[Key Point]
추진위원회가 구성된 뒤에 정비사업전문관리업자를 선정하여 조합을 설립하기 위한 창립총회를 개최하고 조합설립인가를 받아야만 합니다. 이 단계가 어떻게 진행되는지 살펴보도록 하겠습니다.

4. 창립총회 개최
가. 조합설립을 위한 절차 및 요건

위와 같이 추진위원회가 관할관청으로부터 구성승인을 받은 뒤에 정비사업전문관리업자(약칭하여 ‘정비업체’라고 알려져 있음)를 선정하고 또 설계자도 선정하는 등 업무를 수행하다가 추진위원회가 하여야 할 가장 중요한 업무가 바로 ‘조합’을 설립하는 것입니다. 


추진위원회는 조합을 설립하기 위한 조직에 불과한 것이지 본격적인 정비사업을 시행해 나가는 사업시행자는 조합이기 때문에 다음과 같은 절차와 요건을 갖추어야 합니다. 


① 조합설립동의서를 징구하여 법이 정한 각 사업별 동의율을 충족하여야 한다.


② 창립총회를 개최하여 조합정관, 임·대의원 선출 등을 하여야 한다. 


③ 조합설립인가신청을 하여 조합설립인가를 관할관청으로부터 받아야 한다.


④ 조합설립인가 후 법인등기를 하여야 한다.

나. 조합설립동의서 징구
도시 및 주거환경정비법 제35조(조합설립인가 등)과 시행령 제30조(조합설립인가신청의 방법등) 에는 토지등소유자들로부터 거두는 조합설립동의서 양식도 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」에 정해진 양식을 사용하여 동의서를 받도록 규정되어 있습니다.


그 조합설립동의서 양식을 토지등소유자들로부터 거두어 일정비율의 동의율이 되면 창립총회를 개최한 뒤 조합설립인가신청을 하면 되는 것입니다. 


창립총회개최를 하기 위해서는 조합설립동의율을 먼저 충족하여야 하는데, 재개발사업과 재건축사업에 있어서 각각 그 동의율 요건이 다르나 일반적으로 토지등소유자의 3/4이상의 동의를 받아야 된다고 생각하고 자세한 동의율 및 동의율산정방식은 다음 기회에 자세하게 설명을 드리도록 하겠습니다.


그리고 「도시 및 주거환경정비법」상의 정비사업중 하나인 주거환경개선사업은 사업시행자가 시장·군수 또는 한국토지주택공사등이 사업시행자가 되기 때문에 조합을 설립할 필요가 없으며, 따라서 조합설립동의서를 거둘 필요가 없습니다.

다. 각 사업별 조합설립동의율
재개발사업의 조합설립동의율은 아래와 같이 규정되어 있습니다.


② 재개발사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.

재건축사업의 조합설립동의율은 아래와 같이 규정되어 있습니다.


③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설*의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다.


④ 제3항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 인가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.

라. 창립총회 개최
위에서 본 바와 같이 조합설립동의율을 충족한 뒤에 조합창립총회를 개최하게 됩니다.


창립총회를 개최하는 절차 및 의결내용, 의결정족수 등은 시행령 제27조에 자세히 규정되어 있는데 이를 요약해 보면 다음과 같습니다.


① 조합설립동의율을 충족한 뒤에 창립총회를 개최하여야 함.


② 추진위원회는 창립총회 14일 전까지 회의목적·안건·일시·장소·참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통하여 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송·통지하여야 함.


③ 창립총회는 추진위원장의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 추진위원장이 소집함. 다만, 토지등소유자 5분의 1 이상의 소집요구에도 불구하고 추진위원장이 2주 이상 소집요구에 응하지 아니하는 경우 소집요구한 자의 대표가 소집할 수 있음.


④ 창립총회에서는 조합 정관의 확정, 조합 임원의 선임, 대의원의 선임, 그 밖에 필요한 사항으로서 사전에 통지한 사항 등의 업무를 처리함.


⑤ 창립총회의 의사결정은 토지등소유자(재건축사업의 경우 조합설립에 동의한 토지등소유자로 한정한다)의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의함. 다만, 조합임원 및 대의원의 선임은 조합 정관에서 정하는 바에 따라 선출함.

5. 조합설립인가
가. 조합설립인가신청

조합창립총회에서 조합장 및 임원·대의원을 선출하고 조합정관을 확정하고 나면, 이후에 바로 관할관청에 조합설립인가신청을 하면 됩니다.


나. 정비사업조합의 개념
위와 같이 인가를 받은 정비사업조합은 재건축조합과 재개발조합이 그 개념이 약간 다릅니다.


재개발조합의 경우에는 미동의자도 강제적으로 조합원으로 되는 반면에 재건축조합의 경우에는 동의한 자만 조합원으로 가입됩니다.


주거환경개선사업의 경우에는 조합을 설립하지 않기 때문에 조합의 개념이 없습니다.

김조영 변호사 / 법률사무소 국토

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