재건축 과정에서 발생하는 주택과 상가 소유자의 분쟁을 줄이기 위해서는 사전협의체 제도를 법제화하고, 조합설립 동의요건을 완화하는 등의 개선이 필요하다는 지적이 나왔다.
한국감정원은 지난달 26일 서울 강남구 건설회관 중회의실에서 ‘재건축사업 주택·상가 분쟁 해소방안 마련을 위한 세미나’를 개최했다.
이번 세미나에서 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 주제발표를 통해 “일선 재건축사업에서 주택-상가 간의 이해관계가 달라 분쟁이 반복적으로 발생하고 있다”며 “주택-상가 간의 분쟁이 발생하면 사업이 장기화되거나, 중단되는 사례까지 발생하는 만큼 양측 모두에게 손해를 끼치게 된다”고 설명했다.
김 선임연구위원에 따르면 상가의 경우 재건축에 따른 가격상승 효과가 높지 않은데다, 일부 단지에서는 상가공급 기준이 없어 분양이 제한되는 경우도 발생해 분쟁의 원인이 되고 있다는 설명이다. 영업 공백에 따른 보상 근거가 없는 만큼 재건축에 따른 손실이 불가피하다는 점도 문제다. 또 일부 상가 소유자는 조합설립을 방해할 목적으로 과도한 보상을 요구하면서 이른바 ‘알박기’를 하는 경우도 적지 않다.
실제로 서울의 A아파트의 경우 지난 2004년 조합설립인가를 받아 관리처분까지 진행했지만, 상가조합원의 미이주로 사업기간이 2년 이상 지연됐다. 분쟁에 따른 손실금액만도 100억원 이상이 될 것으로 추정되고 있다.
또 경기도의 B아파트는 상가소유자의 미동의로 사업이 지연되면서 상가의 요구조건을 수용하는 것으로 합의를 진행한 이후에야 조합을 설립할 수 있었다. C아파트의 경우 상가 소유자가 과도한 보상을 요구하면서 조합설립에 동의하지 않아 토지분할을 통해 상가를 제척한 후 재건축을 진행했다.
이에 따라 김 선임연구위원은 주택과 상가의 분쟁 해소를 위한 방안으로 △재건축 동별 동의요건 삭제 △상가조합원에게 동일한 지분권자로 아파트 분양권 부여 △주택-상가 이면계약 금지 △추진위원회 단계에서부터 사전협의체 구성 △주택-상가 독립정산방식 관련 기준 마련 등을 제안했다.
아파트의 경우 가격 상승 가능성이 높은 반면 상가는 가격 상승률이 상대적으로 낮은 만큼 상가소유자는 상대적으로 불이익을 받는 것으로 생각하게 된다. 따라서 상가 소유자에게도 아파트 분양권을 부여하는 조건으로 동별동의 요건을 삭제하자는 것이다. 현행 재개발과 마찬가지로 전체 토지등소유자의 일정 비율을 충족하면 조합을 설립할 수 있도록 일원화해야 한다는 내용이다.
사전협의체의 경우 사업초기 단계에서 주택-상가 소유자의 이해관계 조정을 위해 법제화할 필요가 있다는 주장이다. 현재는 협의당사자 지위 문제와 협의 기준이 불명확하고, 전문성이 부족해 오해와 갈등이 생겨나고 있다는 판단이다. 따라서 조합설립인가 전에 사전협의를 진행하게 되면 분쟁 해소와 원만한 합의도출로 소송 등의 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다는 것이다. 또 상가가 독립정산 방식으로 진행하는 경우가 많기 때문에 독립정산 협약에 대한 표준안을 마련하는 방안도 소개했다.
심민규 기자 smk@arunews.com