2인 이상이 매수자금을 모아서 특정한 부동산을 매수한 다음 적당
한 시기와 방법에 따라 제3자에게 매도하여 수익을 나누어 가지는 경우를 흔히 볼 수 있다.
자금 부족 문제나 투자 리스크를 줄이기 위해 혹은 멤버 중 일부 사람의 투자 경험과 능력을 활용하기 위해 이루어진다.
2인 이상이 공동하여 투자를 하였다가 분배를 하는 과정에서 법적으로 여러 가지 문제와 부딪힌다. 소송 또는 상담 사례에 자주 등장하는 문제다.
우선 공동으로 투자하는 것이므로 동업이라고 보아야 하는가. 아니면 단순히 공동으로 매수하였다가 각자의 지분을 보유하다가 함께 전부를 매각하는 데 불과한가.
전자의 경우라면 소유관계가 합유이고 후자라면 소유관계가 공유에 해당된다. 공유라면 각자 자기 지분을 처분하면 그만이다. 합유라면 지분이라는 것이 없다. 전원의 참여 하에 조합체가 나서서 처분할 수 있을 뿐이다.
조합관계와 조합이 아닌 관계를 어떻게 구별하는가. 민법상 조합계약은 2인 이상이 상호 출자하여 공동으로 사업을 경영할 것을 약정하는 계약이다.
특정한 사업을 공동경영하는 약정에 한하여 이를 조합계약이라 할 수 있고 공동의 목적 달성이라는 정도만으로는 조합의 성립요건을 갖추었다고 할 수 없다.
특정 부동산을 공동으로 매수하여 전매 익을 얻는다는 공동의 목적달성을 위해 자금을 모으는 것만으로는 조합체가 구성된다고 볼 수 없다.
나아가 공동매수인들 사이에서 매수 토지를 동업체의 재산으로 귀속시키고 전원의 계산으로 처분하여 이익분배를 한다는 약정이 있어야 한다.
단지 자금을 모아 서로 협력하여 원만한 매매계약이 체결되도록 하고 각자가 공유자의 입장에서 지분을 알아서 처분할 수 있는 것이 전제가 된다면 동업관계로 볼 수 없다.
A, B, C 3인의 공동투자자가 조합원 A 이름으로 그런 사정을 모르는 매도인으로부터 매매계약을 체결하고 그 부동산의 이전등기까지 마쳤다면 명의신탁 관계는 어떻게 되는가.
3인의 관계가 조합이 아니라면 B와 C가 각자의 지분을 A에게 명의신탁한 것이다. 조합관계로 본다면 부동산 전부를 A에게 명의신탁한 것이 된다.
매도인이 명의신탁 약정 사실을 알지 못하므로 명의신탁약정도 무효이고 물권변동도 효력이 없다. A명의의 이전등기는 효력이 없으므로 매도인이 A에게 매매대금을 반환하여야 한다. 매매대금에 대한 반환청구권은 조합체의 재산이다.
명의수탁자인 A가 부동산을 임의로 처분한 경우에, 동업관계라면 부동산 전체를 A가 횡령한 것이 되고, 동업관계가 아니라면 A의 지분을 제외한 나머지를 A가 횡령한 것이 된다.
전매차익을 얻기 위해 공동으로 투자를 하였다가 투자자들 사이에 복잡한 법률관계를 만나는 경우를 본다.
투자자들 사이의 관계를 분명히 하여 차후의 문제를 덜 복잡하게 해 두어야 한다.
김영진 변호사 / 법무법인 우면