상가건물에 대해 임대차계약이 갱신되어 10년이 지난 경우 임대인은 임차인에 대해서 갱신을 거절할 수 있다. 


이 때 임차인은 신규임차인을 데려와서 자신이 권리금을 받아야 하니 이 임차인과 임대차계약을 체결하라고 요구할 수 있다.


10년의 기간이 지난 후에 임차인은 일단 갱신요구를 해 보고 임대인이 거부하면 신규임차인을 데려와서 권리금을 받고 나가면 된다. 임대인은 갱신요구를 받는 즉시 갱신계약을 체결할지 아니면 임차인이 데려오는 사람과 새로운 임대차계약을 체결할 것인지를 먼저 결정하여야 한다. 


대법원 판례에 따르면 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하지 못한다. 


정당한 사유가 있는지 여부는 결국 재판에서 밝혀지게 될 것이므로 임대인인은 웬만해서는 새로운 임대차계약 체결을 거부하지 못하게 된다. 


임대인이 갱신거절을 하는 이유는 크게 보아 기존 임차인이 마음에 들지 않거나 다른 사람에게 임대하면서 임대보증금이나 차임을 증액하고자 하는 경우일 것이다.


임차인이 데려 오는 신규임차인이 마음에 든다는 보장도 없을 것이고 마음에 든다, 들지 않는다는 이유로 새로운 임대차계약 체결을 거부할 수도 없다. 


임대보증금이나 차임을 증액 문제로 새로운 임대차계약 체결이 무산되는 경우에는 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’ 여부의 시비가 붙게 된다. 


잘못하면 임대인이 부당하게 새로운 임대차계약 체결을 거부하였다 하여 손해배상을 해 주어야 하는 꼴이 된다.
임대인은 ‘새로운 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유’나 ‘현저히 고액의 차임과 보증금’이라는 불확정 개념으로 인해 재산권 행사에 막대한 제약을 받을 수 있다. 


임대인이 이러한 불확정 개념과 마주치지 않도록 하기 위해서는 갱신거절을 할 수 있는 사유가 발생되도록 유도하는 방법이 있다. 임대인으로서는 권리금 회수기회 방해 시비에 휘말리지 않는 방법이 있다면 그 방법을 택할 것이다.


예를 들면 임대차계약서에 임차인의 의무사항을 매우 세밀하게 정하여 임차인이 그 의무를 한 번이라도 위반하면 임대차계약을 중간에 해지하는 방법으로 임차인을 축출하려 할 것이다. 임대인은 이런 방법으로 무임승차를 하려고 하거나, 적어도 자기 마음에 드는 임차인을 고르려고 할 것이다. 


임차인이 세세한 계약 내용을 모두 지키기란 쉽지 않은 일이다. 임대인은 이 틈을 비집고 들어와 매정하게 임대차계약을 해지해 버리거나 임대차기간 만료 후에 계약갱신을 거절한다. 권리금 회수기회 보장의무를 면하게 된다.


이번 대법원 판례로 인해 임대인과 임차인의 생존 싸움이 다른 국면을 맞을 수도 있다. 입법이나 해석이 예상하지 못한 방향으로 세상이 변할 수 있다. 법은 뒤늦게 그 틈을 메우려 한다. “미네르바(Minerva)의 부엉이는 황혼에야 비로소 날개를 편다”.
 

김영진 변호사 / 법무법인 우면

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