김조영 변호사의 동영상 강의와 함께하는 꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식

정비사업은 소유자만 할 수 있는가요? 세입자는 하지 못하는 가요?

[ Key Point ] 재건축·재개발등 정비사업은 소유자만을 위한 것인가요? 사업이 진행되면 그 곳에 살고 있던 세입자도 모두 이사를 나가야 되는데, 세입자가 정비사업에 참여할 수 있는 방법은 없는가요?

1. 세입자가 서러운 이유
재건축·재개발 사업이 아니더라도 일반적으로 세입자가 서러운 이유가 무엇인가요?

주택임대차계약기간은 기본이 2년이고, 상가건물임대차계약기간은 기본이 1년인데, 이 법이 적용되어 계약갱신을 하더라도 5년 또는 10년만 연장할 수 있습니다. 

그래서 결국 임대차기간이 종료되면 이사를 가야 하기 때문에 주거 또는 사업이 불안정하게 되는 것이지요.

만약에 이사를 가지 않으려면 계약갱신 때 임대차보증금 및 임대료를 주인이 요구하는 대로 인상해 주어야 하는데, 이것이 어려워 결국 이사를 나가야 하는 경우가 많이 발생하는 것입니다.

그리고 세입자가 이사 나갈 때에 주인이 새로 들어오는 세입자로부터 보증금을 받아서 나가는 세입자에게 주기 때문에 세입자는 이사나가는 날에도 불안한 마음을 떨칠 수가 없습니다.
 

정부에서 발표할 때에는 주택보급률이 100%가 넘기 때문에 공급은 제대로 되어 있다고 말하는데, 왜 대도시의 경우에 자신이 소유한 주택에서 자신이 살고 있는 주택의 비율인 ‘자가점유비율’이 40%~60% 밖에 되지 않는 것일까요? 결국 40%~60%만 자신 소유 집에 살고 있고, 나머지는 전부 다른 사람 소유집에 사는 세입자라는 것 아닌가요?
 

2. 도시 및 주거환경정비법상 조합원의 개념
도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 등)에는 「① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다......」 라고 규정하여 토지등소유자만 조합원이 될 수 있는 것으로 규정되어 있습니다.

그런데 위 법 제2조(정의) 제9호에는 아래와 같이 규정되어 있습니다.

「9. “토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다......

가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자」

따라서 소유자만 조합원이 될 수 있고, 세입자는 조합원이 될 수가 없도록 되어 있기 때문에 세입자는 정비사업의 주체가 될 수가 없습니다.

그 이유는 조합원이 되면 자신이 소유하고 있던 부동산을 현물로 출자하고 신축아파트나 상가를 분양받게 되는데, 소유자뿐만 아니라 세입자까지 신축건축물을 조합원 분양가로 분양받게 되면 일반분양수입이 발생하지 않아 재건축·재개발사업이 불가능할 수도 있기 때문입니다.

만약에 용적률 상승을 지금보다 2~3배로 상승시켜주면 세입자에게도 혜택이 가능한 사업을 할 수도 있을 것입니다.
 

우리 정비사업에는 어떤 종류의 건축물을 신축할 수 있는가요?

[ Key Point ] 재건축·재개발 등 사업에 있어서 신축할 수 있는 건축물이 무엇인지에 따라 사업수익이 크게 좌우된다. 그래서 사업시행자가 건축물의 층수나 아파트, 오피스텔, 사무용 빌딩 중 수익이 많이 남는 건축물을 마음대로 선정하여 신축할 수 있도록 허용하면 안되는가?

1. 여러 용도와 높이의 건물
우리의 주변을 보면 많은 종류의 건물이 있음을 볼 수 있습니다. 

크게 주택과 상가점포 건물, 그리고 업무용 사무실 건물 등이 있는데, 이 종류에 따라 높이, 용적률 등도 다릅니다.
그런데 재건축·재개발사업은 기존의 건축물을 허물고 그 땅위에 신축건축물을 짓는 것이 기본이기 때문에 소유자들은 가급적 그 땅위에 높게, 이익이 많이 나는 유형의 건물을 짓고 싶어 할 것입니다.

이런 경우에 소유자들이 신축건축물의 유형을 마음대로 짓도록 허용하면 어떤 결과가 초래될까요?

재건축·재개발사업은 대부분 기존주택이 낡아져서 신축주택을 짓는 것이 목적인데, 이익이 많이 발생하는 상가점포, 사무실빌딩 등을 높게만 짓게 되면 주택공급이 많이 부족하게 될 것입니다.

그래서 법으로 각 사업별 신축건축물의 종류를 정해 두고 있습니다.

2. 각 정비사업별 신축할 수 있는 건축물의 유형
도시 및 주거환경정비법 제23조에는 각 사업별로 신축할 수 있는 건축물의 종류를 규정하고 있습니다.
법령 내용 및 해설은 동영상 강의를 참조하시고, 결론적으로 요약하면 아래와 같습니다.
 

김조영 변호사 / 법률사무소 국토