재개발사업의 현금청산절차에는 강제수용제도가 적용된다. 재개발사업이 공익사업으로 의제되기 때문이다. 재개발사업의 강제수용절차는 대부분 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따라 이루어진다. 


재개발조합은 토지보상법상 사업시행자의 지위에 있고 같은 법률을 준수하여 현금청산절차를 이행하여야 하므로 토지보상법의 내용을 이해하는 것이 필요하다. 특히 재개발조합이 주목해야 할 사업인정의제 및 수용재결 절차에 대해 살펴보자.   


사업인정은 국토교통부장관이 공익성 등을 검토하여 사업시행자에게 강제수용권을 설정하는 행정행위를 말한다. 재개발사업에서는 관할 구청장 등으로부터 사업시행계획인가를 얻어 이를 고시하면 토지보상법상 사업인정고시가 있는 것으로 보게 되는데, 이를 사업인정 의제제도라 한다. 


위 의제제도로 인하여 토지수용제도가 남용되고 사업인정에 공익성이 있는지 검증하지 못한다는 비판이 있어 토지보상법은 이를 담보할 수 있는 수단, 즉 사업인정 의제시 중앙토지수용위원회의 의견청취 및 공익성 심의제도를 개정 내용에 포함시켰다.    


토지보상법 제21조제1항 및 제2항에 따르면 국토교통부장관은 사업인정을 하려면 관계 중앙행정기관의 장 및 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사와 협의하여야 하며 대통령령으로 정하는 바에 따라 미리 제49조에 따른 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 하고 사업인정이 있는 것으로 의제되는 공익사업의 허가·인가·승인권자 등은 사업인정이 의제되는 지구지정·사업계획승인 등을 하려는 경우 제1항에 따라 제49조에 따른 중앙토지수용위원회 및 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 한다. 위 규정은 2015.12.29.에 개정되었고 부칙<법률 제13677호, 2015.12.29.>에 따라 2016.6.30.이후 사업인정으로 의제되는 사업시행계획인가를 얻는 재개발사업구역에 적용된다. 


중앙토지수용위원회가 사업인정 인허가권자로부터 공익성 협의요청을 받게 되면 의견수렴절차 이행여부(토지보상법 제21조 의견수렴, 사업시행에 관한 의견수렴 등), 공공성(사익과 공익 사이의 이익 형량, 공공기여도, 공익의 지속성 등), 수용의 필요성(방법의 적절성, 사업의 시급성 등), 입법목적의 부합성(해당 공익사업의 근거법률의 목적, 상위계획 및 시행절차 등의 부합여부 등), 사업시행자의 사업능력(사업재원 및 해당 공익사업의 근거법률에 따른 법적 지위 확보 등) 등을 기준으로 공익성을 검토하여 이에 대한 의견을 제시하게 된다. 


만약 위 절차를 이행하지 않았다면 관리처분계획인가 이후 수용재결결정을 받는데 큰 어려움을 겪게 될지 모른다. 중앙토지수용위원회의 협의결과 및 중앙토지수용위원회의 공익성 협의에 관한 의견서는 이후 재개발조합이 현금청산자와의 협의가 성립되지 않을 경우 신속한 사업시행을 위해 관할 토지수용위원회에 수용재결을 신청할 때 필수적으로 첨부하여야 하는 자료이기 때문이다(토지보상법 시행령 제12조제1항제10호, 같은 법 시행규칙 별지 13호 참조). 관할 지자체에서 토지보상법의 개정내용까지 충분히 숙지하지 못하는 경우도 있으므로, 재개발조합에서 위 절차를 누락하지 않도록 적극적으로 의견을 개진할 필요가 있다.
 

공대호 변호사 / 법무법인 혜안

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