[ Key Point ]힘들게 지정한 정비구역이 해제되는 경우가 더러 있습니다. 과연 정비구역은 어떤 때에 해제가 되며, 이 내용을 참고하여 해제되지 않으려면 어떻게 하여야 하는지를 살펴보도록 하겠습니다.
1. 서울특별시 지난 7년 동안 총 132곳의 정비구역 해제
가. 한국주택경제신문 2019.10.28.자 보도=2019년 국정감사시에 자유한국당 김석기 국회의원이 서울특별시로부터 제출받아 공개한 자료에 의하면, 박원순 서울특별시장이 취임한 뒤 2012년~2019년까지 약 7년 동안 총 132곳의 정비구역이 해제되었음. 이는 서울특별시 내에 현재 정비사업추진중인 구역이 263곳인 점을 감안하면 전체 정비구역중 1/3가량이 해제된 것임.
나. 정비구역 해제 영향=재건축·재개발 등 정비사업을 하려면 정비구역이 지정되어야 함. 정비구역이 지정되지 않은 상태에서 재건축·재개발사업 진행은 불가능. 따라서 정비구역이 해제된다는 것은 해당 구역의 재건축·재개발등 정비사업 진행이 안된다는 의미.
이는 곧 해당 구역의 건축물 노후화를 진행시키고, 도로 등 열악한 정비기반시설의 방치 등 주거환경이 계속 열악해 짐을 의미. 또 재건축·재개발 등 정비사업진행이 안되어 신규주택공급에 심각한 악영향을 초래하게 됨. 결국 주택공급부족→ 주택가격상승 → 전세가격 상승 등 서민 경제생활에 악영향을 미침.
2. 정비구역은 어떤 경우에 해제하게 되는가?
가. 정비구역 해제는 누가 하는가?
정비구역 지정권자가 해제 : 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외) (법 제8조)
☞ 도지사, 자치구의 구청장, 광역시의 군수는 정비구역을 지정할 수 있는 정비구역 지정권자가 아니며, 이 중 자치구의 구청장, 광역시의 군수는 ‘정비계획을 입안하여 특별시장·광역시장에게 정비구역 지정을 신청’할 수 있는 권한만 있다.
나. 정비예정구역 해제 (의무적)=‘정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 아니하거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 아니하는 경우’ (법 제20조제1항제1호)에는 정비예정구역을 해제하여야 함.
정비기본계획에는 ‘단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 포함되어야 함)’이 포함되어야 함(법 제5조제1항제10호). 따라서 기본계획에 기재되어 있는 정비예정구역의 정비계획수립시기로부터 3년이 지나도록 정비구역지정을 하지 아니하거나, 구청장등이 정비구역의 지정신청을 하지 아니하는 경우에는 정비예정구역을 해제하여야 함. 이는 의무적으로 해제하여야 할 사항임.
다. 정비구역 해제 (의무적)=법에 규정된 해제 사유는 아래와 같다.
제20조(정비구역등의 해제) ①정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비예정구역 등을 해제하여야 한다.<개정 2018. 6. 12.>
1. <생략> 위 정비예정구역에 관한 내용임.
2. 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 의무적으로 정비구역을 해제하여야 함. 단, 조합이 시행하는 재개발사업·재건축사업에 국한 함(법 제20조제1항제2호).
가. 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 제31조에 따른 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 한다)의 승인을 신청하지 아니하는 경우
나. 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 제35조에 따른 조합설립인가(이하 “조합설립인가”라 한다)를 신청하지 아니하는 경우(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정한다)
☞ 법 제118조에 따른 공공지원을 하려는 경우에는 추진위원회를 구성하지 아니할 수가 있는데, 이 경우에 해당한다.
다. 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우
라. 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 제50조에 따른 사업시행계획인가(이하 “사업시행계획인가”라 한다)를 신청하지 아니하는 경우
3. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우
☞ ‘토지등소유자가 시행하는 재개발사업’의 경우에는 조합설립을 하지 않기 때문에 사업시행계획인가 신청까지의 기간을 5년으로 길게 규정하였다.
위 1, 2 를 보면 정비구역지정후 사업시행계획인가 단계까지만 일정시한을 정해 놓고 지연시 정비구역해제 사유가 되도록 되어 있고, 그 이후에는 사업이 지연되더라도 정비구역해제대상에는 해당되지 않는 것으로 되어 있음. 그 이유는 사업이 상당히 진행되었는데 정비구역지정을 해제하면 사업자체가 무산되어 많은 피해가 발생하기 때문임. 이 각 단계에 법에서 정하는 기간을 대비하여 기재하면 아래와 같다.
정비구역지정 예정일 →(3년)→ 정비구역지정(신청) →(지정·고시된 후 2년 또는 3년)→ 추진위원회 구성 승인 신청 →(2년)→ 조합설립인가 신청→(3년, 토지소유자 방식 재개발은 5년)→ 사업시행계획인가 신청 → 관리처분계획인가 → 이주, 착공 → 준공, 입주
그런데 위 기한의 기산일을 산정함에 있어 아래와 같이 법 부칙에 조항이 있으니, 각 사업별로 아래 부칙을 참조하여 그 기한을 산정하여야 함.
부칙 <법률 제14567호, 2017.2.8.>
제4조(도시환경정비사업의 정비구역등 해제 요청 기산일에 관한 적용례) 이 법 시행 전의 도시환경정비사업의 정비구역 등 해제 요청을 위한 기산일의 산정에 관하여는 제20조제1항제2호다목 및 라목의 개정규정에도 불구하고 법률 제13508호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률의 시행일인 2016년 3월 2일 이후 최초로 정비계획(변경수립은 제외한다)을 수립한 경우부터 적용한다.
제5조(정비구역등 해제 신청 기산일에 관한 적용례) ①법률 제11293호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 (2012.8.2.) 당시 정비구역이 지정된 경우에는 제20조제1항제3호의 개정규정에 따른 “정비구역으로 지정·고시된 날”을 “2012년 2월 1일”로 본다.
②제20조제1항제2호다목 및 라목의 개정규정은 2012년 2월 1일 이후 최초로 정비계획을 수립(변경수립은 제외한다)하는 경우부터 적용한다.
③제1항에도 불구하고 제20조제1항제2호다목의 개정규정은 2012년 1월 31일 이전에 정비계획이 수립된 정비구역에서 승인된 추진위원회에도 적용한다. 이 경우 같은 목의 개정규정에 따른 “추진위원회 승인일부터 2년”은 “법률 제13508호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률의 시행일인 2016년 3월 2일부터 4년으로 본다.
김조영 변호사 / 법률사무소 국토