<사례1> 종전자산가격 평가에 미등기 건물이 포함되어야 하는지 여부?
<사례2> 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 경우, 반드시 대표자를 선정해야 하는지 여부?
1. 사례<1>의 해결=도시 및 주거환경정비법 제2조제9호 및 제39조제1항에 비추어 보면 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가 건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 하는 점, 무허가 건축물은 원칙적으로 관계법령에 의하여 철거되어야 할 것인데도 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하거나 그에 상응하는 출자비율을 인정하여 주면 결과적으로 위법행위를 한 자가 정비사업의 시행으로 인한 이익을 받는 결과가 되어 부당한 점, 재건축사업의 원활한 시행을 위하여는 정비구역 안의 무분별한 무허가주택의 신축 내지 증축을 규제할 현실적 필요성이 있는 점, 무허가건축물 등으로 한하여 조합원들 사이의 상대적 출자비율에 변경이 생기게 되면 조합원들의 총의가 왜곡되어 적법한 토지등소유자들의 재산권이 침해될 우려가 있는 점 등을 고려하여 보면 재건축사업의 관리처분계획을 수립함에 있어 종전자산가격의 평가대상은 원칙적으로 공부의 기재를 기준으로 한 적법한 건축물만이 이에 포함된다고 보아야 할 것이고 위법한 건축물은 종전자산가격의 평가대상에서 제외된다고 봄이 상당하다.
위와 같은 법리에다가 ①재건축 조합정관 제39조는 보상의 예외로서 ‘사업시행구역안의 철거되는 일체의 지장물 중 등기 또는 행정기관의 공부에 등재되지 아니한 지장물은 보상대상이 될 수 없다’고 규정한 점 ②이 사전 미등기건물은 무허가건축물대상이나 과세대장 내지 기타 공부에 등재되어 있지 아니한 점 ③1989.3.25. 이전에 발생한 무허가건축물의 면적은 종전자산가격의 평가대상에 포함된다는 취지의 부산시 정비 조례 제36조 제3호는 재개발사업의 관리처분계획을 전제로 하는 것이어서 주택재건축사업의 관리처분계획에 관한 이 사건에서는 그 적용이 없는 것으로 보아야 하는 점 ④설령 그렇지 않다 하더라도 이 사건 미등기건물이 1989.3.29. 이전에 신축·증축된 것(이는 부산시 정비조례 제36조 제3호에 의할 때 종전자산가격의 평가대상에 포함될 수 있는 조건에 해당함)이라고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 미등기 건물은 종전자산가격의 평가대상에 포함되지 않는다고 보아야 한다.
2. 사례<2>의 해결=도시정비법 시행령 제33조제1항제1호 가목은 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 규정하고 있는데 위 규정은 토지 또는 건축물이 수인의 공유에 속한 경우에도 토지등소유자의 수를 1인으로 하여야 한다는 동의자 수 산정방법에 관한 규정이라고 할 것이므로 대표자의 선정은 공유자의 동의 여부에 대한 의사를 표시하는 하나의 방법을 예시한 것에 불과하다.
따라서 토지등소유자의 동의율은 산정함에 있어서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우 그 토지등소유자가 조합설립에 동의한 것으로 보기 위하여는, 반드시 대표소유자(조합원)을 선정을 하여야 하는 것은 아니고, 그 공유자 전원의 동의로 선임된 대표자가 조합설립에 동의하거나 대표자의 선임 없이 공유자 전원이 조합설립에 동의할 것을 요하고, 공유자 중 일부는 대표자를 선정하여 조합설립에 동의하고 나머지 공유자들은 개별적으로 동의한 경우에도 위 두 경우와 마찬가지로 해당 토지등소유자가 조합설립에 동의한 것으로 봄이 상당하다.
유재관 대표법무사 / 법무사법인(유한) 동양