[Key Point] 도시 및 주거환경정비법 개정법이 드디어 2019.4.23. 공포되었습니다. 대부분의 조항은 공포후 6개월이 경과한 2019.10.24. 시행하고, 개정조문중 제19조제2항, 제35조제4항 및 제69조의 개정규정은 공포한 날인 2019.4.23. 시행되었습니다. 그 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
6. 조합 임원 및 전문조합관리인 결격사유 확대(제43조)=현행법 제43조에는 “조합임원의 결격사유 및 해임”에 관한 규정을 하고 있다. 그런데 지난 호에서 살펴본 바와 같이 조합 임원이 직무를 수행할 수 없는 때로부터 6개월 이상 선임되지 아니하거나, 총회에서 전문조합관리인의 선정을 결의하는 경우에는 전문조합관리인이 선정될 수 있으므로, 조합 임원 결격사유에 전문조합관리인도 포함시켰다(개정법 제1항 본문).
그리고 기존에는 도시정비법 위반죄로 벌금 100만원 이상의 형을 선고 받고 5년이 지나지 아니한 자는 조합 임원 결격사유에 해당되었는데, 개정법에는 10년이 지나지 않은 경우로 개정하여 결격사유기간을 확대하였다(개정법 제1항제5호).
또한 제2항을 손질하여 제2호, 제3호의 내용을 추가하였는데, 제2호는 조합장이 선임일로부터 관리처분계획인가를 받기 전까지 해당 정비구역에서 정비구역밖으로 이사를 하거나 정비구역내에서 영업을 하지 않게 된 경우에도 결격사유에 해당되도록 추가하였다(개정법 제2항). 아울러 전문조합관리인이 선임되면, 전문조합관리인이 업무를 대행할 임원은 당연 퇴임을 하도록 규정을 두었다. 충돌을 방지하기 위한 당연한 조문이다(개정법 제5항). 이 개정조문은 2019.10.24. 시행된다.
7. 정관개정을 위한 조합원의 총회소집 요구 숫자 완화 (제44조)=현행 제44조(총회의 소집)에는 총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원의 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집하도록 규정되어 있다.
이 중에서 조합원이 요구하는 경우의 숫자인 5분의 1 이상을 일정한 경우에 완화하여, ‘조합원 5분의 1이상(정관의 기재사항 중 제40조제1항제6호에 따른 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항을 변경하기 위한 총회의 경우는 10분의 1 이상으로 한다)’ 라고 개정하였다.
위 내용은 정관의 조항을 변경하기 위한 정관개정 총회 소집 요청 수를 개정한 것이지, 총회나 대의원 결의에서 이미 정해진 조합임원의 보수 등 총회 또는 대의원 결의사항을 변경하기 위한 총회소집요구 숫자를 변경하는 것이 아님을 유의하여야 할 것이다. 이 개정조문은 2019.10.24. 시행된다.
8. 총회의결 사항 추가(제45조)=현행법령 제45조(총회의 의결)에는 총회에서 의결하여야 할 사항을 규정하고 있는데, 그 중에서 제1항 제3호의 “3. 정비사업비의 사용”이라는 것이 무엇인지에 관하여 논란이 많이 있었다.
법 조문에서 ‘정비사업비의 사용’이라고 하였으니, 정비사업비를 사용할 때마다 총회결의를 거쳐야 한다고 해석을 하는 경우가 있었고, 조합에서 총회결의를 거쳐야 하는 사항중 하나가 조합 예산 및 결산인데 이것을 총회결의를 거쳐야 하는지에 관해서도 논란이 있었다. 그래서 이번 개정법에 “3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역” 이라고 구체적으로 기재하여 논란을 없애게 되었다. 이 개정 조문도 2019.10.24.부터 시행된다.
9. 도시정비법상 사업시행자를 주택법상 사업주체로 봄(제69조)=도시정비법에 의하여 사업을 진행할 때에 주택법의 규정이 준용되거나 적용되는 경우가 많이 있다. 주택법 조문을 보면 ‘사업주체’라고 규정되어 있는 경우가 많이 있는데, 이 경우 도시정비법상 조합의 경우에는 주택법상 사업주체로 보는데 별 이견이 없으나, 한국토지주택공사등과 같은 공기업이 도시정비법상 사업시행자가 될 경우에도 주택법상 사업주체에 해당하는지 여부가 해석상 논란이 되어 왔었다. 그래서 이번 개정법에 “「주택법」에 규정된 “사업주체”는 “사업시행자(토지주택공사등이 공동사업시행자인 경우에는 토지주택공사등을 말한다)로 본다.”라고 규정하여 해석상 논란을 없앴다. 이 개정조문은 2019.4.23.부터 시행되었다.
10. 정비사업 지원기구 업무에 공사비 검증업무 포함(제114조)=현행법 제114(정비사업 지원기구)에는 정비사업 지원 업무를 수행하기 위하여 국토교통부장관이 정비사업 지원기구를 설치할 수 있도록 하면서, 이 경우 한국감정원 또는 한국토지주택공사에게 정비사업 지원기구의 업무를 대행하게 할 수 있도록 되어 있다. 그리고 그 업무로서 “1. 정비사업 상담지원업무, 2. 정비사업전문관리제도의 지원, 3. 전문조합관리인의 교육 및 운영지원, 4. 소규모 영세사업장 등의 사업시행계획 및 관리처분계획 수립지원, 5. 정비사업을 통한 공공지원민간임대주택 공급 업무 지원, 6. 그 밖에 국토교통부장관이 정하는 업무”를 규정하고 있다.
그런데 이 번 개정법에서 공사비검증업무를 상당히 중요한 업무로 부각시키고 있고, 이 공사비 검증업무는 상당히 중요하고 또 객관적으로 공정하게 검증이 되어야 하기 때문에 그 업무를 담당할 기구로 정비사업 지원기구나 한국감정원 또는 한국토지주택공사에게 그 업무를 대행할 수 있도록 하기 위하여 이 조문에 “6. 제29조의2에 따른 공사비 검증 업무”를 포함시켰다. 이 개정 조문은 2019.10.24.부터 시행된다.
11. 종합적인 검토 의견=이번에 개정된 법 내용을 볼 때에 다음과 같이 향후 미칠 영향을 분석할 수 있다.
①정비구역해제 요건을 완화하여 계속 정비사업이 진행되는 것을 막는 것 같은 결과를 초래하게 되는데, 처음에 정비구역지정을 한 이유는 그 구역의 건축물이 노후화되어 더 이상 방치하여서는 안된다는 판단하였기 때문에 정비구역을 지정하였을 것이다. 그런데 일부 토지등소유자나 조합원들이 반대한다고 하여 정비구역을 해제하면 그 구역의 건축물의 노후화 진행이 중지되는 것도 아닌데, 어떻게 하려고 하는지 답답하기만 하다. 그리고 서민층을 위한다는 생각으로 정비구역해제를 하였을 경우에 주택공급이 축소되어 결국 매매가격 상승, 전세가격 상승이 초래되어, 서민층을 위한 정비구역해제가 결국 서민층을 더 어렵게 만드는 부메랑이 되어 돌아온다는 것을 그렇게 모르는지 답답하기만 하다.
②공사비 검증 조문 신설은 굉장히 긍정적으로 평가됩니다. 다만 이로 인하여 최초 예상했던 공사비 인상이 되지 않기 때문에 시공자 선정 당시부터 공사도급비가 인상되어 제안될 가능성도 배제할 수 없다.
③조합장의 경우에는 선임일로부터 관리처분계획인가시까지 해당 정비구역에서만 거주(영업)를 하도록 한 개정조문은 오히려 유능한 조합장을 선출하는데 악영향을 미칠 것 같다.
김조영 변호사 / 법률사무소 국토