1. 소규모주택정비사업의 사업진행 절차=소규모주택정비사업은 토지등소유자 방식과 조합 방식으로 나누어진다. 사업방식의 진행절차를 크게 나누어 보면 다음과 같다.
조합설립인가(주민합의체신고)→시공자 선정→건축심의→분양공고 및 분양신청→사업시행계획인가→착공→준공→해산→청산
도시 및 주거환경정비법상 관리처분인가 절차가 소규모주택정비에서는 없다. 따라서 사업의 진행이 간소화되어 사업비를 절감할 수 있다.
2. 토지등소유자방식의 주민합의체(법 제22조)=토지등소유자 방식으로 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 토지등소유자 전원의 합의를 거처 주민합의체를 구성하여야 한다. 토지등소유자 방식으로 소규모주택정비사업을 할 수 있는 경우는 다음과 같다.
-자율주택정비사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 2명 이상인 경우
-가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 20명 미만인 경우
토지등소유자 방식으로 주민합의체를 구성하는 경우 토지등소유자 전원의 합의로 주민합의체 대표자를 선임하고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주민합의서를 작성하여 시장·군수 등에게 신고한다. 주민합의서가 변경(경미한 변경 제외)되면 주민합의체 대표자는 시장·군수에게 변경된 사항을 신고해야 한다. 주민합의체를 해산하는 경우에는 주민합의체를 구성하는 자의 과반수 동의를 받아 주민합의체 대표자가 시장·군수에게 해산신고를 해야 한다.
주민합의서에 포함되어야 할 사항은 다음과 같다.(법 제22조제3항)
-주민합의체의 명칭
-사업시행구역의 위치 및 범위
-주민합의체의 목적 및 사업내용
-주민합의체를 구성하는 자의 성명, 주소 및 생년월일
-주민합의체 대표자의 성명, 주소 및 생년월일
-시공자 또는 정비사업전문관리업자의 선정
-주민합의체의 의결사항 및 의결방법
-그 밖에 주민합의체의 구성 및 운영에 필요한 사항으로서 시, 도 조례로 정하는 사항
3. 시공자 선정(법 제20조)
1) 토지등소유자 방식=주민합의체를 신고한 후 주민합의서에서 정하는 바에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.
2) 조합 방식=조합설립인가를 받은 후 경쟁입찰(일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁) 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우)의 방식으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공사로 선정한다. 사업시행자는 경쟁입찰을 위한 지역에서 발간되는 일간신문에 1회 이상 공고하고 입찰참가자를 대상으로 현장설명회와 지역주민위한 합동홍보설명회를 해야 한다. 다만 토지등소유자 또는 조합원이 100인 이하의 소규모주택정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.
3) 시공자(법 제20조)=사업시행자는 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 추천받은 자를 시공자로 선정하여야 한다. 사업시행자는 시공자와 공사에 관한 계약을 체결하는 때에는 기존 건축물의 철거공사와 석면조사, 해체, 제거를 위한 석면공사를 포함하여 시공계약을 해야 한다. 시공자는 공사의 시공보증을 위하여 시공보증서를 조합 또는 토지등소유자에게 제출해야 한다.
구판서 회계사 / 세무법인 청솔