Q. 종후자산(분양예정 대지 또는 건축물)의 토지/건물 비율이 있다고 하는데 이 비율은 어떻게 산정되고 왜 필요한가요? 


A. 「도시 및 주거환경정비법」은 종후자산을 분양예정 대지 또는 건축물이라고 하고 그 감정평가액을 관리처분계획에 반영하도록 규정하고 있습니다.(법 제74조) 종후자산 감정평가는 대부분 분양받는 조합원에게 귀속되는 구분소유건물을 대상으로 하고 이는 전용부분과 대지권으로 구성됩니다. 


아파트 등의 구분소유건물은 전용부분과 대지권이 일체로 거래되는데 종후자산 감정평가는 전유부분에 따라 대지권이 적정하게 배분되어 질 것을 전제로 하여 일체로 평가합니다. 


이러한 평가방식은 평가대상의 등기유형과 거래관행을 반영한 것이라고 할 수 있습니다. 그런데 「도시정비법」 시행규칙 별표 ‘관리처분인가계획 신청서’는 종후자산가액을 토지와 건물로 구분하고 이를 합산하도록 되어있습니다. 토지/건물 가액구분은 대다수 정비사업이 조합원에게 토지와 건물이 따로 등기되는 토지, 건물이 아닌 아파트 등의 구분소유 물건을 분양하는 점을 감안하면 불필요한 것으로 보일수도 있습니다. 


관리처분계획에 토지/건물 가액을 나누지 않는 사례도 많습니다. 그럼에도 토지/건물 비율은 예비적으로 관리처분계획에 포함하는 것이 바람직합니다. 필자가‘예비적으로’라는 단서를 붙인 이유는 토지/건물 비율을 새로이 산정할 수 있는 시기가 경과되는 경우 다른 기준을 임의로 정하기 어려워 관리처분계획상의 토지/건물비율이 필요하기 때문입니다. 


바꿔 말하면 토지/건물 비율은 관리처분계획 수립시점 뿐만 아니라 일반분양(도시주택보증공사 분양보증) 시점 등 필요시에 감정평가를 통해 재산정할 수 있습니다. 더욱이 이때의 비율이 보다 합리적이고 사업수지에 도움이 되는 경우가 많습니다. 다음 회에는 시점별 토지/건물비율 산정방식에 대해 살펴보겠습니다.
 

김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인

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