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신탁업자가 사업시행자가 되었을 경우의 찬성·반대 입장
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신탁업자가 사업시행자가 되었을 경우의 찬성·반대 입장
  • 김조영 변호사
  • 승인 2019.10.11 10:11
  • 댓글 0
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김조영 변호사의 동영상 강의와 함께하는 꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식

 [ Key Point ] 현행법상 신탁업자가 사업시행자가 될 수 있는 경우는 어떤 사업인가? 신탁업자가 단독으로 사업시행자가 될 수 있는가? 신탁업자가 단독사업시행자가 되었을 경우의 장단점은?


1. 신탁업자가 공동사업시행자가 될 수 있는 경우=현행 정비사업에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 등 3가지가 있습니다. 주로 알고 있는 사업의 주체인 사업시행자는 조합인 경우가 많이 있는데, 현행법상 신탁업자가 공동사업시행자가 될 수 있는 경우는 재개발사업에 국한되어 있습니다.
 

위에서 보시는 바와 같이 신탁업자는 재개발사업의 경우에만 조합 또는 토지등소유자와 공동으로 사업시행자가 될 수 있도록 규정되어 있습니다.


2. 신탁업자가 단독 사업시행자가 될 수 있는 경우=그런데 신탁업자가 단독으로 사업시행자가 될 수 있는 경우가 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제27조에 보면 재개발사업·재건축사업의 지정개발자라는 것이 있는데, 이 지정개발자로 지정되면 재개발사업 또는 재건축사업을 단독으로 시행할 수 있습니다.


지정개발자는 시장·군수가 지정을 하게 되는데, 신탁업자가 지정개발자로 지정되려면 3가지 요건중에 어느 하나만 충족하면 신탁업자가 지정개발자로 지정되어 단독사업시행자가 될 수 있습니다. 이 3가지 요건중 3호의 경우가 가장 일반적으로 선호하는 방법인데 아래에 그 조문을 굵은 글씨로 표시해 보겠습니다.


제27조(재개발사업·재건축사업의 지정개발자) ①시장·군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 "지정개발자"라 한다)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.  <개정 2018. 6. 12.>
1. 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때
2. 제16조제2항 전단에 따라 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외한다)

3. 제35조에 따른 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때


이와 같이 신탁업자가 지정개발자로 지정되어 단독으로 사업을 시행할 수 있는 절차에 관하여는 추후 자세하게 설명드리도록 하고, 본 강의에서는 단독으로 사업을 시행하게 되었을 경우의 장·단점을 살펴보도록 하겠습니다.


3. 신탁업자가 단독 사업시행자가 되었을 경우 정비사업 진행절차=신탁업자가 지정개발자로 지정되어 단독으로 사업시행자가 되었을 경우에는 정비사업 진행절차상 아래 흰색으로 표시된 부분인 ‘추진위원회 구성승인, 창립총회, 조합설립인가’절차가 생략되게 됩니다. 따라서 그 만큼 사업진행이 빨라 질 수는 있습니다.


4. 신탁업자 진출에 대한 찬성입장=신탁업자의 정비사업 진출에 관하여는 찬·반 논쟁이 많이 뜨거운 상황입니다. 먼저 찬성하는 입장의 설명을 들어보면 다음과 같습니다.
①신탁업자를 단독시행자로 선정하면 사업진행이 엄청나게 빨라진다.    
②추진위원장이나 조합장의 비리가 사라진다.
③신탁회사의 자금력으로 공사비 등 협력업체에 대한 비용을 지급할 수 있어 사업이 중단될 가능성은 매우 적다.
④토지등소유자와 도급제 방식으로든 지분제 방식으로든 원하는 대로 할 수 있다.
⑤일반분양이 잘 안되더라도 그 정도의 위험부담은 신탁회사의 자금력으로 충분히 부담할 수 있다.
⑥추진위, 조합 운영비가 들지 않는다.
⑦각종 협력업체의 용역비 단가를 줄여서 사업비용을 최대한 줄일 수 있다.
⑧추진위원회나 조합이 있다고 하더라도 이를 해산하고 우리를 사업시행자로 지정하면 기존에 투입된 모든 비용을 우리가 부담하겠다.


5. 신탁업자 진출에 대한 반대 입장=반면에 반대하는 입장도 만만치 않습니다.
①신탁업자의 정비사업담당 직원들의 지식이 부족할 수 있다.    
②신탁업자에게 수수료 또는 사업이익을 별도로 주어야 한다.
③신탁업자도 여러 곳의 정비사업을 하다 보면 자금력이 부족할 수 있다.
④신탁업자가 사업에 대여해 주는 자금의 이율이 기존의 시공자 연대보증하에 금융기관으로부터 대출받던 것에 비하여 높을 수 있다.
⑤신탁업자와의 계약을 해제하려면 통상적으로 동의한 비율과 동일(3/4이상)하게 시행자지정해제를 하여야 하기 때문에 해제가 어려워 일방적으로 끌려갈 수 있다.
⑥사업시행에 관한 모든 의사결정을 신탁업자가 전횡하더라도 단독시행자이기 때문에 통제가 쉽지 않다.
⑦신탁업자의 이익과 토지등소유자의 이익이 충돌할  때에는 회사의 이익을 우선시 할 수밖에 없다.
⑧협력업체 선정에 있어서 신탁업자 직원에 의한 새로운 비리가 발생할 수도 있다.
⑨지분제 방식의 경우에 신탁업자의 이익을 위하여 저가 위주로 협력업체 선정시 능력이 부족한 협력업체가 선정될 수가 있다.


6. 결 론=신탁업자의 정비사업 진출이 잘 안 되는 사업장의 활력소가 될 수도 있고, 또 사업진행에 걸림돌이 될 수도 있을 것입니다. 위에 장단점을 모두 말해 두었으니 잘 선택하여 신중하게 결정을 하시기 바랍니다.
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토


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