분양가상한제 본격 시행 | 정부 “집값 또 오르면 상한제 추가 지정”

민간택지 분양가상한제 기준을 완화한 이후 첫 대상지역으로 서울시 내 27개 동을 지정했다. 서울 강남권이 대거 적용지역으로 지정된 가운데 강북에서는 이른바 ‘마용성영(마포·용산·성동·영등포)’도 포함됐다. 다만 업계의 예상과 달리 동작 흑석, 양천 목동, 경기 과천 등은 상한제 적용지역에서 빗겨났다. 이에 대해 정부는 상한제 미적용에 따른 ‘풍선효과’가 발생할 경우 신속하게 추가 지정하겠다는 방침이다.

▲서울시 내 총 27개동이 상한제 적용… 강남4구에만 22곳 지정=국토교통부는 지난 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 분양가상한제 적용지역 지정 및 조정대상지역 일부 해제를 발표했다. 분양가상한제 적용지역은 집값 불안우려 지역을 선별해 동(洞) 단위로 핀셋 지정해 시장에 미치는 영향을 최소화했다는 설명이다. 

지정구역은 서울 내 총 27개 동으로 강남에만 80%가 넘는 22개 동이 지정됐다. 강남4구 내 전체 동이 45개라는 점을 감안하면 절반 가까이가 상한제 적용지역이 된 셈이다. 강북권에서는 한남재정비촉진사업으로 건설사들의 경쟁이 치열한 한남동과 보광동 일대가 지정됐다. 또 영등포 여의도동, 마포 아현동, 성동 성수동1가 등도 지정됐다.

국토부는 “최근 분양가격 상승률이 높고, 집값 상승세가 지속되고 있어 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 지정요건 충족지역을 구 단위로 선별했다”며 “정비사업과 일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동 단위로 핀셋 지정키로 했다”고 설명했다.

▲미지정구역, 집값 상승 등 풍선효과 발생 시 추가지정 추진=정부는 이번 분양가상한제 적용을 피해간 지역에서 집값 상승 등 풍선효과가 발생하면 추가지정을 신속하게 진행한다는 방침이다. 양천 목동, 동작 흑석, 경기 과천, 광명 등은 당장 일반분양이나 고분양 책정 등의 우려가 없다는 이유로 이번 상한제 지정에서 제외됐다. 하지만 과열 조짐이 보일 경우 발 빠르게 대응하겠다는 계획이다.

지난 10일 공동 기자간담회에서 김상조 청와대 정책실장은 “분양가상한제 대상 27개 동을 발표했지만, 필요하다면 언제든지 순발력 있게 추가 지정할 수 있다”며 “과열조짐을 보이는 일부 지역에 대해서는 ‘핀셋 규제’ 원칙을 계속 유지·강화해 나갈 것”이라고 밝혔다.

지난 11일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 “부동산 시장의 불안을 대비해 추가 대책을 준비하고 있다”며 “여러 가지 거래에 대한 조사나 세제·금융상의 대책, 심지어 분양가상한제에 대한 추가 적용 여부의 문제도 배제하지 않는다”고 강조했다.

▲정비사업 6개월 유예… 상한제 피할 단지 거의 없어=재건축·재개발 등 정비사업에 6개월 유예가 적용되지만, 실제 상한제를 피할 수 있는 구역은 극소수에 불과할 전망이다. 개정 주택법 시행령에 따르면 관리처분계획 인가를 받았거나 신청한 조합은 시행일로부터 6개월 이전에 입주자모집승인을 신청하면 상한제 적용을 받지 않게 된다. 

하지만 관리처분인가를 신청·인가했더라도 이주·철거를 완료해야 입주자모집승인 신청이 가능하다. 또 입주자모집승인 신청 전에 HUG 도시주택보증공사와의 일반분양가 협의도 마쳐야 한다. 사실상 신청 단계에 있는 구역은 시간적으로 입주자모집승인 신청이 불가능하고, 인가를 받은 곳들도 상한제를 피할 수 있는 곳은 제한적일 수밖에 없다는 것이다.

실제로 상한제 유예에 따른 대표적인 수혜 단지로 평가 받는 강동구 둔촌주공아파트의 경우에도 빡빡한 일정을 진행해야 겨우 피할 수 있을 전망이다. 4월말까지 입주자모집승인을 신청하기 위해서는 관리처분변경 총회를 진행해야 하는데, 당장 공사비 증액에 따른 한국감정원의 검증 절차를 진행해야 한다. 검증 과정은 1~2개월로 길지 않지만, 보완 등의 조치가 떨어질 경우 기간은 더 길어질 수도 있다. 개포주공1단지도 상가조합원과의 갈등이 사그라졌지만, 남은 일정을 진행하기에는 여유가 없는 상황이다.

심민규 기자 smk@arunews.com