도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조에 따르면 재개발사업 조합은 구청장 등으로부터 사업시행계획인가를 얻은 이후 위 인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 종전자산 가격, 분담금의 추산액, 분양신청기간, 장소, 분양신청자격, 분양신청방법, 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법, 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등의 사항을 조합원에게 통지하여야 하고 종후자산 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.
도시정비법의 전면 개정(법률 제14567호 전부개정 2017.2.8.)으로 조합원에게 통지하여야 하는 사항이 변경되었는데 가장 눈 여겨 보아야 하는 부분이 바로 종전자산가격 및 분담금의 추산액이다.
개정 전 도시정비법에서는 재개발사업 조합으로 하여금 분양공고시 개략적인 부담금 내역만을 통지하도록 정하였는 바, 정확한 종전자산 가격 및 분담금의 추산액을 알지 못한 상황에서 분양신청을 한 사례도 많았으며 예상한 분담금의 범위를 벗어난 경우 이러한 분양신청이 위법하다며 소송을 제기하는 경우도 적지 않았다.
수억 원에 이르는 아파트, 상가를 구매하는 결정인 분양신청은 조합원에게 경제적으로 큰 영향을 미치므로 위 결정에 앞서 종전자산 가격과 분담금에 대한 정보가 제공되어야 한다는 요구가 많았으며 나아가 개략적인 부담금 내역만 통지한 채 분양신청을 강제하는 것은 개인의 의사결정 및 재산권행사의 자유를 침해한다는 의견도 있었다.
도시정비법은 이러한 목소리를 반영하여 분양신청에 필요한 사항을 구체적으로 특정하였다. 해당 부분의 규정은 2018.2.8. 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 사업구역에 적용되며 그 이전에 사업시행계획인가를 신청한 재개발사업 조합에는 적용되지 않는다.
분양신청을 하려는 조합원은 분양신청기간 내에 소유권의 내역을 명시한 분양신청서, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기사항전부증명서 등을 조합에 제출하여야 한다. 만약 우편으로 분양신청을 할 경우 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 내용증명 우편으로 하는 것이 타당하다.
조합원의 수, 분양 예정인 아파트 및 상가의 타입, 면적, 세대 수 및 1+1 분양 여부 등은 재개발사업 구역 사정에 따라 달라지므로 조합원으로서는 관련 정보를 충분히 수집하여 분양신청 전략을 수립하는 것이 바람직하다. 재개발 조합 입장에서 분양신청 과정에 가장 유의하여야 하는 부분은 “분양신청의 정확한 통지”라고 생각된다. 분양신청 통지가 제대로 이루어지지 않아 어렵게 수립한 관리처분계획이 취소되는 사례가 있기 때문이다.
우리 대법원은 “도시정비법 제46조제1항에서 정한 분양신청기간의 통지 등 절차는 재개발구역 내의 토지 등 소유자에게 분양신청의 기회를 보장해 주기 위한 것으로서 도시정비법 제48조제1항에 의한 관리처분계획을 수립하기 위해서는 반드시 거쳐야 할 필요적 절차이고 사업시행자인 재개발조합이 분양신청 통지를 함에 있어서는 도시정비법 및 그 위임에 의하여 정해진 재개발조합의 정관 규정에 따라 통지 등 절차가 이루어져야 할 것이므로 이러한 통지 등 절차를 제대로 거치지 않고 이루어진 관리처분계획은 위법하다”고 판시한 바 있다(대법원 2011.1.27. 선고 2008두14340 판결 등 참조).
위 법리는 “통지가 되지 않을 경우의 모든 책임은 조합원에게 있다”는 취지의 정관 규정으로도 피해갈 수 없으므로 조합으로서는 분양신청 통지가 모든 조합원에게 정확히 이루어졌는지 면밀히 확인할 필요가 있다.
공대호 변호사 / 법무법인 혜안