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분양가상한제(3)
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분양가상한제(3)
  • 김종일 평가사
  • 승인 2019.11.07 11:01
  • 댓글 0
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아는만큼 보이는 감정평가

Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다. 분양가상한제가 확대 시행될 수 있다고 하는데 제도변경 내용과 부동산시장에의 영향이 궁금합니다.


A. 분양가상한액 관련 택지비 산정에서 표준지공시지가를 기준으로 산정한 가액을 당해 용지조성에 소요되는 원가를 고려한 가액으로 합리성을 검토하도록 하는 것은 감정평가 관련법규 및 제반이론 등에 부합한다고 할 수 있습니다. 


「감정평가에 관한 규칙」에서 감정평가방식을 적용할 때 하나의 주된 방법으로 평가하고 다른 방식으로 평가한 가액과 비교하여 합리성을 검토하도록 규정하고 있고(제12조), 감정평가 이론상으로도 택지에 조성원가법을 적용하는 것은 당해 물건특성을 반영하는 평가방식으로 볼 수 있기 때문입니다. 


그럼에도 재개발·재건축사업의 경우 분양가상한제 택지가격 산정에 원가를 검토하는 것은 신중을 기하여야 합니다. 원가적정성 확보가 쉽지 않기 때문입니다. 정비사업의 원가는 비유하자면 빗물, 개천 등 다양한 요소로 장기간에 걸쳐 이뤄진 강물이라고 할 수 있습니다. 반면 일반 수용방식 택지개발사업은 주로 빗물로 단기에 구성되는 우물로 볼 수 있습니다. 


즉, 정비사업은 여타 택지개발사업에 비해 출자되는 토지의 유형이 다양하고 비용투입시점과 가격산정 시점간의 괴리가 클 수 있습니다. 또한 사업구조상 비용항목이 상호연계되는 경우가 많아 적정 토지 귀속분을 파악하는데도 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 정비사업에서 원가를 택지비에 고려하고자 할 때는 다음과 같은 전제가 필요하다고 봅니다. 


첫째 정비사업에 맞는 택지조성에 소요되는 원가를 산정하는 합리적인 기준이 마련되어야 하고 둘째 비용추계 방식의 한계를 인식하고 원가에 의한 제도운용에서 택지가격 합리성 검토를 탄력적으로 적용하여 원가가 평가가액 결정의 ‘주된 요소’로 작용하지 않도록 주의가 필요합니다. 다음 회에는 택지비 평가액 타당성검토에 대해 알아보겠습니다.  

김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인


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