관리처분계획-4관리처분계획상 '권리가액'이란 무엇일까요? 이 용어를 잘못 사용하고 있는 것은 아닌가요?■ 김민우 변호사의 Key Point관리처분계획에 비례율과 함께 중요하게 사용하는 용어가 있습니다. '권리가액'이라는 용어인데, 이 권리가액이 무엇을 말하는 것인지 정확하게 알고 계시는가요? 정비사업분야에서 일하시는 분들과 대화를 하다보면, 서로 생각하는 '권리가액'의 개념이 다름을 많이 발견하게 됩니다. 일반적으로는 '권리가액이란 종전자산평가금액에 비례율을 곱한 금액을 말한다'라고 하는데, 맞을까요? 권리가액의 정확한 개념을 알아
이번 호에서는 정비사업에서 이루어지는 감정평가에 대해 알아보자. 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 의미하는데, 정비사업에서는 감정평가가 다양한 시기에 다양한 목적으로 이루어진다. 조합은 감정평가금액을 근거로 사업성을 판단하고, 세금을 줄이기도 한다. 토지소유자는 감정평가를 근거로 분양신청 여부에 대한 의사결정을 하고 감정평가로 정해진 현금청산금을 수령하기도 한다.감정평가는 단 하나의 가격만 존재할까. 그렇지 않다. 부동산 가격이 시간의 흐름에 따라 달라지듯, 감정평가의 가격은 시기와 목적
1. 사안의 개요=최초 사업시행계획이 있었고, 그에 기반해서 구역 내 토지등소유자 ‘갑’은 조합을 상대로 조속재결신청청구권을 행사하였다. 토지보상법 조속재결신청청구를 조합이 받게 되면 조합은 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 지토위에 재결신청을 하여야 하고, 위 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 지연가산금을 가산하여 지급하여야 한다. 해당 조합은 최초 사업시행계획인가를 득한 후 2차 사업시행변경인가 고시를 득하였는데, 위 갑의 조속재결신청청구에 따른 지연가산금 지급 시기를 두고 소송 상 쟁점이 되었다. 2. 법원의 판
재개발사업에서 현금청산자 및 세입자들은 일정한 법령상 요건을 갖춘 경우 주거이전비를 지급받게 된다. 토지보상법 시행규칙은 월평균 가계지출비 통계를 기준으로 현금청산자는 2개월분, 세입자는 4개월분의 주거이전비를 지급받도록 정하고 있다.본래 세입자의 주거이전비는 3개월분으로 규정되어 있었으나 2007년 토지보상법 시행규칙 개정으로 4개월분으로 증액되었는데, 이때의 개정 취지를 살펴보면 세입자의 기존 주거이전비 보상이 미흡하므로 영세서민의 재정착을 지원하기 위하여 증액 개정하였다고 설시하고 있다. 이에 비하여 현금청산자의 주거이전비는
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 준용하는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 의하면 토지소유자는 협의가 성립되지 않은 때 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있고, 사업시행자는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결을 신청하여야 하며, 만일 사업시행자가 그 기간을 경과하여 재결을 신청한 경우 지연된 기간에 대하여 소송촉진법에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 지연가산금을 지급하여야 한다(토지보상법 제30조). 재결신청 지연가산금은 토지보상법이 특별히 정한 책임으로서 사업시행
사업시행계획은 조합이 해당 정비사업에 대해 그린 모습을 담고 있다. 정비사업의 구역, 현재 거주하는 가구 수, 짓게 될 건축물의 동, 세대수, 용도폐지되고 새로 설치되는 정비기반시설 등이 사업시행계획 내용으로 포함된다. 조합은 사업시행계획을 수립하고 그 안을 총회에 상정하여 결의를 받은 다음, 관할 구청장 등에게 인가를 받는다. 사업시행계획 수립에는 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성이라는 일반적인 정족수보다 가중된 조합원 과반수의 찬성이 필요하다(제45조제4항). 사업시행계획은 강학상 행정계획의 성질을 가지며, 인가
매도청구소송은 재건축사업과 가로주택정비사업에서 현금청산을 하는 방법이다. 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'), 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 '소규모주택정비법')은 사업시행자인 조합에게 매도청구권을 부여하고 있다. 조합은 매도청구소송을 통해 사업구역 내 부동산을 매매대금의 지급과 동시에 취득할 수 있다. 여기서 부동산의 시가는 감정평가를 통해 결정되는데, 법원은 법원에 등록한 감정평가사 자격이 있는 자에게 위 감정평가를 명한다. 부동산의 시가에는 당해 재건축사업으로 발생하는 개발이익이 반영되어야 하는 것이 대법
이번 호에서는 도로부지의 현금청산 방법에 대해 이야기하고자 한다. 도로는 사람과 차량이 이동하는 통로를 의미한다. 도로는 중요한 사회기반시설이고 우리 주변에서 흔히 만날 수 있다. 그 모습, 소유 형태, 규모 및 개설 이유 등은 다양하지만 공통적으로 다수가 자유로이 사용하고 다른 용도로 개발하기 어렵다는 특징을 가진다. 이러한 이유로 도로는 없어서는 안 될 중요한 토지이지만 역설적으로 그 토지의 가격은 낮다.정비사업 구역에도 도로가 존재한다. 이러한 도로에 대한 현금청산 방법은 어떻게 될까. 감정평가를 통해 현금청산금을 정한다는 점
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항에서는 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위하여 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다”고 규정한다. 수용 또는 사용의 절차, 손실보상의 기준 및 절차 등은 도시정비법에서 규정한 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용한다.도시정비법은 손실보상 협의의 절차(도시정비법 제73조), 주거이전비의 기준일(도시정비법 시행령 제54조제1항) 및 영업손실보상에서 휴업기간과 기준일(같은 조 제2항) 등에 대
처음부터 주거이전비가 명도소송에서 문제 되었던 것은 아니다. 주거이전비는 공익사업법에 근거한 공법상 권리이고 명도는 민사소송 절차인 탓에 둘 사이에 별다른 관련이 없는 것으로 여겨졌다.관리처분계획에 관한 도시정비법 규정이 개정된 이후 사정이 달라졌다. 본래 조합은 관리처분계획 인가 이후 명도소송 진행에 거침이 없었다. 개정 전 도시정비법이 관리처분계획 인가 고시가 있는 때 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 부동산 사용수익권자의 권능을 완전히 박탈하고 정비사업구역 내 사업시행자에게 이를 넘겨주어야 하는 것으로 정해 놓았기 때
재개발조합은 정비구역에서 정비사업을 시행하기 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’) 제3조에 따른 토지·물건 등을 취득하거나 사용할 수 있다(도시정비법 제63조). 재개발사업 시행자로서 강제 수용권을 가지는 것이다. 강제 수용권은 현금청산절차에서 실현되는데, 도시정비법에서는 위 절차에 토지보상법을 준용하도록 규정한다(도시정비법 제65조 제1항). 물론, 도시정비법에서 특별히 현금청산의 내용, 기준 등을 정하고 있는 부분도 있다. 절차에 있어서는 관리처분계획이 인가·고시가 된 다음 날부터 9
현금청산자는 현금으로 자신의 종전 부동산을 청산받는 사람을 지칭한다. 사업구역 내 모든 부동산은 정비사업으로 뜻하지 않게 철거되므로 이치상 부동산 소유자는 위 철거에 대한 대가를 받아야 한다.사업시행자인 조합은 분양신청을 한 조합원에게는 새로운 아파트나 상가로 대가를 지급하고, 분양신청을 하지 않음으로써 현금청산자가 된 자에게는 돈으로 대가를 지급하여야 한다.조합으로서는 현금청산자가 적을수록 좋고, 이들에게 줄 돈 역시 적을수록 이익이다. 위 돈은 궁극적으로 조합원들이 부담해야 하기 때문이다.이러한 마음에서 조합은 “현금청산금에서
1.사실관계=갑은 서울시 소재하는 아파트를 소유하고 있던 중, 당해 아파트단지가 주택재건축정비사업조합으로 설립되었고, 그 후 정비사업조합은 사업시행인가, 관리처분계획인가를 각각 받았다.갑은 정비사업조합과의 종전토지 및 건축물의 소유권이전등기와 관련된 소송을 진행하고 있는데, 법원은 “쟁점 정비사업조합에게 갑은 청산금 000백만원을 지급받음과 동시에 쟁점 아파트에 대한 소유권이전등기절차를 이행하고, 본 건 아파트를 인도하라”는 취지의 판결을 하였다.갑은 쟁점아파트를 정비사업조합에 인도하여 주었으나, 청산금을 지급받지 못하고 있다. 갑
13. 현금청산(7)[ Key Point ]◯현금청산대상자가 되면 조합에서 현금청산금을 지급해야 하는데, 어떤 절차를 거쳐 지급하게 되는지에 관해서 살펴보도록 하겠습니다.◯아울러 법에 정해진 절차를 지연할 경우에는 현금청산금에 대한 지연이자를 지급해야 하니, 법에서 정한 절차를 소홀히 하지 않도록 신경써야 할 것입니다. 1. 현금청산 절차 및 현금청산금액을 정하는 방법가. 법 조문◯도시정비법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조치)에는 아래와 같이 현금청산대상자에 대한 협의시기와 협의가 성립되지 않았을 경우의 현금청산절차에
재개발사업조합의 사정으로 사업이 지연된 부분이 있더라도 대체주택을 취득한 날부터 3년 이내에 내용증명 우편을 보낸 것만으로는 이를 원고가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우에 해당되지 않아 일시적 1세대 1주택 비과세 특례규정에 해당되지 않는다.(의정부지방법원 2020-구단-6233, 2021.02.15.)1. 처분의 경위=원고(탈퇴 조합원)은 재개발정비사업 내에 주택을 1984년 매수하였고, 2013년 사업시행인가 고시가 된 후 원고의 배우자 명의로 이주하여 거주할 대체주택을 취득했다.이
9. 현금청산(3)현금청산대상자는 언제 조합원 지위를 상실하는가?[ Key Point ]◯지난 시간에 현금청산의 발생시점, 그리고 조합원지위양도제한에 관하여 설명을 드렸습니다.◯그러면 현금청산대상자가 발생하면 계속 조합원으로 있을 수는 없을 것이고 결국 조합원지위를 상실하게 될텐데, 현금청산대상자는 언제 조합원지위를 상실하게 되는 것인가요?1. 현금청산 대상자의 조합원 지위 상실 시점◯현금청산대상자는 아래의 시기에 조합원 지위를 상실하게 된다. 이 내용은 「도시 및 주거환경정비법」에는 규정되어 있지 않고, 대법원 판례에 의하여 확립
재개발조합의 조합원 甲은 분양신청 기간 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회했다. 甲은 도시정비법 제73조제1항제4호의 ‘관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자’에 해당하므로, 조합은 甲에게 관리처분계획 인가일 다음 날부터 90일 이내에 현금청산금을 지급할 의무가 있고, 이를 지체하는 경우 지연이자를 지급할 의무가 있다는 취지로 주장한다.이에 조합은 甲의 분양신청 철회에 대하여 동의를 한 사실은 없으나 甲을 현금청산대상자로 하는 관리처분계획의 수립·인가를 진행하였고 아직 분양계약체결에 관한 통지를 하지 않고 있다. 甲 주
부동산을 조속히 정비사업조합에 명도하여 재개발사업의 신속한 집행에 협조하는 대가로 지급받은 이주촉진비는 사례금으로 구 소득세법 제21조제1항제17호에 해당되는 기타소득이다(서울행정법원-2020-4543, 2021.07.09.).1. 사건의 경위=재개발정비사업 조합원(원고)은 다가구주택을 소유하고 있던 중 조합으로부터 2018연도에 현금청산금으로 **억원을 수령한 후, 2018년 귀속 양도소득세를 신고납부하였다. 해당조합원(원고)은 이 사건 조합으로부터 이주관리 용역업무를 위탁받은 업체로부터 이주지원비 명목으로 2018년도 2회에 걸
대부분의 재건축조합은 ‘조합원이 분양미신청 등의 이유로 조합원 자격을 상실하는 경우 조합은 해당 조합원이 조합원 자격을 유지하고 있는 동안 사용된 정비사업비를 종전자산비율로 공제하고 청산금을 지급한다’는 취지의 정관을 두고 계실텐데, 가능한 한 빨리 정관을 손보셔야 할 것 같다.법원은 그동안 정관, 총회 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 재건축조합은 현금청산자에게 정비사업비 일부를 부과하거나 현금청산자에게 지급해야 할 청산금에서 이를 공제할 수 있다고 보아왔다. 재건축조합은 재개발조합과 달리 조합설립에 동의한
6. 조합원 자격 취득 및 상실가. 사업별 조합원 자격 취득◯ 재건축조합과 재개발조합의 조합원이 될 수 있는자는 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘법’이라고 함) 제2조제9호의 ‘토지등소유자’에 해당하여야 한다(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자에 한함). 재건축사업과 재개발사업에서의 토지등소유자 개념은 아래와 같이 다르다.◯ 재개발사업 : 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자◯ 재건축사업 : 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자◯ 따라서 재개발사업은 조합설립이 되면 토지등소유자는 무조건