1. 들어가며=2018년 11월 20일 문재인 대통령은 제3차 반부패정책협의회의에서 국민생활에 은폐되어 있는 부정청탁과 금품수수관행 등을 해소하기 위하여 반부패 정책을시행하겠다고 밝혔고, 같은 해 12월 10일 구성된 ‘생활적폐 대책 협의회(국민권익위원회가 주관)’는 생활적폐 대책으로 ‘재건축·재개발 비리 근절’ 등이 포함된 9가지 논의과제를 제시하였다.1)재건축·재개발사업 등 도시정비사업을 시행하는 과정에서 조합과 조합원, 이해관계자 간의 부정행위는 갈등을 유발하게 되고, 이는 사업의 장기화 및 사업비용 증가 등으로 이어지게 된다
Q. 관리처분계획인가와 관련하여 조합에서 상가배정기준을 작성하고자 하는 상황에서 어떤 기준 및 방법으로 결정하여야 하는지. A. 상가배정기준과 관련하여 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조제1항제7호에 따라 재개발 사업의 관리처분 방법 중 주택 및 부대시설·복리시설의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정하고 구체적인 기준은 시·도조례로 정할 수 있게 하였으며 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」 제38조제2항은 재개발사업으로 조성되는 상가 등 부대·복리시설의 공급 기준을 규정하고 있음. 따라서 상가배정기준은
정부가 이주비 대출 규제를 강화하면서 일선 정비사업장의 원활한 사업 추진에 걸림돌이 되고 있다. 정부는 주택시장 안정화를 이유로 지난해 투기과열지구를 지정한 데 이어 8·2, 9·13 등 각종 부동산 대책을 통해 대출 규제도 대폭 강화했다. 우선 8·2부동산 대책에서는 이주비 대출 한도인 주택담보인정비율(LTV)를 종전 60%에서 40%로 축소시켰다. 이어 9·13 부동산 대책에서 2주택 이상 보유자의 대출을 원천봉쇄하면서 대출 문턱을 높였다. 이로 인해 일선 정비사업장에서는 이주비 대출 대란이 현실화되고 있다. 급기야 재개발·재건
조합은 시공자 선정총회를 개최하기 위하여 총회의 의결없이 총회소집 및 진행에 관한 용역업무를 수행할 협력업체와 용역계약을 체결하였다. 시공자선정 입찰지침서에는 ‘낙찰자로 선정될 경우 시공자 선정총회 관련 일체의 경비를 부담한다는 규정과 입찰서류에는 이에 대한 이행각서’가 포함되어 있다. 도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항 제4호에 위반되는지 여부?(부산지법2018) 1. 도시정비법의 규정 및 취지=도시정비법 제45조 제1항 제4호는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약’을 체결할 경우 총회의 의결을 거쳐야 한
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법이 제정·시행된 이래로 적어도 재건축 사업에서는 구역 내 임차인에게 별도의 손실 보상 규정을 두고 있지 않았다. 반대로 같은 법에서 규정하고 있는 재개발 사업의 경우 구역 내 세입자 등에게 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법) 규정을 준용시키면서 주거이전비, 이사비 등의 손실 보상 의무를 규정하고 있었기에 이에 대해서는 재건축 구역 내 세입자들이 재개발 사업과의 형평을 지적하면서 많은 문제 제기를 하여 왔다. 하지만 이 부분에 대해서는 재건축 조합이 원고가 되
Q. 현재 분양신청을 준비중입니다. 분양신청시에 종전자산평가액과 조합원별 분담금 추산액을 통지하기 위해 종후자산 감정평가도 완료되어야 하는지요? A. 종후자산 감정평가를 위해 고려해야 하는 요소는 크게 분양사례, 거래사례 등의 시장성과 공사비, 설계비 등 사업에 소요되는 제반비용 등의 원가(사업비)로 나뉠 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법에서 규정한 분양신청 일자를 대략 60일 이라고 가정할 때 관리처분기준일인 분양신청완료일과 분양신청 개시시점 사이에 거래가액의 큰 변동이 없다면 거래사례를 고려하여 종후자산 감정평가를 함에는 큰
Q. A 재개발조합의 현금청산자입니다. 저희 조합은 관리처분계획 이후 현금청산 절차를 예정하고 있습니다. 현금청산금을 어떻게 평가하는지, 시가보다 낮다면 그 이유는 무엇인지 알려주세요. A. 현금청산자는 관리처분계획인가 이후 조합으로부터 소유한 주택 등을 청산받아 사업구역 밖으로 이주하여야 한다. 현금청산절차가 진행되면 어느 사업구역이나 현금청산금을 둘러싼 많은 법적 다툼이 발생하게 된다. 현금청산을 받는 자와 하는 자의 이익이 첨예하게 대립하기 때문이다. 현금청산자 입장에서는 무조건 높은 것이 좋다. 현금청산의 대상이 되는 주택
1.이자수익(영업외수익) 1)일반분양관련 이자수익=이자수익은 장기차입금 및 분양수익금에 대한 은행이자를 말한다. 일반분양분과 관련한 이자수익은 조합의 익금에 해당된다. 2)조합원관련 이자수익=조합원관련 이자수익을 조합의 익금으로 볼 수 있는 지 여부에 대하여 다음과 같은 의견이 있다. ① 전액 익금산입 항목이다. 근거 : 비영리법인의 이자소득은 법인세법 제3조 제3항 제2호에 의거 수익사업에 해당된다. 따라서 조합원분과 일반분양분을 구분하지 않고 전액 조합의 익금으로 보아야 한다. ② 전액 익금불산입 항목이다. 근거
분양계약서에 기재되지 않은 광고 내용이 계약 내용을 이루는 것은 아니다. 다만 광고 내용을 분양계약의 내용으로 삼기로 하는 당사자 사이의 묵시적 합의가 있다고 인정되는 경우에는 계약 내용에 편입된 것으로 본다. 건물의 외형·재질·구조 및 실내장식에 관한 사항, 분양 면적에 관한 사항, 중도금 대출의 조달방법에 관한 사항은 대체로 계약 내용에 편입된 것으로 본다. 반면에 입지조건이나 생활여건에 관한 사항, 분양건물의 재산가치 내지 투자가치 보장에 관한 광고는 내용 자체가 장래의 전망이나 평가에 관한 사항이므로, 분양자가 명시적으로 그
▲법원에 의하여 선임된 조합임원 직무대행자도 정비사업시행 관련 서류 및 자료 미공개 위반죄의 범행주체인 조합임원에 해당(대법원 2017.6.15. 선고 2017도2532 판결) 조합장에 대한 직무집행정지가처분 사건에서 법원에 의해 선임된 조합장 직무대행자가 체결한 건축사무소와의 총회보조용역계약서를 계약서 작성일로부터 15일 이내에 공개하지 않아 구 도시 및 주거환경정비법 위반죄로 기소된 사안입니다. 구 도시정비법 제21조제1항(현행법 제41조제1항)은 조합장 1인과 이사, 감사를 조합의 임원으로 규정하고 있는데 제27조(현행법 제4
Q. A재개발조합은 사업시행계획서 수립 전에 임시총회를 개최하여 시공자를 선정하고자 하는데 위 시공자 선정에 따라 정비사업비가 100분의 10 이상 증가하게 되는 경우 사업시행계획서의 수립 시 정비사업비가 100분의10 이상 늘어나는 경우에 준하여 조합원 3분의2 이상의 동의를 받아야하는지 궁금합니다. A. 도시 및 주거환경정비법 제45조제1항에서는 총회의 의결사항으로 시공자의 선정 및 변경(제6호), 같은 법52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제9호) 등을 규정하고 있고 같은 조 제4항 본문에서는 제45조제1항제9호 및
1. 정비계획의 입안권자와 정비구역의 지정권자=정비계획의 입안권자는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등이고, 정비구역의 지정권자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외함)이다. 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(구청장등)는 정비계획을 입안하여 특별시장·광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다(법 제8조 제5항). 구청장등 또는 대도시의 시장이 아닌 시장은 용적률완화를 내용으로 한 정비계획을 입안하거나 변경입안하려는 경우 기본계획의 변경 또는 변경승인을 특별시장·
1. 총회의 중요성=총회 진행 전후로 해당 총회의 절차 또는 내용 상 하자에 대한 여러 법률 이슈들이 제기되며 통상 총회 개최 전에는 ‘총회 개최 금지 가처분 신청’, ‘총회 안건 상정 금지 가처분 신청’ 등이 제기되고, 총회 개최 후에는 ‘총회 효력 정지 가처분 신청’, ‘총회 결의 무효 확인 소송’, ‘(서면결의서와 직접 투표 용지를 확보하려는 취지의) 증거보전신청’ 등이 무수히 많이 이뤄지고 있다. 2. 안건 일괄 상정 및 선투표개시가 위법한지 여부=①이 사건 총회와 관련한 도시 및 주거환경정비법 등 관계법령에서는 총회의 방법
지난 기고에서는 A토지의 단독소유권을 가진 갑, B토지의 단독소유권을 가진 을이 C토지를 공유하고 있다면 C토지(갑‧을)에 별도의 토지등소유자 지위를 인정할지에 관하여 C토지(갑‧을)의 ‘소유형태’가 A토지(갑)나 B토지(을)와 다르다는 ‘소유형태론’을 내세워 C토지(갑‧을)에 토지등소유자 지위를 인정하여야 한다는 견해가 많다는 것, 도시정비법 시행령에 의하면 “1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정”하여야 한다는 것, 앞의 사례에서 C토지의
1.자산화와 기간화의 비교=진행기준에 의한 수익의 인식시 조합운영비를 기간비용화 할 것인지 아니면 재고자산으로 원가화할 것인지에 대하여 쟁점이 있다. 각 주장의 내용을 살펴보면 아래와 같다. 2.예규사례=도시 및 주거환경정비사업법에 따른 정비사업조합의 운영비 등의 세무처리(법인-1030, 2010.11.02.) [질의] 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립된 조합의 운영비와 차입금이자를 선급비용으로 계상하고 분양수입 발생시 원가로 대체하는지, 발생한 당해연도에 비용으로 계상하는지 여부. [회신] 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립한
1. 문제의 소재=현재 강남 3구 재건축 단지에서는 재건축 초과이익 환수제의 부담을 피하고 더 나아가 임대주택 건설 의무에서 벗어나기 위한 대안책으로 1:1 재건축이 대안으로 떠오르고 있고 실제 압구정 현대 아파트 등 대형 평형 위주의 재건축 사업 단지에서 아예 초기부터 1:1 재건축 안이 떠오르고 있기도 하다. 하지만 1:1 재건축은 임대주택 건설 의무에서 벗어나서 비교적 명품 주거 단지를 꾀할 수 있고 같은 대지 면적에서 용적률을 상한까지 적용받지 않음으로써 기존 세대 수에 비해서 증가 폭이 크지 않아 상대적으로 인동 거리 등
재개발조합의 조합원 甲은 2층 주택을 소유하고 있어 분양신청기간 내에 주택 1채에 대한 분양신청을 하였다. 조합은 분양신청 현황을 토대로 관리처분계획을 수립한 다음 공람을 실시하였고, 이에 甲은 ‘조합으로부터 종전평가금액의 범위 내에서는 주택 2채를 분양받을 수 없다고만 안내하고 주거전용면적의 범위 내에서 주택 2채를 분양받을 수 있음을 안내받지 못했다’는 이유로 관리처분계획 중 甲에 대한 부분은 위법하다고 주장한다. 관리처분계획의 하자 유무?(서울행정법원 2018) 1. 의 해결=구 도시정비법(2017 .2.8.개
서울시민 안전이 위협받고 있다. 용산 상가건물 붕괴, 금천구 지반침하, 상도유치원 붕괴 모두 올 한해 서울시에서 벌어진 일이다. 건물의 안전성만이 문제가 아니다. 지난해 윤관석 국회 국토교통위원회 더불어민주당 의원이 내놓은 도로침하 및 함몰 발생현황 자료에 따르면 최근 5년 동안 3,651건의 도로함몰이 발생했다. 서울시에서만 말이다. 상황이 이런데도 박원순 서울시장은 재개발을 폄하하고 도시재생만을 강조하고 있다. 얼마전 박 시장은 서울시 본회의장에서 열린 시정 질문에서 “도시재생은 일방적으로 추진됐던 재개발·뉴타운의 반성적 차원에
Q. A 재개발조합의 현금청산자입니다. 저희 조합은 관리처분계획 이후 현금청산 절차를 예정하고 있습니다. 현금청산금이 시가보다 많이 낮을 것이라는 걱정이 많습니다. 현금청산금을 시가대로 받을 수 있는지, 받을 수 없다면 그 이유는 무엇인지, 그리고 현금청산금 불복절차는 어떻게 진행되는지 알려주세요. A. 재개발사업은 사업구역 내 모든 토지등소유자가 예외 없이 조합원이 된다. 자신이 재개발사업 또는 조합설립 자체를 반대하더라도 말이다. 따라서 조합은 사업에 반대하거나 참여하기 싫은 조합원들도 미우나 고우나 구성원으로 함께 이끌고 가야
Q. 현재 분양신청을 준비중입니다. 분양신청시에 종전자산평가액과 조합원별 분담금 추산액을 통지하기 위해 종후자산 감정평가도 완료되어야 하는지요? A. 분양신청에서 분양대상자별 분담금의 ‘추산액’과 관리처분 항목 중 하나인 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물의 ‘추산액’이 동일한 추산액이라는 용어를 쓰고 있기 때문에 분양신청을 개시시점에 종후자산 평가가 완료되어야 한다는 견해는 다음과 같은 점에서 문제가 있습니다. 첫째, 분양신청에서의 추산액과 관리처분에서의 추산액은 서로 다른 개념입니다. 관리처분 종후감정평가의 대상은 조합원이