Q. A재개발 조합입니다. 저희 조합은 건물 완공후 입주까지 마쳤으나 조합원들 사이의 내부 분쟁 등으로 인하여 소유권이전등기절차를 마치지 못하고 있습니다. 소유권이전등기절차 지연으로 인해 조합이 부담하여야 하는 법적 책임이 있나요.
A. 재개발사업은 정비기반 시설이 열악한 사업구역 내 토지, 건물 소유자들이 합심하여 기존 건축물을 철거하고 새로운 아파트, 상가 등을 신축하는 사업을 의미한다. 사업구역 내에는 서로 다른 지번을 가지는 수많은 토지들이 있지만 사업이 완료되면 그 토지들은 하나의 지번을 가지고 신축된 아파트, 상가의 대지권의 목적이 된다. 사업구역 내 토지 등기가 아파트, 상가의 집합건물등기로 바뀔때까지 거쳐야 하는 법적절차가 많으며 여기에는 상당한 시간과 비용이 지출된다.
일반적으로 시공사가 아파트, 상가 건물을 완공하고, 이에 대해 사용승인, 사용검사를 받은 다음 조합이 시공사와 상의하여 입주지정기간을 정하여 수분양자에게 통보하면, 분양대금을 지급하면서 입주절차가 완료되며. 이후 조합이 총회 등을 거쳐 아파트에 대해 준공인가를 받고 이전고시 및 소유권보존등기를 경료하면 수분양자가 소유권이전등기를 경료하게 된다.
드물게 사안과 같이 수분양자들이 분양대금을 지급하면서 입주까지 마쳤음에도 불구하고 조합원 사이의 분쟁, 총회 정족수 부족 등으로 이전고시 등의 절차가 지연되어 소유권이전등기를 하지 못하는 경우가 있다.
수분양자들은 소유권이전등기가 지체됨으로 인해 아파트 매매 및 담보대출 등을 정상적으로 하지 못하여 경제적으로 상당한 피해를 입게 된다. 이 경우 조합이 소유권이전등기절차 지연에 따른 손해 배상 책임을 부담할까. 위 문제는 조합의 소유권이전등기절차 이행의무가 언제 발생하는지와 관련되는 바, 만약 위 의무가 이전고시 이후 발생한다고 본다면 조합은 손해배상책임을 부담하지 않을 것이다(이전고시가 되지 않고서는 소유권이전등기 자체를 할 수 없기 때문이다).
그러나 대법원은 “조합과 수분양자 사이에 이 사건 아파트 중 분양계약의 대상이 된 부분에 관한 소유권이전등기에 대하여 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이루어진 것으로 볼 수 있고(대법원 2008.12.24. 선고 2006다25745 판결 등 참조), 건설공사의 진척 상황 및 사회경제적 상황에 비추어 분양대금이 완납되고 분양자가 건물을 준공한 날로부터 사용승인검사 및 소유권이전등기에 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간(1년)이 경과한 때 그 이행기가 도래한다고 보아야 한다”고 하여 조합에게 입주예정일로부터 1년이 지난 이후부터 소유권이전등기의 지연책임을 부담하게 하였다(대법원 2015.1.15.선고 2014다65892 판결 등 참조).
아울러 대법원은 조합이 부담하는 손해배상액을 실제 손해액 대신 분양대금의 10%에 해당하는 돈에 대하여 이행지체 기간 동안의 법정이율인 연 5%의 비율로 계산한 액수로 판단하였다. 나아가 다른 하급심 판결례를 보면 수분양자의 손해배상청구 소송에서 조합에게 귀책사유가 없다는 항변(인근주민의 공사방해, 여러 소송 진행에 시간 소요, 사업비증가에 따른 총회 개최가 필요 등)을 모두 배척하였다.
위와 같은 대법원 판례 법리에 비추어보면 사안의 A조합의 경우에도 특별히 소유권이전등기절차 지연에 귀책사유가 없음을 입증하지 못하는 이상 수분양자에게 분양대금의 10%에 해당하는 돈에 대하여 입주예정일 만료일 1년 이후부터 소유권이전등기절차가 완료되는 기간까지 법정이율을 적용한 손해배상금을 부담할 가능성이 크다고 사료된다. 결국 A조합으로서는 소유권이전등기절차 지연에 귀책사유 없음을 보여줄 수 있는 사실관계를 파악하고 이를 뒷받침할 증거를 확보하는 것이 필요하다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안