<사례1> A재개발조합은 분양안내를 하면서 근린생활시설의 분양자격과 관련하여 주택을 소유한 조합원들에게 근린생활시설의 ‘최소분양단위규모 추산액’을 송부하지 않은 경우 분양신청 통지에 하자가 있는지 여부?
<사례2> 재개발사업의 경우 권리가액이 큰 주택을 보유한 甲의 경우 공동주택 및 근린생활시설에 대한 분양대상자격 여부?
1. 도시정비법 및 도시정비조례의 규정=사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 및 분양대상자별 분담금의 추산액’ 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하여야 한다고 규정하고 있다.
한편 서울시 도시정비조례 제38조제1항은 재개발사업 및 단독주택재건축사업의 주택공급에 관한 기준으로 제1항제3호는 “법 제76조제1항제7호다목에 따라 2주택을 공급하는 경우에는 권리가액에서 1주택 분양신청에 따른 분양주택가액을 제외하고 나머지 권리가액이 많은 순서로 60㎡ 이하의 주택을 공급할 수 있다”고 규정하고 있다. 서울시 도시정비조례 제38조제2항은 “재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대·복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위(1순위부터 6순위)를 기준으로 공급한다”고 규정하고 있다(조합 정관도 동일하게 규정되어 있음).
동 규정에 의하면 근린생활시설 분양대상자의 순위와 자격에 관하여 그 기준으로서 종전건축물의 용도, 사업자등록 여부, 종전 건축물의 권리가액, 공동주택 분양신청여부 및 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 등을 들고 있다.
2. 최소분양단위규모 추산액의 누락과 분양신청 통지의 하자 유무=이 사건 분양안내에 있어서 근린생활시설에 관한 최소분양단위규모 추산액이 기재되어 있지 않다고 하더라도 이것만으로는 분양신청 안내에 중대·명백한 하자가 있다고 볼 수 없다.
먼저 조합원들 중 주택 등의 소유자는 설령 근린생활시설에 관한 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달하더라도 공동주택을 분양받을 수 있다(도시정비조례 제36조제1항제1호). 여기에 공동주택과 상가에 대하여 동시에 분양신청을 할 수도 있는 점, 도시정비조례 제38조제2항이 주택 등의 소유자 중 권리가액이 최소분양단위규모 추산액에 미달하는 경우 근린생활시설의 분양대상자에서 제외한 것은 종전 건축물의 용도나 권리가액과 동떨어진 무분별한 상가분양을 최소화하기 위한 취지로 보이는 점 등에 비추어 보면 주택 등을 소유한 조합원들에게 근린생활시설에 관한 최소분양단위규모 추산액이 통지되지 않았다고 하더라도 이것만으로는 재산권이 침해될 여지가 크다고 보이지는 않는다. 또 실제 분양상황이나 수분양자들의 입점계획 등을 반영하여 추후에 근린생활시설을 구획하고 면적을 확정하는 것이 보다 합리적이라고 보이는 점 등을 종합하여 보면 사업시행자가 대략적인 근린생활시설의 면적 이외에 근린생활시설에 관한 구체적인 분양면적이나 이를 기초로 한 최소분양단위규모 추산액이 반드시 포함되어야 한다고 보기 어렵다.
3. 공동주택과 근린생활시설에 대한 분양자격 유무=조합원들의 근린생활시설에 대한 분양신청이 조합원에 대하여 배정된 근린생활시설의 수를 넘지 않는 이상 종전 건축물의 용도가 근린생활시설이거나 이와 유사한 경우에는 최소분양단위규모 추산액에 미달하더라도 분양을 받을 수 있고, 종전 건축물의 용도가 주택 등으로서 근린생활시설과 유사하지 않았다고 하더라도 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 경우에는 분양을 받을 수 있다.
사례에서 종전 건축물의 용도가 근린생활시설이 아닌 주택을 소유한 甲의 경우 공동주택을 분양받고 또한 근린생활시설을 분양받기 위해서는 권리가액(총권리가액에서 공동주택의 분양가격을 제외한 가액)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 경우에는 서울시 도시정비조례 제38조제2항제6호에 따라 6순위로 근린생활시설을 공급받을 수 있다.
유재관 대표법무사 / 법무사법인(유한) 동양