분양가 보장, 분담금 유예 등
3. 합동점검결과 위법사항이라고 지적한 내용=지난 호에서는 한남3구역에서 시공자가 제안한 사업참여제안서 내용증 1) 사업비 무이자 지원, 2) 이주비 금융비용 무이자 지원이 법에 위반된 것인지를 알아보았다. 그에 이어서 아래 사항을 추가로 알아보도록 하겠다.
3) 분양가 보장=시공자중 한 곳이 제안한 분양가 보장의 내용은 아래와 같다.
①프라임타임 후분양
②7,200만원 일반분양가 보장(인허가청의 승인을 전제)
③분양가상한제 적용시-가산비 극대화, 일반분양 마감옵션제, 평형 대형화/고급화, 임대후 분양
④미분양시-최초 분양가 또는 7,200만원 중 높은 금액 기준으로 100% 대물변제
①‘프라임타임 후분양’이라고 하는 것은 착공후 바로 분양하는 가격과 입주시 가격이 차이가 나므로, 가장 적절한 시점을 선택하여 분양시점을 선택하도록 하는 것으로써, 후분양시 금융비용은 조합원이 부담하도록 되어 있다.
②‘일반분양가 7,200만원 보장’ 이라는 것은 분양가상한제가 미 적용시 일반분양분 평당 평균가격을 7,200만원으로 적용하되, 조합원 분양가는 상승이 없는 것으로 하였다. 그런데 이 일반분양가는 조합이나 시공자가 마음대로 정하는 것이 아니라 인허가청이 승인을 해 주어야 한다는 전제가 있기 때문에, 만약에 6,000만원으로 일반분양가가 정해지면 일반분양가는 6,000만원으로 정해지는 것이다. 이럴 경우 그 차액 1,200만원은 어떻게 되는 것인가? 이에 대하여는 구체적으로 제안을 하고 있지 않다.
다만 제④항에 ‘미분양시- 최초 분양가 또는 7,200만원 중 높은 금액 기준으로 100% 대물변제’ 제안을 하였기 때문에, 최초 분양가가 7,200만원 이상일 경우에는 그 금액으로 7,200만원 이하일 경우에는 7,200만원으로 대물변제하겠다는 것이다.
그런데 시세는 8,000여만원이 되는데 관할관청에서 6,000만원으로 분양하도록 분양승인을 해 주거나 분양가상한제에서 정하면 어떻게 되는가? 이 경우에는 시세 대비 일반분양가가 많이 낮아 6,000만원으로 전부 일반분양이 다 되어 버릴 것이기 때문에 미분양이 발생하지 않는다. 이럴 경우에는 대물변제하겠다는 제안은 무의미해 지는 것이다.
그리고 제③항의 경우중 ‘가산비 극대화’는 분양가상한선을 높이기 위하여 택지비에 가산되는 가산비용을 전문가 자문을 통하여 많이 포함되도록 하여 분양가상한선을 높여보겠다는 것이고, ‘일반분양 마감옵션제’는 일반분양자에게 발코니확장, 시스템에어컨, 빌트인 가전제품, 붙박이 가구 등 마감재옵션을 선택하도록 하여 이로 인하여 발생하는 초과수익은 조합원에게 주겠다는 것이다.
또 ‘평형 대형화/고급화’는 시공자가 설계변경비를 부담하여 고급대형평형을 확대한 뒤 이를 고급화하여 이익을 극대화 해 보겠다는 것이며, ‘임대후 분양’은 분양가상한제가 적용될 시 ‘한남 더 힐’처럼 일단 임대를 한 뒤에 법에서 정하는 몇 년간을 지난 뒤에 일반분양을 하도록 하여 분양수입을 극대화하겠다는 것이다.
위 내용들은 모두 공사금액과 관련하여 어떤 경우에는 자신들이 그 비용을 부담하거나 위험부담을 부담하여 조합원들에게 이익을 돌려주겠다는 것이기 때문에, 이를 공사와 관련없이 재산상이익을 제공하는 것이라고 해석할 수는 없다. 즉, 일정금액의 공사비를 받고 공사를 진행하면서, 이익이 발생하면 조합원이 이를 가지고 만약에 손해가 발생하더라도 이 손해를 시공자가 떠 안겠다는 것으로써, 일종의 지분제형식과 비슷하게 자신의 공사 사업제안을 하는 것이기 때문이다.
4) 분담금 유예=시공자가 제안한 조합원 분담금 유예의 내용은 아래와 같다.
①입주시 100% 납부 (A사, B사)
②입주 1년 후 100% 납부 (C사)
‘조합원 분담금’이라고 함은 새로 분양받은 아파트나 상가의 분양금액과 자신의 종전자산가액, 무상지분율을 기초로 하여 계산한 금액인데, 일반적으로는 일반분양자들이 분양대금을 내는 시점을 기준으로 하여 공사 도중에 순차적으로 10%, 10% 등등으로 입주시까지 모두 납부하게 된다. 이럴 경우에 조합원들은 공사도중에 그 돈을 납부할 부담을 가지게 되고, 또 이자도 부담하여야 한다.
그런데 이에 대하여 시공자 2개 회사는 입주시에 100% 납부하도록 하겠다고 제안을 하였고, 1개 회사는 입주 후 1년 뒤에 100%를 받겠다고 제안을 하였다. 이는 조합원으로서는 아주 좋은 조건의 제안이며, 이 때 분담금을 늦게 받음으로써 시공자에게 발생하는 금융비용은 시공자가 조합으로부터 받는 1조8,800여억원의 공사대금을 고려하여 자신이 떠안겠다는 것이다. 따라서 이 제안내용 역시 거액의 공사대금을 받는 대신 시공자가 그 정도의 비용은 자신이 부담하겠다는 공사금액관련 제안 내용이지 공사와 관련없이 금전적 이익을 조합원들에게 제공하는 것이 아니다.
5) 이주시 선지급 (마이너스 옵션)=일반적으로 시공자들은 조합원들에게 대한 특별무상제공 품목으로 냉장고, TV, 세탁기 등을 공짜로 많이 무상제공을 해 준다. 한남3구역의 경우에도 3사 모두 위와 같은 특별무상제공 품목을 제안하였다. 그런데 그 중에 1개 회사가 특이하게도 ‘이주시 특별무상제공품목중 일부를 선 지급’하겠다고 제안을 하였다.
즉, 일반적으로는 입주시에 신축아파트에 위 품목들을 빌트인으로 설치를 하는데, 그 중에 분리가 가능한 ‘김치냉장고, UHD TV, 세탁기, 건조기’에 대해서 착공전 이주시에 조합원이 원하면 이것을 선 지급을 하겠다는 것이다.
만약에 조합원들이 위 품목이 필요없다면 그 금액만큼 분담금에서 감해주고, 그리고 이주시에 위 품목을 받지 않고 입주직전 시점에서 위 품목의 가격범위내에서 유행에 따라 다른 모델로 선택을 할 수 있도록 한 것이다. 이는 어차피 준공시에 신축아파트등에 배치할 품목들을 조합원들이 이사를 나가 약 3년이상의 공사기간동안 다른 곳에서 거주할 때에 위 냉장고, TV, 세탁기, 건조기를 자신들이 이용하고 준공후 입주시 가지고 들어가도록 한 것인데, 이것이 왜 공사와 관련없이 재산상이익을 제공한 것이라고 판단을 하였는지 쉽게 이해가 가지 않는다.
4. 결 론=이 외에도 합동점검결과 위법이라고 지적한 사항은 많이 있다. 하지만 과연 위법인지에 관해서 이해가 가지 않는 항목이 대부분이다. 언론보도를 보면 한남3구역의 경우에는 시공자 재입찰로 가는 것으로 보이는데, 이런 방향으로 갈 경우 자칫 잘못하면 시공자들만 이익을 보고 조합은 손해를 볼 가능성도 배제할 수 없다.
왜냐하면, 예전에는 공사비를 받는 대신 그 중에 일정한 금액부분 상당액을 공사비용으로 책정하여 조합이 사업을 수월하게 진행하도록 하였는데, 그 모든 것을 위법이라고 하여 사업제안을 하지 못하게 되면 조합의 사업진행과 조합원들의 이주, 분담금 납부는 매우 힘들어 지고, 반면에 시공자는 이익이 더 발생할 가능성이 있기 때문이다. 그래서 아마도 위 사항들이 위법이라고 최종 판단이 된다면 조합은 공사비를 상당금액 깎아서 발주 할 수 밖에 없을 것이다.
김조영 변호사 / 법률사무소 국토