[ Key Point ] 50㎡ 소유자에게 65㎡를 공짜로 준다는 말이 어떻게 가능한 것인가?
♣ 어떻게 위와 같은 일이 가능한가?
1. 정비사업 수익 계산례
‘아니 도대체 어떻게 되었기에 재건축·재개발사업을 하면 이익이 발생한다고 하지?’
고 여사님의 아파트의 경우에 60㎡ 아파트 10세대를 허물고 그곳에 75㎡ 아파트 20세대를 건축하는 것으로 예정해 봅시다.
건축비를 ㎡당 130만원으로 공사하였을 때에 총공사비는 19억5,000만원이 소요될 것입니다(75㎡×120만원×20세대). 재건축·재개발사업은 일반적으로 조합원들이 소유한 토지위에 신축을 하는 것이기 때문에 토지비용은 투입이 없는 것으로 가정 하겠습니다.
그리고 신축아파트 75㎡ 20세대 중에 10세대는 고 여사를 포함한 기존의 소유자들에게 각 1채씩 주고 나머지 10세대를 조합원이 아닌 일반인들에게 일반분양하기로 하였습니다.
일반 분양가를 ㎡당 500만원으로 가정해 보겠습니다. 그러면 75㎡ 10세대의 일반분양가액은 37억5,000만원이 됩니다(75㎡×500만원×10세대).
일반분양 수입금 37억5,000만원 중에 총공사비 19억5,000만 원을 공제하면 18억 원이 남습니다. 이 때 기타 금융비용등 사업비용이 10억원 정도 소요되었다고 가정하더라도 약 8억원의 이윤이 발생하게 되는 것입니다.
2. 지분제와 도급제
가. 지분제 방식=지분제 라고 함은 조합이 사업의 주체이긴 하지만 공사를 맡은 시공사가 재건축·재개발사업을 주관하여 시행하면서 공사비, 사업비등을 전부 시공사의 책임으로 진행하게 됩니다. 그리고 조합원에게는 75㎡아파트 1채만 공짜로 주고 나머지 이윤은 시공사가 가져가되, 이 경우 사업에 소요되는 모든 비용을 시공사가 부담하여, 사업에 따른 손실 위험성도 시공사가 지게 되는 방식을 말합니다.
이를 정리해 보면 다음과 같습니다.
·10세대 일반분양 수익금 37억 5,000만원
(75㎡×㎡당 500만원×10세대)
·신축공사비 19억 5,000만원 (75㎡×㎡당 130만원×20세대)
·금융비용등 기타 사업비용 10억원
·총 수익금 8억원 + 도급공사이윤 @ (시공사)
따라서 시공사에서는 위와 같이 공사비를 ㎡당 130만원으로 계산했을 때의 공사로 인한 이윤 이외에 사업이윤이 남기 때문에 고 여사님 등 소유자들이 신축공사기간동안 나가서 살 수 있는 집의 임대차보증금을 자신들이 이자를 대신 납부해 주고서 무이자로 대출해 줄 수가 있는 것입니다.
나. 도급제 방식=도급제 라고 함은 사업주관을 조합원들의 단체인 조합이 직접 시행하고 시공사는 단순히 조합으로부터 신축공사만 도급받아 진행하게 되는데, 이 경우 조합은 단순히 시공사에게 공사도급금액만 주고 공사를 시키는 경우를 말합니다. 따라서 조합원들은 공사비와 사업에 투입되는 비용을 모두 자신들의 부담으로 조달하여야 하며, 대신 사업으로 생기는 이익을 전부 조합원들이 가져가게 됩니다.
만약에 조합원들이 위와 같은 지분제방식의 사업설명을 들으면 조합원들 중 상당수는 『어? 그렇게 이윤이 많이 남으면 시공사에게 시행을 맡길 것이 아니라 우리가 직접 시행하고 공사는 평당 공사금액을 책정하여 시공회사에게 도급을 주면 시공사가 가져가는 8억원 정도가 소유자들인 우리에게 돌아올 것 아닌가?』라는 생각을 할 수도 있을 것입니다.
그래서 사업이윤을 시행사가 가져가는 것으로 하지 않고 조합원들이 사업을 주관하여 그 이윤을 가져오고, 공사를 하게 될 시공사에게는 단순히 공사도급금액만 지급하기로 하는 경우에는 시공사가 가져가게 될 약 8억원이 조합원 10세대에게 배당이 됩니다. 이를 나누면 1세대 당 8,000만원씩이나 더 배당되게 것입니다.
3. 지분제와 도급제중 어느 것이 유리할까?
♣ 현실적으로는 누가 더 이익일지 모름
하지만 실제 사업을 완료하였을 경우에 어느 사업방식이 더 이익일지는 모릅니다.
첫째, 도급제의 경우에는 사업을 진행하면서 발생하는 모든 이익을 조합원들이 챙기지만 손실 또한 조합원들이 전부 감수하여야 합니다. 즉, 공사가 순조롭게 진행되고 신축아파트 일반분양도 잘되어 높은 가격으로 분양가가 형성되면 다행이지만, 그렇지 않고 미분양이 된다거나 일반분양가가 하락되어 분양대금수입이 적어지게 되면 예상했던 수입보다 적게 되고, 심지어는 모든 사업에 따른 손실을 조합원들이 떠안게 되기 때문이지요.
둘째, 도급제의 경우에는 도급공사비 및 사업경비지급을 위하여 조합원들이 사업도중에 부담금을 계속하여 납부하여야 합니다.
지분제 사업의 경우에는 도급공사비 및 사업경비를 시공사가 부담하여 자신의 비용으로 지급해 가면서 사업을 진행하게 되나, 도급제의 경우에는 도급공사비 및 사업경비지급을 위하여 조합원들이 중간 중간 많은 금액의 부담금을 납부하여야만 공사가 계속될 수가 있는 것입니다. 왜냐하면 도급공사의 수급인인 시공사로서도 중간 중간에 공사비를 지급받아야만 그 다음 공사를 진행할 수가 있기 때문입니다. 적게는 수백억원이나 심지어 수천억원의 공사비가 소요되는 재건축/재개발사업에 있어서 공사대금을 외상으로 하고 공사를 계속할 수는 없기 때문입니다.
그런데 실제로는 조합원들의 부담금 납부실적이 저조하여 공사가 중단되는 경우도 있고, 공사가 완료된 뒤에도 공사금액을 미납하여 입주하지 못하는 경우도 더러 발생하고 있습니다.
따라서 계산상으로는 지분제보다 도급제가 더 이익일 것 같으나, 사업 중간에 발생하는 각종 위험적인 요소와 경비를 조합원들이 부담하여야 하기 때문에 결과적으로 어느 것이 더 이익이 될 지는 장담할 수가 없는 것이지요.
♣ 그래도 둘 중에 어느 것을 선택하는 것이 나을까요?
고 여사는 그래도 둘 중에 어느 것을 선택하는 것이 나을지에 관하여 고민을 하게 되었다. 왜냐하면 어차피 둘 중에 하나는 선택을 할 수 밖에 없기 때문이다.
결론은 이것이다. 간단히 요점을 정리하면 아래와 같다.
김조영 변호사 / 법률사무소 국토