고 있다는 분석이다.

직방에 따르면 서울지역에서 올해 처음으로 신규 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 가격에 거래됐다. 3.3㎡당 신규 아파트 대비 노후 아파트의 매매거래가격은 0.92배로 조사됐다. 

경기도는 신규 아파트 대비 노후 아파트의 3.3㎡당 매매거래가격이 지난해 0.87배에서 올해 0.79배로 격차가 커졌다. 인천의 경우 지난해와 비슷한 차이가 유지되면서 0.56배로 나타났다.

서울 주요 권역별로는 강남3구(강남·서초·송파)는 지난 2015~2018년 1.23~1.26배를 유지하던 신규 아파트 대비 노후 아파트 가격이 올해 1.01배로 격차가 줄었다. 강북 주택가격을 이끌고 있는 마용성(마포·용산·성동)은 신규 아파트가 늘어나면서 0.89배로 높은 가격에 거래가 이뤄졌다. 

노후 아파트와 신축 아파트의 차이는 지난해보다 더 커진 것으로 조사됐다.

강남3구와 마용성 지역 이외의 서울은 지난해까지 노후 아파트가 신규 아파트에 비해 거래가격이 높긴 했지만, 2017년부터 가격 역전현상이 발생해 올해 0.86배로 격차가 벌어졌다. 

신축과 노후 아파트의 매매 가격 역전 현상은 정부의 재건축 규제 정책에 따른 것으로 분석됐다. 다수의 규제 정책이 시행되면서 재건축을 진행 중이거나 앞둔 노후 단지는 가격 상승폭이 줄어들었다. 

반면 신규 아파트의 경우 상대적으로 거래가격의 상승폭이 커지고 있는 모습이다. 기존 강남3구를 중심으로 형성됐던 고가 아파트 거래시장이 마포, 용산, 성동 등 강북지역으로 확대되면서 신규 아파트의 거래가격이 높아지고 있다. 또 신규 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 일반분양가도 높아져 입주시점에서 높아진 분양가에 맞춰 거래가 이뤄지고 있는 점도 상승의 원인이 되고 있다.

전국적으로도 신규 아파트의 강세는 이어지고 있다. 제주를 제외한 모든 지역에서 노후 아파트보다 신규 아파트가 높은 가격에 거래가 이뤄지고 있다. 지역별로는 △부산 0.79 △대구 0.77 △울산 0.77 등으로 조사됐다. 서울과 달리 지방은 노후 아파트 재건축 투자에 대한 기대 수익이나 매력도가 떨어져 신규 아파트가 상대적으로 높은 가격에 거래되는 원인으로 판단되고 있다.

다만 부산 등과 같이 일찍부터 도시화가 이뤄진 지방에서는 노후 아파트에 대한 가치가 상대적으로 높아지고 있는 추세다. 부산과 대구, 울산 등에서는 지난 2015년 이후로 노후 아파트의 거래가격이 올해가 가장 높은 비율을 기록했다. 서울·수도권에 비해 규제 강도가 약한 지방에서는 재건축을 통한 투자수익 확보 기대심리가 반영된 것으로 보인다.

신규 아파트의 매매가격이 급등하고 있지만, 분양가상한제를 통한 분양가 안정은 당분간 쉽지 않을 것이란 전망이다. 분양가상한제 적용지역이 지정되면서 상한제 시행이 본격화하고 있지만, 실제 적용 단지는 내년 4월 이후에나 나올 예정이기 때문이다. 또 적용대상 지역도 일부분에 그치고 있어 단기간 내에 가격 안정을 기대할 수 없다. 

더불어 분양 이후 2~3년 후 형성되는 매매가격의 시간적 차이와 전매제한으로 거래가능 시점에서 체감되는 가격 상승분의 영향을 파악하기 쉽지 않을 것으로 분석된다.

직방 관계자는 “신규 아파트에 대한 수요가 늘면서 노후 아파트와의 가격 역전 현상이 더욱 커지고 있다”며 “분양가상한제가 시행되더라도 당분간 상한제 적용 아파트 공급이 없는 만큼 신규 아파트 가격은 더 상승할 수 있다”고 말했다.
 

심민규 기자 smk@arunews.com