상가임대차보호법은 최초로 임대차계약을 체결한 날로부터 10년 동안 임대차계약을 갱신할 것을 요구할 수 있는 권리를 임차인에게 부여하고 있다. 원칙적으로 임대인은 이 요구를 거부할 수 없다. 임차인이 한 점포에서 최소한의 기간 동안에는 안심하고 장사를 계속 할 수 있도록 하는 제도다.
상가임대차보호법에 임차인 보호를 위해 둔 또 다른 제도가 있다. 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 규정이다.
임대차계약이 기간만료로 종료될 때 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되고, 이를 위반하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.
임대기간이 10년이 지나서 임차인에게 더 이상 계약갱신요구권이 없게 되는 경우에 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절한다. 임차인은 “나와 임대차계약을 갱신하지 않겠다면 나는 이 점포를 임차하려는 신규 임차인을 데려오겠으니 그 사람과 임대차계약을 체결해야 한다. 나는 그 사람으로부터 권리금을 받고 가게를 넘기겠다”고 맞선다.
이 경우 임대인은 “당신이 임차한 기간이 10년이 넘었으니 당신은 물론 당신이 데려오는 사람과도 임대차계약을 체결할 의무가 없다”며 신규임차인이 되려는 사람과의 임대차계약 체결도 거부할 수 있는가.
임차인 입장에서 보면 10년 동안 열심히 장사를 하여 가게의 유·무형적 재산적 가치가 증가되었으니 그 부분을 권리금 형태로 회수할 수 있다고 생각한다. 반대로 임대인 입장에서는 임차인이 10년 동안 장사를 하면서 유·무형의 이익을 모두 회수한 것으로 보아야 한다고 생각한다.
다시, 임차인 입장에서는 여하튼 이 점포에 형성된 권리금이 있는데 임대인이 그것을 차지할 이유가 없지 않은가. 임대인 입장에서는 권리금에 해당하는 무형적 가치라는 것이 임차인이 장사를 잘해서 생긴 것일 수도 있지만 주변의 개발이나 전체 상권의 활성화로 인한 부분도 있다. 지역적 요인으로 인한 것이라면 임대인이 가져야 할 이익이다. 이런 식의 논박이 계속될 것이다.
최근에 이 문제에 대한 대법원 판결이 나왔다. 결론은 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보장은 별개의 제도이니 임대인의 주장이 틀렸고 임차인의 주장이 맞다는 것이다.
필자도 2017년 2월 이 칼럼에서 다음과 같이 이야기 하였다. “두 제도는 입법취지가 다르다. 저쪽에 있는 최소 기간 보장 규정을 이쪽으로 끌어와 적용할 이유가 없다. 임대인 주장이 아전인수, 제 논에 물대기다.”
대법원 판례가 필자와 같은 결론이어서 반갑기는 하다. 그럼에도 불구하고 걱정도 앞선다. 대법원이 의당 제시하였어야 할 기준에 대해서는 언급이 없다. 이 대법원 판례가 임대인과 임차인 사이의 복잡한 문제를 야기할 수 있기 때문이다.
김영진 변호사 / 법무법인 우면