Q. 관리처분계획을 수립할 때 종전자산이나 종후자산 가액을 감정평가를 기준하지 않고 조합이 자체적으로 결정할 수 있나요?
A. 관리처분계획은 ①조합원이 현재 소유하고 있는 토지 및 건축물(이하 ‘종전자산’)과 분양예정 대지 및 건축물(이하 ‘종후자산’)의 가액이 얼마인지를 결정하고 ②분양수입과 지출비용을 계상하여 ③이에 따라 인별 분담/환급금을 결정하는 일련의 절차라고 할 수 있습니다.
관리처분에서 종전자산 및 종후자산 가액은 조합원별 분담/환급금을 결정하는 중요한 요소이므로 도시 및 주거환경정비법은 그 가액을 어떻게 결정할 것인지를 사전에 규정하고 있습니다.
법 제74조제2항은 종전자산 및 종후자산을 평가할 때는 ‘감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정하도록’ 규정하고 있습니다. 이는 이해관계가 상충될 수 있는 ‘조합원’ 또는 ‘조합원과 조합’이 임의로 재산가액을 정하는 경우 관리처분에서 합리적인 기준을 수립하기 어려우므로 감정평가에 의해서 평가액이 결정되도록 하여 분쟁의 소지를 미리 차단하는데 그 의의가 있습니다.
그런데 이러한 원칙에 하나 예외가 있습니다. 즉 일정한 조건하에서는 조합원이 합의하여 재산 평가액을 결정할 수 있습니다. 법 제74조제2항의 단서규정이 그러한데 ‘관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있도록’ 하고 있습니다.
해당 규정이 적용되기 위해서는 다음과 같은 몇 가지 전제가 성립되어야 합니다. 첫째, 최초 사업시행계획인가가 있어야 하고 둘째, 이에 근거한 관리처분계획이 수립되어야 하며 셋째, 재산평가에 관한 조합원의 전원동의가 있어야 합니다.
김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인