Q. 현재 추정분담금을 산정하여 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금과의 차이는 무엇인가요?
A. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금이 차이가 발생하는 이유는 전회에 언급한 종전자산 추정하는 방식에서 뿐만 아니라 근본적으로는 ‘추정’시점과 실제 관리처분 시점간의 차이에 의해 발생합니다. 특히 추정분담금 산정시점과 관리처분 시점간의 괴리가 클수록 더욱 그러할 것입니다. 필자가 추정분담금 제도 도입 초기에 추산한 조합의 경우를 예로 들어보겠습니다. 2012년 당시 해당 조합은 도급공사비 3,7△△천원/3.3㎡, 일반분양수입은 84㎡ 기준 호당 약 3억8천만원 수준을 예상했으나 최근 도급공사비 4,4△△천원/3.3㎡, 수입은 84㎡ 기준 호당 약 4억6천만원을 기준으로 관리처분계획을 수립하여 공사비는 약 19%, 분양가 수준은 약 21%가 상승했습니다. 해당 조합의 추정분담금과 관리처분간의 분담금 차이는 어떠했을까요?
사례의 경우 관리처분상의 분담금이 추정분담금 때보다 감소했는데 그 이유는 공사비와 분양가 수준이 비슷하게 증가한데 있지는 않습니다. 예시의 경우 분양가격 수준의 변동은 기간 경과에 따른 공사비 및 기타 부대경비의 증가분을 상쇄하기에는 부족한 것으로 분석될 수 있었습니다. 양시점간 장기간이 경과되었기 때문입니다. 그럼에도 분담금이 당초 추정치보다 감소한 이유는 임대주택비율완화, 설계변경에 따른 신축세대수 증가가 분양가격 상승에 맞물려 주었기 때문으로 분석할 수 있었습니다.
따라서 분담금의 변화는 공사비, 분양가 등의 시장상황 뿐만 아니라 관련 제도의 변화 등 외부환경에 의해서도 변화되는 것으로 이해할 수 있습니다. 그렇다면 추정분담금 산정시에 관리처분년도, 해당시점 분양가격 및 공사비와 제반법규의 변화까지 예측할 수 있을까요? 분담금을 ‘추정’하는 것은 조합설립에서 의사결정을 돕기 위한 취지와 그 한계가 동시에 존재한다고 하겠습니다.
김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인