Q. 최근 분양가상한제 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다. 분양가상한제에 대한 제도변경 내용과 부동산시장에 미치는 영향이 궁금합니다.
A. 분양가상한제 확대 시행 여부가 최근 부동산시장의 큰 화두로 떠오르고 있습니다. 현재 시행되고 있는 분양가관련 규제는 시·군·구의 분양승인, 주택을 선분양을 하는 경우 도시주택보증공사의 분양보증(분양보증 시점 기준 최근 인근 아파트 가격의 110% 수준을 기준),그리고 주택법 시행령에 규정된 분양가상한제를 들 수 있습니다.
분양가상한제는 분양승인이나 분양보증이 주택가격 추이와 관계없이 지속적으로 시행되어온 것과 달리 가격상승 또는 하락 국면에 따라 민간택지로의 확대 또는 공공택지에만 적용되도록 축소되는 사이클을 반복하여 왔습니다.
즉, 분양가관련 규제 중 파급효과가 가장 큰 제도라고 할 수 있어 개정 주택법 시행령 개정내용 및 시행여부를 파악하고 제도변경이 부동산 경기에 미치는 영향에 대한 검토가 필요할 것입니다. 이하에서는 분양가상한제에서의 분양가 산정방식과 입법 예고된 분양가상한제 주요사항, 그 영향 등에 대해 살펴보겠습니다.
분양가상한제는 용어 그대로 분양가의 상한선을 정하는 것입니다. 예를 들어 분양세대가 100세대이고 상한제를 통해 산정된 분양가가 1,000억이라고 한다면 분양가의 최대치가 1,000억이 됩니다. 이에 따라 사업시행자가 상한액의 범위 내에서 층별, 위치별 차이에 따른 분양가를 산정하고 또는 총액을 상한액 이하로 분양하는 것도 가능합니다.
분양상한가격은 크게 아파트 용지로서 조성된 토지가격을 의미하는 ①택지비와 아파트 신축에 소요되는 제반비용인 ②건축비의 합계(①＋②)로 구성됩니다. 여기에 일반 택지비와 건축비로 반영하기 어려운 산정대상 아파트에 소요되는 연약지반공사비 등 택지비가산비, 건축물 구조 등 건축비가산비를 합산하면 분양가상한선이 산정합니다. 다음 회에는 분양가상한제의 주요 개정내용에 대해 알아보겠습니다.
김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인