임대차보증금 반환채무를 안고 소액의 투자금으로 주택을 매입하는 속칭 ‘갭투자’를 하였다가, 주택 가격이 오르지 않거나 떨어지는 바람에 투자 수익은커녕 임대차보증금을 반환할 돈이 없어 곤란을 겪게 된다. 결국 보증금을 돌려받지 못하는 임차인이 임차 주택을 매입한다. 주택가격 하락이나 정체기에 벌어지는 현상이다.
임차인은 전입신고와 입주를 하여 대항력을 갖추고 보증금반환채권을 담보로 금융기관으로부터 자금을 차입한다. 임차인은 대출금융기관에게 이 보증금반환채권에 대해 질권을 설정해 주고, 임대인이 질권설정에 대해 승낙을 한다.
질권설정자인 임차인은 질권자인 대출 금융기관의 동의 없이 보증금반환채권을 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다.
이 상태에서 앞서 본 바와 같이 임대인이 임차인에게 임대한 주택을 매각하는 일이 생긴다.
임차주택이 양도되는 경우, 임차주택의 양수인은 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 보증금반환채무를 면한다. 임차인이 굳이 임대차관계가 승계되기를 원하지 않는다면, 임차인은 임대차계약을 해지하고 양도인으로부터 임대차보증금을 반환받으면 된다.
사례에서, 대항력을 갖춘 임차인이 임대인으로부터 임차주택을 매수하면서, 매매대금채권과 보증금반환채권을 상계하기로 합의하는 방법으로 정산을 하고 소유권이전등기를 받기로 한다. 이렇게 되면 임차건물은 임차인에게 귀속되고 임대인은 보증금을 뺀 나머지 매매대금을 받는다.
임차인이 빚을 갚지 못하면 대출 금융기관이 임차인 소유로 된 주택에 대해 강제집행을 하여 채권을 회수하면 된다. 그러나 그 전에 대출 채무자가 그 주택을 처분해 버리는 경우에는 복잡한 문제가 생긴다.
보증금반환채무는 주택을 양수한 임차인에게 승계되고 종전의 임대인은 보증금반환채무를 면하는가? 승계된다면 혼동 법리(민법 191조)의 예외에 따라 임차인이 보증금반환채무를 지고 그 위에 질권이 존속한다고 보게 된다. 이러한 해석은 질권설정자와 제3채무자의 합의로 질권을 침해하는 결과를 가져온다.
질권자를 보호하기 위해서는 질권설정자와 제3채무자가 상계합의를 하는 방법으로 질권의 목적인 보증금반환채무를 소멸하게 하였더라도 질권자에게는 대항할 수 없다고 해석하여야 한다. 따라서 대출 금융기관은 종전의 임대인에 대해 직접 보증금반환채권을 행사할 수 있다.
임대인이 임차인에게 주택을 양도할 때 보증금반환채무에 질권이 설정된 경우라면 주의할 부분이다. 섣부른 판단으로 보증금을 이중으로 물어줄 수 있다. 법률 리스크는 확실히 집고 넘어가야 손해를 피할 수 있다.
김영진 변호사 / 법무법인 우면