Q. 관리처분계획을 수립할 때 종전자산이나 종후자산 가액을 감정평가를 기준하지 않고 조합이 자체적으로 결정할 수 있나요?
A. 관리처분에서 종전자산 및 종후자산의 평가액의 결정은 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균하여 적용하되 관리처분을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수도 있습니다.
그런데 이러한 예외는 아주 제한적인 경우에만 그 적용여부를 고려해야 합니다. 그 이유는 첫째, 감정평가액에 대해서는 다소간의 이견이 있다 할지라도 자산가액 결정기준으로 하는 것에는 큰 어려움이 없지만 상호 이해관계가 일치하지 않는 토지등소유자가 평가액을 합의하는 것 자체가 어려울 뿐더러 조합원 ‘전원이 합의’하기는 현실적인 제약이 많기 때문입니다.
둘째, 전원합의가 성립되었다고 하더라도 합의금액이 감정평가보다 합리성이 있다고 보기도 어렵습니다.
따라서 관리처분에서 종전/종후자산 평가액을 별도로 산정하는 것은 신중하게 결정해야 합니다.
예를 들어 ①당초 사업시행계획인가를 기준으로 관리처분을 하였으나 ②사업시행계획변경 등으로 관리처분계획을 변경해야 하고 ③당초 관리처분기준일과 변경 관리처분기준일간에 상당한 기간이 경과하여 당초 종전자산 감정평가액을 관리처분기준으로 하는 것이 불합리하고(인근 개발사업 등으로 인하여 종전자산의 도로 폭, 공공시설 등으로의 접근성 등 물적 특성이 변한 경우 등) ④감정평가법인 해산 등으로 자산을 재평가하기가 어려운 경우 소유자 합의에 의한 관리처분계획수립을 고려해 볼 수도 있을 것입니다.
그러나 이러한 경우에도 조합원 합의에 의해 평가액을 결정하기 보다는 새로이 감정평가법인을 선정하는 등의 절차르 거쳐 변경 관리처분계획수립기준에 부합하는 감정평가액을 재산정하는 것이 관리처분의 합리성 제고를 위해 바람직하다고 판단됩니다.
김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인