정비사업 진행을 결정하는 것은 누구인가요?
[ Key Point ]
정비사업에는 추진위원회, 조합, 정비사업전문관리업자, 시공자 등 각종 협력업체 등이 모두 관여하고 있습니다.
이렇게 많은 업체들이 있는데, 과연 정비사업 진행을 결정하는 것은 누구일까요?
1. 정비사업 진행절차 중 소유자들의 동의를 받아야 하는 단계
정비사업은 시장·군수가 진행해 주는 것도 아니고, 또 추진위원회나 조합 임원이 강제적으로 진행을 한다고 하여 진행이 되는 것이 아닙니다.
각 단계별로 필수적으로 토지등소유자의 동의가 있어야만 그 다음 단계로 진행이 됩니다.
위 사업진행에 있어 토지등소유자의 동의를 받아야 하는 시기를 보면 아래와 같습니다.
① 정비구역이 지정된 뒤 추진위원회를 구성할 때에 토지등소유자 과반수의 동의를 받지 않으면 구성할 수가 없습니다.
② 추진위원회 구성승인을 받은 뒤에 조합을 설립하기 위하여 창립총회를 개최하려면 토지등소유자의 3/4이상(사업별로 약간 차이가 있음)의 동의를 받지 않으면 창립총회를 개최할 수가 없습니다. 그리고 그 뒤 조합설립인가를 받을 때에도 이 동의율은 유지되어야 합니다.
③ 추진위단계에서나 조합단계에서 시공자 등 각종 협력업체를 선정하여야 하는데, 이 또한 토지등소유자나 조합원들이 선정하게 됩니다.
④ 조합설립인가를 받은 뒤에 구체적인 사업시행계획을 수립하여 사업시행계획총회에서 결의를 하려면 조합원 과반수 또는 2/3의 동의를 받아야 합니다.
⑤ 사업시행계획인가를 받은 뒤 조합원 분양신청을 받게 되는데, 조합원들의 분양신청율이 저조하면 이 또한 그 다음 단계로 진행하기가 어렵습니다.
⑥ 분양신청현황을 기초로 하여 관리처분계획을 수립하여 총회에서 의결을 받으려면 조합원 과반수 또는 2/3이상의 동의를 받아야만 합니다.
⑦ 관리처분계획인가 후 이주를 하게 되는데, 만약에 조합원들이 제대로 협조를 해 주지 않으면 사업진행에 많은 차질이 발생하게 됩니다.
2. 결론
이상에서 알 수 있는 것처럼 정비사업진행을 결정하는 것은 결국 토지등소유자 또는 조합원들인 것입니다.
따라서 조합임원이나 시공자가 일방적으로 정비사업을 마음대로 진행하는 것처럼 잘못된 비방을 하지 말고, 자신이 정확히 판단을 하여 올바른 의결권을 행사함으로써, 정비사업을 성공적으로 진행하도록 하여야 할 것입니다.
조합원이 사업도중 탈퇴할 수가 있는가요?
[ Key Point]
사업초기에 잘 몰라서 조합원이 되었는데, 중간에 탈퇴를 하고 싶습니다. 사업진행도 잘 안되는 것 같고, 서로 싸우는 것을 쳐다보는 것도 지겹고 그래서 빨리 여기서 벗어나고 싶습니다. 조합원 탈퇴가 가능한가요?
1. 토지등소유자의 사업계속 참가여부 결정단계
정비사업을 진행함에 있어 토지등소유자가 이 사업에 계속하여 남고 싶은지 아니면 사업에 가담하고 싶지 않는지에 따라 결정할 수 있는 단계가 3 ~4 차례가 있습니다.
재건축사업과 재개발사업의 차이점 중에 하나는 재건축사업은 조합설립에 동의한 토지등소유자만 조합원이 됩니다.
반면, 재개발사업은 동의율이 충족되어 조합설립인가가 나면 동의하지 않은 사람도 모두 조합원이 됩니다.
위 사업단계별로 설명을 드리면 아래와 같습니다.
① 먼저 재건축사업의 경우에는 이 사업에 참가하고 싶지 않으면 조합설립동의를 하지 않으면 됩니다. 추진위원회 구성동의서를 제출한 사람은 조합설립인가 전에 반대의사를 표시하면 되고, 추진위원회 구성동의서를 제출하지 않은 사람은 조합설립동의서를 제출하지 않으면 됩니다.
② 재개발사업의 경우에는 본인이 조합설립동의를 하지 않더라도 다른 사람의 조합설립동의율이 충족되면 본인도 강제적으로 조합원이 됩니다.
③ 재건축사업이든 재개발사업이든 일단 조합설립인가가 나면 조합정관에 탈퇴할 수 있는 조문이 있기는 하지만 탈퇴에 대하여 조합총회결의를 얻도록 되어 있고, 조합원들이 탈퇴 동의를 해 주지 않기 때문에 임의적인 탈퇴는 거의 불가능합니다.
④ 따라서 사업시행계획인가 후에 실시하는 조합원분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않으면 현금청산대상자가 되어 조합원지위를 상실하게 됩니다.
⑤ 그리고 분양신청을 하였다고 하더라도 관리처분계획인가 후에 실시하는 분양계약기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 이 또한 현금청산대상자가 되어 조합원 지위를 상실하게 됩니다.
⑥ 위와 같이 재건축사업은 3차례, 재개발사업은 2차례 사업에서 빠질 수 있는 기회가 있는데, 이런 것들을 모두 제외하고도 투기과열지구 등 조합원지위양도가 제한되는 지역을 제외하고는 본인이 소유한 부동산을 매도하고 얼마든지 사업에서 빠질 수가 있습니다.
김조영 변호사 / 법률사무소 국토