한주경과 유쾌한 만남 | “이 책이 리모델링시장 발전에 도움이 되기를 바랍니다”

강경호 송죽법무사합동사무소 법무사는 재개발·재건축 등 정비사업 분야에서 약 17년 동안 법무 업무를 담당해오고 있는 베테랑으로 불린다. 정비사업 법무 업무와 관련해 도시정비법이 시행되기 전부터 시행 후까지 수십 곳의 현장 실무를 담당하며 쌓은 노하우를 겸비했다. 강 법무사의 전문성은 정비사업에만 국한돼있지 않는다. 한국리모델링협회 자문위원으로도 활동하면서 불합리한 법 개정을 건의하는 등 리모델링사업 활성화에도 이바지하고 있다는 평가다. 이러한 강 법무사가 최근 ‘우리는 재건축 대신 리모델링 한다’는 리모델링 관련 전문 서적을 발간하면서 업계의 이목을 집중시키고 있다. 서적은 2014년 수직증축 리모델링이 허용된 이후 기존 발간했던 내용에 주택법 개정사항을 추가하고, 각종 판례를 통한 실무지식을 축적할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.

▲책자를 발간한 계기는 무엇인가=이미 지난 2014년에 리모델링 법규 해설집을 발간한 바 있다. 이후 개정된 ‘주택법’ 내용을 반영해 이번에 다시 책자를 발간했다. 따라서 이번 서적은 기존 서적에 대한 개정판의 일환이다. 리모델링시장 확대가 예상되고 있는 가운데 사업을 준비하거나 사업 초기 단계에 있는 곳들의 전문지식 상향을 목표로 책자를 냈다. 현재 사업 추진주체나  인·허가 기관조차 리모델링사업에 대한 이해가 부족한 게 현실이다. 따라서 본 서적을 통해 리모델링사업을 준비하거나, 관계 기관들을 위한 길라잡이 역할을 하고 싶었다. 이를 위해 오랜 시간 리모델링사업에 관심을 갖고 ‘주택법’을 연구해왔다.

▲책자 제목이 ‘재건축 대신 리모델링한다’이다. 재건축과 리모델링에 대한 차이점을 설명하자면=기본적으로 준용하는 법이 다르다. 재건축은 ‘도시 및 주거환경정비법’을, 리모델링은 ‘주택법’을 준용한다. 각각의 사업 특성상 여러 가지 차이점을 갖고 있다. 일례로 리모델링은 준공된 지 15년이 경과하면 사업 추진이 가능하고, 재건축초과이익환수제가 적용되지 않는다. 반면 재건축은 지은 지 30년이 지나야 사업 추진이 가능하고, 초과이익환수제를 적용 받고 있는 상황이다. 장기적으로는 리모델링사업이 활성화될 것이다. 재건축보다 규제가 덜하고, 사업성 측면에서도 유리할 것으로 예상되기 때문이다. 이미 1기 신도시 등을 비롯한 200만가구가 지은 지 30년에 도달한 상황이다. 대부분 높은 용적률을 적용 받아 재건축을 하더라도 사업성을 보장하기 어렵다. 이러한 곳에서 리모델링을 시행할 경우 기존 면적의 40% 증축이 가능하기 때문에 일반분양분을 통한 각 조합원들의 분담금 절감이 가능하다.

▲구성된 주요 내용들을 소개하자면=‘주택법’ 및 ‘건축법’에 산재돼 있는 공동주택 수직·수평증축 리모델링에 대한 종합 해설판으로 보면 된다. 리모델링의 개념과 기본계획, 조합의 설립·운영방법, 협력업체의 선정방법, 사업계획승인 및 행위허가, 이주·철거·착공, 일반분양, 준공, 등기까지 리모델링 절차와 관련된 모든 내용을 담았다. 여기에 형사처벌 규정까지 관련된 내용도 다루면서 일선 조합들이 주의해야할 사안들도 명시했다. 이러한 내용들을 담은 서적은 일선 추진위·조합들의 원활한 증축형 리모델링사업 진행을 위한 지침서 역할로 작용할 것이다.

▲내용 구성 요소 중 놓치지 말아야 할 부분과 실무에 도움이 될 수 있는 내용들은=책자는 다양한 판례들이 소개돼있다는 점에서 실무지식을 익히는 데 많은 도움이 될 것으로 생각한다. 실제로 리모델링사업과 관련해 최근까지의 판례들이 수록돼있다. 또 조합규약안을 제시하고, 이를 설명하는 내용들을 서술했기 때문에 리모델링 추진주체에 상당한 도움을 줄 것으로 확신한다. 도시정비법을 준용해서 추진하는 정비사업의 경우 과거 국토교통부에서 표준정관을 만들어 배포했지만, 리모델링은 별도의 규약이 만들어진 바 없다.

▲지난 4월 정부가 안전규제 강화를 골자로 주택법 시행지침 및 하위규정을 개정·시행에 들어갔다. 이로 인해 일선 현장들의 사업 진행이 다소 주춤한 상황인데=안전규제 강화가 규제 측면이 아닌 안전성 확보를 위해서는 필요한 부분이라고 생각한다. 현재 우리나라는 더 이상 지진 무풍지대라고 할 수는 없다. 구조역학을 산출하는 수단으로서의 안전진단 강화가 필요한 이유다 다만, 정부는 안전규제만 강화할 게 아니라 안전성 검증 기관을 확대해 원활한 사업 추진을 도모하는 등 제도적 보완도 함께 추진해야 한다. 현재 안전성 검토는 건설기술연구원과 시설안전관리공단 등 2곳에서만 진행할 수 있다. 2곳에서만 진행하다보니 안전성 검토 신청이 몰릴 경우 상당한 기간이 소요된다. 따라서 구조기술사협회에 의뢰를 통한 민간업체로 안전성 검토 기관을 확대해야 한다. 이렇게 되면 심의기간이 줄어들면서 빠른 사업 진행으로 이어질 것이다.

▲리모델링사업의 원활한 추진을 위해 제도적으로 개선해야 할 부분이 있다면=상가 부분에 대한 증축이 필요하다는 점이다. 공동주택 리모델링은 기존 면적의 40%까지 증축이 가능하다. 반면 상가 등 부대복리시설은 연면적 합계의 10% 이내로 정해져 있다. 증축 범위도 제한돼있기 때문에 일반분양도 불가능한 상황이다. 이는 주택소유자와 상가 소유자간에 이해관계 상충으로 이어지고 있는 실정이다. 따라서 상가도 증축 범위를 확대하고, 일반분양이 가능하도록 법 개정이 필요하다.

▲마지막으로 리모델링 관계자들에게 하고 싶은 말은=지금까지 어려운 여건에도 불구하고 한국리모델링협회를 중심으로 사업 활성화를 위해 노력하신 관계자들에게 경의를 표한다. 1기 신도시를 비롯한 200만가구의 경우 곧 정비사업을 시행해야 할 시기가 도래했다. 재건축 대안으로 리모델링이 주목받을 것으로 보이는데, 정부 및 지자체 관계자들이 적극 나서 사업 활성화를 위한 법적 제도적 장치 마련을 모색해야 한다. 또 건설사들의 경우 새로운 공법을 꾸준히 연구해 안전성 확보에 문제가 없다는 점을 증명해야 하고, 적정 공사비를 도출해야 사업 활성화가 가능할 것으로 보인다.

이혁기 기자 lee@arunews.com