Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령이 개정 되었습니다. 분양가상한제가 민간택지로 확대 시행되는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.
A. 이번 회에는 분양가상한제가 부동산시장에 미칠 영향에 대해 살펴보겠습니다. 시행지역, 분양가수준 등 변수는 다양하지만 결국 분양가상한제가 시장에 어느 정도 작용하는 가는 분양시장에서의 가격조정이 전체 부동산 시장의 가격수준에 어느 정도 영향을 미치느냐로 귀결된다 할 수 있습니다.
아파트가 ‘주거’라는 특수성이 있으나 신규상품이 중고보다 높게 거래되는 일반 경제원리를 감안하면 분양아파트의 가격은 기존아파트 가격을 통상 상회(매매가격의 상한선)할 것입니다. 따라서 분양가는 전체시장의 가격 가늠자로서 매매시장 전체에 영향을 줄 것입니다.
그런데 이러한 상한제의 영향을 판단하는데서 중요한 부분이 있습니다. 바로 전체시장에서 분양시장이 차지하는 비중입니다. 기준에 따라 다르긴 하나 2018년 아파트 매매건수로 볼 때 분양아파트의 비중은 전체 아파트시장의 약10%(127,702 /1,321,341 : 국가통계포털, 거래원인별 아파트매매현황 참조) 수준입니다.
만약 상한제로 공급물량이 위축되면(2014:153,410, 2015: 262,670 한국주택협회 자료, 2015년 3월부터 민간택지 분양가 상한제는 주택가격상승률 등을 반영하여 제한적으로 적용) 기존아파트는 단기간에 감소하지 않으므로 신규물건의 비율이 감소하고 시장에 미치는 영향이 감소될 수 있습니다.
상한제가 작동하기 위해 지속적인 물량공급이 동반돼야 하는 이유입니다(일부 지역에서 상한제 발표 이후 기존아파트 가격이 상승하는 현상은 공급에 대한 우려가 반영된 것으로 해석될 수 있습니다).
기존아파트의 매매가격과 분양가의 격차가 어느 정도로 책정될 것인지도 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 매매가와의 격차가 공급축소와 맞물리게 되는 경우 전반적인 부동산 시장 왜곡현상을 초래할 수도 있기 때문입니다.