■ 시공자의 중요성 및 수익구조는 무엇인가요?
[ Key Point ] 조합이 재건축·재개발등 정비사업을 추진할 경우 가장 중요한 협력업체가 시공자라고 한다. 시공자는 그냥 공사업체에 불과한데 도대체 왜 시공자가 그렇게 중요한 것인가? 단순히 공사업체라는 역할 이외에 더 많은 역할을 하는 것인가?
1. 정비사업의 쌍두마차=흔히 재건축·재개발등 정비사업을 할 경우에 조합과 시공자를 사업의 쌍두마차라고 합니다. 사업상 중요한 역할을 시공자가 담당하고 있음을 표현하는 말입니다. 그런데 우리가 일반적으로 생각할 때에 시공자는 그냥 공사하는 건설회사가 아닌가요? 도대체 공사업체 이외에 어떤 역할을 하고 있는 것인가요? 조합과 시공자간의 역할을 아래와 같이 설명할 수 있습니다.
[ 조합 ]
① 사업시행의 주체
② 조합원 의사결정의 주체
③ 시공자의 고객
[ 시공자 ]
① 공사의 주체
② 자금조달의 주체
2. 조합의 입장에서 본 시공자의 역할=조합의 입장에서 본 시공자는 아래와 같은 역할을 하게 됩니다.
가. 신축공사를 해 주는 건설회사=신축공사를 해 주는 건설회사인데, 만약에 공사를 중단하거나, 부실공사로 인한 공사하자가 발생하거나, 마감자재공사가 미흡하거나, 공사기간을 지연시키면 조합의 입장에서는 엄청나게 힘든 물질적·정신적 고통을 당하게 됩니다.
나. 자금 조달 역할=재건축·재개발등 정비사업의 경우에는 소유자들이 초기자금을 납부하지 않고 진행하고 있어서 정비사업에 필요한 각종 사업경지를 시공자가 자금조달을 안 해 주면 사업진행이 안됩니다.
신탁회사가 사업시행자가 될 경우에는 자금을 신탁회사가 조달해 오기 때문에 시공자가 자금조달업무는 하지 않는 단순 시공업체가 될 수도 있습니다.
일반적으로 자금조달의 방식에는 아래의 2가지가 있습니다.
① 시공자가 조합에 직접 대여
② 조합이 금융기관으로부터 대여시 연대보증
3. 시공자의 예상이익=그러면 일반적으로 시공자는 어떤 이익을 예상하고 있을까요? 도급제 사업과 지분제 사업이 약간 다릅니다. 도급제 사업의 경우에는 “도급공사로 인한 공사비 이익”을 예상하고 있고, 지분제 사업의 경우에는 “도급공사로 인한 공사비 이익 및 사업진행에 따른 사업수익”까지 예상하게 됩니다.
4. 왜 선정되려고 노력하는 것일까요?
①공사가 대규모입니다. 신축세대수가 보통 500~수천가구에 달합니다.
②지분제 사업이 아니더라도 도급공사만으로도 수익이 가능합니다.
③그리고 지분제 사업의 경우에는 사업이익까지 가지게 됩니다.
④개발사업과 달리 토지매수대금이 필요 없습니다. 토지는 조합원이 될 소유자들이 모두 소유하고 있기 때문입니다.
⑤그래서 금융비용까지 부담하면서 수주하려고 노력하는 것입니다.
⑥일반적으로 주택가격상승기에는 지분제, 하락기에는 도급제를 선호하게 됩니다. 조합은 이와 반대가 되겠지요?
■ 무이자 이주비라는 것은 무엇인가요? 또 유이자 이주비는 무엇인가요?
[ Key Point ] 재건축·재개발을 할 때에 기존의 건축물을 철거하고 이사를 가게 되는데, 이 때 이주비를 조합에서 빌려 준다고 합니다. 그런데 이주비 중에 무이자 이주비가 있고 또 유이자 이주비가 있다고 하는데 무슨 차이가 있는가요?
♣ 이주비는 대개 금융기관에서 조합원에게 빌려주는 것이고 모두 이자가 발생합니다.
‘이주비’라고 함은 사업구역내의 주택이나 건물에 거주하고 있는 소유자들이 공사기간 동안에 집을 비우고 이사를 나가야 하는데, 그런 사람들이 다른 지역에 전셋집을 얻을 때에 임대차보증금등으로 사용하라고 금융기관에서 대출을 해 주어 조합원들이 받아가는 대출금을 말합니다. 주로 시공자가 자신이 마련한 자금으로 빌려주거나, 금융기관으로부터 토지등소유자 개인의 이름으로 대출을 받고 시공자가 보증을 서는 경우가 많으며, 이때 대출금에 대한 이자를 시공자가 자신의 부담으로 대신 납부하게 되면 소유자의 입장에서는 이자가 없는 것이나 마찬가지여서 이때의 이주비를 “무이자 이주비”라고 하고, 이자를 대출자인 토지등소유자 본인이 부담하는 이주비를 “유이자 이주비”라고 합니다.
대개는 시공자선정시에 입찰에 참여하는 시공자에서 제안을 하는데, 무이자 이주비를 “기본 이주비”라고도 표현을 하면서 이주비대출금에 대한 이자를 시공자가 부담하여 금융기관에 납부하게 되고, 유이자 이주비는 “추가 이주비”라는 명칭으로도 사용하며 무이자 이주비만으로는 전세금이 부족한 경우에 추가로 금융기관 등으로부터 대출을 받게 되는데, 이 때 발생하는 이자는 대출을 받은 조합원들이 직접 부담하여 금융기관에 납부를 하게 됩니다. 그리고 이 이주비는 나중에 입주 시에 반환을 해야 하는 돈입니다.
다만, 이러한 기본이주비 및 추가이주비는 조합원 자신이 소유하고 있는 주택이나 상가 등 부동산을 담보로 하여 대출을 받는 것이기 때문에, 자신이 소유하고 있는 부동산에 이미 근저당권 등 담보가 설정되어 있으면 해당 부동산의 시가에서 그 담보금액을 공제한 나머지 금액의 한도 내에서 대출을 받게 됩니다. 따라서 각 조합원별로 이주비를 받는 금액이 다를 수가 있습니다.
어느 시공사가 시공자선정단계에서 조합에 입찰제안서를 제출할 때에 이주비등을 제안하는 내용을 살펴보면 아래와 같습니다.
일례로 무이자 이주비를 세대당 평균 1억 5,000만원을 지급하고(이주비는 시공사가 지급보증함), 이주비와 별도로 이사하는데 소요되는 이사비용을 세대당 3,000만원을 지급하는 것으로 제안할 경우.
이때 혼동하지 말아야 할 것은, 공짜로 주는 이사비용은 1,000만원이고(무상지급이라고 기재되어 있음), 나머지 2,000만원은 무이자대여에 해당될 수 있습니다. 이 경우 입주시에 반환을 하여야 하는 것이니 착오없으시기 바랍니다.
♣ 2018.2.9.이후 시공자 선정의 경우에는 무이자이주비, 이사비 등의 제안을 할 수 없습니다.
그런데 시공자선정과 관련하여 건설회사 등이 이주비, 이사비등을 과도하게 제안하여 사회적으로 물의를 빚자 국토교통부에서는 2018.2.9.부터 시행된 국토교통부 고시 ‘정비사업 계약업무처리기준’ 제29조제2항에서 “사업시행자등은 건설업자등에게 이사비, 이주비, 이주촉진비, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 요청하여서는 아니 된다.”는 금지조항을 둬 위 일자 이후에 진행되는 시공자 선정절차에서는 무이자이주비, 유이자이주비, 이사비 등의 제안사항을 볼 수가 없을 것 같습니다.
김조영 변호사 / 법률사무소 국토