3. 공사비 검증 요청 의무화 (제29조의 2)=정비사업비 중에 가장 많은 부분을 차지하는 것이 바로 공사비이다. 그리고 시공자선정 후 당초 계약 체결된 금액으로 공사가 종료되는 것이 아니라, 중간에 공사비가 인상되는 경우가 상당히 많다. 특히 가계약, 본계약으로 나누어 계약을 체결하는 경우에는 더더욱 그렇다. 공사비 인상은 곧 바로 조합원들의 분담금 증가로 연결되기 때문에 매우 중요한 문제이다. 하지만 조합원들은 어느 정도의 공사비를 인정해 주는 것이 타당한 것인지를 잘 알지 못한다. 그래서 시공사가 요구하고, 이에 대하여 조합에서 조금 깎는 금액 정도로 만족하고, 공사비를 인정해 주는 결의를 하는 경우가 많이 있다.
이번 법 개정에서는 이러한 잘못된 관행을 막기 위하여 공사비가 일정 비율 이상 인상되는 경우에는 반드시 공사비 검증을 받도록 의무화 하였으며, 이 경우 공사비 검증은 국토교통부장관이 설치한 정비사업 지원기구나 한국감정원, 한국토지주택공사에게 검증을 하도록 하는 조항을 신설하였다. 새로 신설된 조문 내용을 보면 다음과 같다.
제29조의2(공사비 검증 요청 등) ①재개발사업·재건축사업의 사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사등이 단독 또는 공동으로 정비사업을 시행하는 경우는 제외한다)는 시공자와 계약 체결 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제114조에 따른 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다.
1. 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우
2. 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우: 100분의 10 이상
나. 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우: 100분의 5 이상
3. 제1호 또는 제2호에 따른 공사비 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 100분의 3 이상인 경우
②제1항에 따른 공사비 검증의 방법 및 절차, 검증 수수료, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
<부칙> 제2조(공사비 검증에 대한 적용례) 제29조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 공사비를 증액하거나 토지등소유자 또는 조합원의 검증 의뢰에 따라 사업시행자가 공사비 검증을 요청하는 경우부터 적용한다.
위 내용을 보면 아래와 같은 점을 알 수 있다.
①일정한 요건에 해당하면 의무적으로 공사비 검증요청을 하여 검증을 받아야 한다.
②사업시행인가 전에 시공자를 선정한 경우에는 100분의 10 이상이나, 사업시행인가 후에 시공자를 선정한 경우에는 100분의 5 이상 증가하면 무조건 검증을 받아야 한다. 이는 사업시행인가 후에 시공자를 선정한 경우에는 착공시까지 기간이 비교적 짧기 때문에 공사비 인상요인이 적은 것이 타당하다는 판단하에 그 비율을 적게 기재한 것이다.
③한번 공사비검증을 받았는데도 불구하고 100분의 3 이상이 증가되면 반드시 다시 받도록 하였다.
4. 조합 임원 자격 요건 및 조합장 거주요건 강화 (제41조)=조합임원으로 선출될 수 있는 자격요건에 관하여 현행 법령에는 그 요건이 규정되어 있지 않으며, 조합 정관에 자격요건을 규정하고 있다. 그런데 이번 법 개정에서는 조합임원으로 선출될 수 있는 자격요건을 법에 규정하고 있다. 자격요건으로 다음의 2가지 요건중 하나를 구비하여야 한다 “1. 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것, 2. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것”
위 “거주”라는 개념에는 영업을 하는 자의 경우에는 실제 거주를 하지 않더라도 영업을 하면 거주요건에 해당하는 것으로 되어 있다. 상가 등 조합원들을 위한 것이다. 그런데 조합 임원 중 조합장의 경우에는 이 요건에 더 나아가서 “선임일부터 제74조제1항에 따른 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업을 말한다. 이하 이 조 및 제43조에서 같다)하여야 한다.”라고 요건을 추가하여 규정하였다.
즉, 처음 2가지 요건중 한가지를 충족하여 선임이 되면 선임일로부터 관리처분계획인가를 받을 때까지는 반드시 해당 정비구역에서 거주하거나 영업을 하여야 한다는 점이다.
결국 조합장이 되고자 하는 사람은 선임일로부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 반드시 정비구역내에 거주하여야 하기 때문에, 소유만 하고 직접 거주하지 않는 조합원들에게는 조합장 피선출권이 박탈되게 되는 것이다. 대도시의 경우에는 정비구역내 세입자의 비율이 50%이상에서 70%정도까지 되는 경우가 많이 있기 때문에, 결국에는 조합원 50%~70%의 조합장 피선출권이 박탈되게 된 것이다. 왜 이런 개정을 하였는지 이해가 되지 않는다. 조합장이 해당 정비구역내에 거주하여야만 조합장으로서의 임무를 잘 수행할 수 있고, 해당 정비구역내에 거주하고 있는 사람만이 유능한 사람일리가 없지 않은가? 오히려 조합원 중에 유능한 사람을 배척시키는 효과가 될 수도 있지 않을까? 정비사업에 대하여 잘 알지 못하는 국회의원들이 탁상공론으로 법을 개정하였다는 비난을 면키 어려울 것이다.
5. 총회의결로 전문조합관리인을 선정(제41조)=현행법령에는 “조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 아니한 경우”에는 시장‧군수가 시‧도조례가 정하는 바에 따라 전문조합관리인을 선정할 수 있도록 되어 있다. 그런데 이번 개정법에는 “총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 전문조합관리인의 선정을 요청하는 경우”에도 전문조합관리인을 선정할 수 있도록 개정하였다.
현행 시행령 제41조제2항에는 “조합원(추진위원회의 경우에는 토지등소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 3분의 1 이상이 전문조합관리인의 선정을 요청하면” 총회결의 없이도 선정할 수 있도록 되어 있는데, 이번 개정법에는 “① 반드시 총회에서 ② 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의로 의결”을 하여야만 가능하도록 개정한 것이다. 시행령이 법과 충돌되니 향후 당연히 개정될 것이다.
개정법이 전문조합관리인 선임을 쉽도록 하겠다는 취지인지, 아니면 더 어렵게 하겠다는 것인지 도무지 가늠이 되지 않는다. 현재 조합장이 있는데 전문조합관리인 선정을 위한 총회개최 및 의결이 쉽다고 생각하는 것인지, 아니면 무슨 의도인지 모르겠다. 지면 관계상 다음 호에 계속 게재하도록 하겠다.
김조영 변호사 / 법률사무소 국토