Q. 사업시행계획인가 득하여 재건축초과이익부담금 예정액을 산정하려 합니다. 조합에서 검토해야 할 사항에는 어떠한 것들이 있을까요? 


A. 이번 회에는 개시시점 공시가격 등 자료준비에 대해 살펴보겠습니다. 먼저 자료준비가 왜 중요한지를 이해하기 위해 재건축부담금이 어떻게 산정되는지 이해할 필요가 있습니다. 


재건축부담금은 ⅰ)종료시점 주택가액에서 ⅱ)개시시점 주택가액 ⅲ)개발비용 ⅳ)정상주택가격 상승분을 공제하여[ⅰ - ⅱ -ⅲ - ⅳ] 산정합니다. 


재건축부담금 관련 자료의 사전준비가 필요한 이유는 상가 자료들의 분량이 방대하고 관리처분과 연관이 있기 때문입니다. 


설명의 편의를 위해 개시시점이 2015년, 사업시행계획인가고시일이 2019년, 조합원이 1,000명인 조합이 있다고 가정해보겠습니다. 개시시점 공시가격의 경우 조합설립추진위원회인가시점 가격을 원칙으로 하는데 사례의 경우 2015년 1,000명 조합원의 주택공시가격 전체를 조사·입력해야 하므로 여기에도 상당한 시간이 소요됩니다. 사업시행계획인가 전에 관할 행정기관에 예정액 산정을 위해 주택공시가격 조회를 요청하는 등의 조치를 해두는 것이 바람직할 것입니다. 예정액 산정시 개발비용은 관리처분과의 연관성을 고려할 필요가 있습니다. 특히 2018년 2월 9일부터 시행된 도시정비법 하에서는 사업시행계획인가고시일부터 120일 이내에 종전자산 평가액을 통지하고 분양신청을 받게 되므로 부담금 예정액 산정시점과 관리처분 시점의 간극이 크지 않아 더욱 주의를 요합니다. 


양 시점간의 개발비용이 정확히 일치할 수는 없지만 오차범위는 합리적이어야 할 것입니다. 자료준비 관련하여 또 하나 언급할 부분은 종료시점 주택가액 수준입니다. 조합원의 경우 주택공시가격을 기준하므로 이슈가 되지 않으나 일반분양의 경우 분양가격에 의하므로 분양가를 결정하는 당사자가간에 어느 정도 합의가 되지 않으면 이는 예정액 산정에도 영향을 줄 수 있습니다. 

김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인

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