Q. 현재 추정분담금을 산정하여 조합설립동의서를 징구하고 있습니다. 추정분담금과 관리처분에서의 분담금과의 차이는 무엇인가요?
A. 이번 회에서는 추정분담금이 실제 관리처분에서의 분담금과 차이가 발생하는 요인 중 하나인 종전자산가액의 추정에 대해 살펴보겠습니다.
조합설립동의시점 등에서의 추정분담금도 관리처분과 유사하게 종전자산가액, 분양수입, 사업비 등을 추산하여 분담금을 산정하는데 이중 특히 종전자산 가액추정은 관리처분에서의 감정평가액과 다를 수밖에 없는 한계를 가지고 있습니다.
추정분담금에서 종전자산은 크게 ①공동주택/단독주택 공시가격에 적정시가와의 격차를 보정하는 보정률방식 ②감정평가법인등에 의뢰하여 현장실사를 수반하지 않는 Dest Valuation(흔히 ‘탁상감정’이라고 통칭합니다)을 적용하거나 ③감정평가법인의 정식 감정평가에 의해 추정할 수 있습니다.
조합설립추진위원회의 예산제약 등으로 ③의 경우는 거의 불가능하다고 볼 수 있으므로 ①, ②번의 방식으로 종전자산 가액을 추정하는 것이 현실적이고 이중 종전자산 유형별 가격균형 등을 고려할 때 ①보정률방식이 가장 많이 활용되고 있다고 볼 수 있습니다.
추정분담금 종전가액의 한계는 여기서 출발하는데 공시가격은 감정평가사가 직접 현장실사를 통해 평가대상 물건의 현황을 파악하는 관리처분 목적을 위한 감정평가와 달리 주로 재산세 등의 과표산정을 위해 통계적인 기법을 적용하여 산정합니다. 따라서 유형별 가격균형이 정확하다고 보기 어렵고 가격수준도 시장가치와 차이가 있습니다. 또한 적정시가/공시가격의 보정률 역시 개별 종전자산별로 달리 적용하기 어려워 평균적인 수치를 적용할 수밖에 없습니다. 추정분담금에서의 종전가액은 실제 관리처분을 위한 감정평가에 그대로 반영하는 것은 아니며 조합설립동의를 위한 의사결정에서 참고자료로 활용하기 위한 것으로 보아야 합니다.
김종일 감정평가사 / 대한감정평가법인