최대 10년인 임대차기간이 지나서 임차인의 계약갱신요구권이 없는 경우에도 권리금 회수기회 보호의무가 있다는 판례의 논리는 다음과 같다.
상가임대차보호법에 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다.
따라서 전체 임대차기간이 10년을 초과하는지 여부와 무관하게 법에서 정한 요건에 맞으면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.
2015년도 상가임대차보호법 개정에서 권리금 회수기회 보호의무 규정을 신설한 이유가 있다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다.
즉 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 된다. 반면에 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당 기간 영업손실을 감당하여야 한다. 대법원은 임대인이 무임승차를 하고 임차인이 출혈을 하는 상황에 초점을 맞추었다.
이런 논리에서 전체 임대차기간이 10년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이라고 보았다. 법에서 정한 계약갱신거절 사유에 해당하는 경우는 권리금 회수기회를 보장할 필요가 없는 경우라고 보았다.
계약갱신거절 사유 중 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.
이러한 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 10년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 10년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.
임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 데려온 경우에 임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거부하여도 권리금 회수기회 보호의무 위반이 되지 않는 경우는 보증금이나 차임 지급 자력이 없는 경우, 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우 등이다.
‘임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우’란 결국은 재판을 통해서만 밝혀질 일이다. 이 경우에 해당되는 것으로 밝혀지면 임대인이 임차인의 손해를 배상할 일이 없을 것이나 그렇지 않다면 손해배상책임이 인정될 것이다. 이런 이유로 임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거부하기란 매우 부담스러운 일이 될 것이다.
김영진 변호사 / 법무법인 우면