[Key Point]
조합설립인가를 받고 시공자등 협력업체를 선정한 뒤 사업시행계획을 수립하여 사업시행계획인가라는 것을 받게 됩니다(서울특별시등 공공관리의 경우에는 사업시행인가 후 시공자를 선정함). 이 사업시행계획이라는 것은 일종의 건축허가와 비슷한 것이라고 이해하시면 되는데 어떤 내용이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.


7. 사업시행계획인가
가. 사업시행계획의 의미=
우리가 주택을 지을 때에 우리 마음대로 짓는 것이 아니라 각종 법규에 맞게끔 지어야 하기 때문에 설계도면 및 각종 자료를 제출하여 관할관청으로부터 건축허가를 받아야만 집을 지을 수 있는 것 아니겠습니까? 만약에 건축주 마음대로 짓게 되면 건축주에게만 이익이 되고 주위 사람들에게 피해가 가는 방향으로 지을 가능성이 있기 때문에 관할관청에서 관련 자료를 검토하여 건축허가를 해 주어야 공사를 진행할 수가 있는 것입니다.


정비사업의 경우에도 그 공사규모가 대규모이고, 또 많은 소유자들이 조합원이 되어 시행하는 사업이기 때문에 당연히 신축공사에 대하여 관할관청으로부터 인가받는 절차를 거쳐야 하는 것입니다. 따라서 정비계획에서 주어진 용적률, 건축규모 등을 고려하여 신축아파트와 부대복리시설의 규모(예를 들면 60㎡형 100세대, 75㎡형 250세대, 110㎡형 80세대, 상가 100수 등)를 정한 뒤 이에 따라 설계도면을 작성하여 사전에 건축심의를 거쳐 최종적으로 설계까지 완료한 뒤 관할관청에 인가를 받게 됩니다.


나. 법령에 규정된 사업시행계획서의 내용=도시 및 주거환경정비법 제52조와 시행령 제47조에는 사업시행계획서를 작성할 때에 포함하여야 하는 사항에 관하여 규정하고 있습니다.


■도시 및 주거환경정비법
제52조(사업시행계획서의 작성)
①사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다.  <개정 2018. 1. 16.>
1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책
4. 세입자의 주거 및 이주 대책
5. 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
6. 제10조에 따른 임대주택의 건설계획(재건축사업의 경우는 제외한다)
7. 제54조제4항에 따른 소형주택의 건설계획(주거환경개선사업의 경우는 제외한다)
8. 공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우로 한정한다)
9. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
10. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
11. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다)
12. 정비사업비
13. 그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 사항


② 사업시행자가 제1항에 따른 사업시행계획서에 「공공주택 특별법」 제2조제1호에 따른 공공주택(이하 “공공주택”이라 한다) 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조·기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설·복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 같은 법 제37조에 따른다.


■도시 및 주거환경정비법 시행령
제47조(사업시행계획서의 작성)
<시행령 내용은 법령집을 참조하시기 바랍니다>
다. 사업시행계획서의 내용=그러면 실제 사업시행계획인가서를 보면서 어떤 내용이 중요한지 살펴보도록 하겠습니다.(사업시행인가서 1면만 게재함)


위와 같이 사업시행계획인가를 신청하기 위해서는 조합 자체 내에서 먼저 사업시행계획을 수립하여야 하는데, 수립한 사업시행계획으로 바로 관할관청에 인가신청할 수 있는 것이 아니라 반드시 조합 총회를 개최하여 사업시행계획안에 대하여 조합원 과반수 또는 조합원 2/3이상의 동의를 얻어야만 합니다. 간혹 보면 사업시행계획인가를 받은 뒤에 사업시행계획이 잘못되었다고 뒤늦게 후회하거나 항의하는 경우가 많습니다.


사업시행계획인가를 받은 뒤에 조합원들이 분양신청을 하게 되는데 분양신청을 할 때에는 조합원들이 자신들이 분양받을 평형을 신청하게 됩니다. 즉, 예를 들면 ‘1순위로 60㎡형, 2순위로 75㎡형, 3순위 110㎡형’ 등의 방법으로 분양신청을 하게 되는데, 조합원들의 희망면적을 고려하지 않고 일방적으로 신축공사 면적으로 정하여 사업시행계획을 작성하고, 조합원들은 사업시행계획총회에서 아무런 생각도 없이 그냥 찬성을 하게 되면, 나중에 분양신청을 할 때에 자신이 희망하는 평형에 배정이 되지 않을 수가 있습니다.


즉, 75㎡형이 250세대밖에 안되는데 75㎡형으로 분양신청을 한 조합원이 350명이나 되면 결국에는 100명이 다른 평형대로 강제적으로 배정이 되게 되어, 조합원간에 분쟁이 발생하는 경우가 많이 있습니다.


따라서 사업시행계획안에 대하여 그냥 ‘조합이 하니까 알아서 잘 하겠지’ 하고 찬성을 하지 말고 조합 총회에 상정된 안에 대하여 꼼꼼히 생각하고 필요하면 사업시행계획안에 미리 희망면적대가 포함될 수 있도록 사전에 정비계획변경 등을 한 뒤에 사업시행계획안을 수립하시기 바랍니다.

김조영 변호사 / 법률사무소 국토

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