1. 사안의 개요=분양신청을 하지 않아 최초 관리처분계획에서 현금청산자로 분류된 원고들은 당시 분양신청기간을 연장하면서 개별통지가 누락됐다는 이유로 그 무효확인을 구하는 소송을 제기했으나 패소 확정되었고, 이후 3차례의 사업시행변경인가가 있었으며 조합은 별도의 재분양절차를 거치지 않은 채 조합원들을 대상으로 분양규모 변경신청만 받은 다음 변경된 관리처분계획의 인가를 득한 경우, 여전히 원고들은 현금청산자로 분류되어 있는데 이때 이들이 변경된 관리처분계획에 대하여 하자를 주장할 수 있는지 문제된다.2. 법원의 판단=①수용재결에 대하여
조합원이 분양신청을 하지 않아 현금청산이 확정됐다면 관리처분계획 취소를 제기할 수 없다는 서울고법의 판결이 나왔다. 과거 대법원도 동일한 판결을 내린 바 있지만, 현금청산자의 관리처분 취소 소송이 이어지자 법원이 구체적인 법적 근거를 제시해 판결을 재확인한 것으로 풀이된다.서울고등법원 제3행정부(재판장 함상훈)는 지난 7월 13일 A씨 등이 B재개발조합을 상대로 낸 ‘관리처분계획인가 일부취소 등’ 소송에서 각하 판결을 내렸다고 밝혔다. 일반적으로 각하 판결의 경우 기존 판례를 인용해 판결문을 짧게 작성하지만, 이번 판결문은 22페이
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에는 분양신청을 한 조합원들이 나중에 별도로 분양계약을 체결하여야 한다는 규정은 존재하지 않고, 표준정관을 비롯한 대부분의 정비사업 정관에서는 “조합원은 관리처분계획인가 후 조합에서 정한 기간 내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 현금청산에 관한 규정을 준용한다”는 취지로 규정되어 있다.이때 조합이 안내한 분양계약 체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 자가 그 이후에 임의로 조합과 별도로 분양계약을 체결한 경우에도 조합원의 지위를 회복한다고 볼 수
부부(夫婦)가 분양신청하는 경우 권리가액의 합산여부 피고는 서울시 서대문구에 소재하는 재개발정비사업조합이고, 원고 甲은 사업구역 내에 위치한 지상 4층 근린생활시설 및 다세대주택 중 1층 A호의 소유자이다(권리가액 1억5,400만원). 원고의 배우자인 乙은 같은 건물 2층 B호의 소유자이다(권리가액 2억950만원). 이 사건 정비사업으로 공급되는 공동주택 중 최소규모 공동주택의 추산액은 3억6,000만원이다. 이 경우 원고 甲은 배우자 乙과 함께 이 사건 정비사업에 따라 공급되는 공동주택을 공급받을 수 있는 분양대상자에 해당
재개발 과정에서 ‘1+1 분양’ 대상자 중 일부에게만 분양 신청을 받은 관리처분계획은 무효라는 하급심 판결이 나왔다. 법률 개정으로 1+1 분양 대상자가 늘어났는데, 해당 조합원에게 분양신청 기회를 주지 않은 것은 재산권 침해로 봐야 한다는 이유에서다.서울행정법원 제1부(재판장 강동혁)는 지난달 8일 A재개발조합을 상대로 낸 ‘관리처분계획 무효확인의 소’에서 원고의 승소 판결을 내렸다.판결문에 따르면 A재개발조합은 지난 2013년 7월 사업시행인가를 받아 8월부터 10월까지 조합원을 대상으로 분양 신청을 받았다. 당시 도시 및 주거
서울 소재 A재개발조합은 2015년 관리처분인가를 받은 후, 2018년 임대 및 분양 단위세대의 전용·공급면적을 변경하고, 근린생활시설의 호수·연면적을 늘리는 등의 내용이 포함된 ‘사업시행변경계획’의 인가를 받았고 그 내용을 반영하여 건폐율, 건축면적, 연면적을 변경하고 정비사업비 추산액을 약 10% 증액하는 등의 내용이 포함된 관리처분변경계획을 수립한 후 인가를 받았다. 조합원 甲은 아파트 수분양자로서, 위 사업시행변경계획은 최초 사업시행계획과 비교할 때 주택형별로 전용면적이 수정되고 상가의 호수·연면적을 대폭 늘리는 내용을 포함
재개발조합의 조합원 甲은 사업구역 내 주택의 소유자로서 조합에게 전용면적 59㎡의 공동주택 2채에 대하여 분양신청을 하였다. 그런데 조합은 甲소유 주택의 주거전용면적이 조합에서 공급하고자 하는 59㎡형 2채의 합산에 미치지 못한다는 이유로 1채에 대해서만 분양신청을 받고 추가 분양을 거부하였다. 이후 사업시행변경계획 및 관리처분변경계획이 인가됨에 따라 조합이 실제로 공급하는 공동주택의 면적이 일부 줄어들어 甲은 전용면적 59㎡의 공동주택 2채를 분양받을 수 있는 자격을 갖추게 되었다. 이러한 경우 추가분양을 제외한 조합의
재개발사업은 정비사업구역 내 종전 건축물을 모두 철거하고 새로운 아파트, 상가를 건축하는 사업이다. 사람이 살아가는데 필요한 의식주 중에 ‘주’를, 그것도 대규모로 공급하는 만큼 공익사업의 성격을 지닌다고 평가할 수 있고, 관련하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용하여 강제수용절차도 가능하다. 이러한 성격 탓에, 재개발사업은 기본적으로 토지등소유자의 3/4 이상의 동의가 있으면 조합을 설립할 수 있고, 이때 나머지 1/4의 토지소유자도 조합원으로 강제 가입하게 된다. 내가 아무리 반대해도
정비사업 조합은 최초의 사업시행계획 인가 후 실시한 분양신청을 통해 조합원들의 정비사업에 대한 참여 의사를 확인한다. 그런데, 정비사업을 진행하다 보면 사업성 증대나 규제완화 등을 이유로 최초의 사업시행계획 수립 때 확정한 세대수나 주택규모를 변경하는 경우가 많다.이로 인해 사업시행계획이 변경되면, 조합은 평형변경 절차나 재분양신청 절차를 거쳐 변경된 사업시행계획에 맞게 조합원들의 분양신청 내용을 조정한다. 조합이 평형변경 절차를 거친다면 조합원들은 조합원 지위를 유지한 채 공동주택의 평형을 변경할 기회만 갖게 되고, 조합이 재분양
사업시행계획이 변경되면서 분양신청이 다시 진행된 경우 투기과열지구 내 재분양 제한에 예외를 두는 법안이 발의됐다. 단순히 투기과열지구로 지정됐다는 이유로 이미 당첨이 확정된 조합원의 재분양을 제한하는 것은 조합원 권리를 박탈한다는 이유에서다.더불어민주당 민병덕 의원은 지난 4일 이런 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안을 대표발의했다.현행 도시정비법에 따르면 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대
1. 문제의 소재=도시정비법 제72조제4항이 명시한 ‘사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우’가 아닌 한 재분양신청이 불가한지 문제가 된다.2. 행정법원의 판단=2017.2.8. 전부개정된 도시정비법 제72조제4항은 ‘분양신청기간이 종료된 후’라고 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 주택 규모가 달라지면 사업시행자가 분양공고 및 분양신청 절차를 거칠 수 있도록 정함으로써 조합원의 이익 보호를 도모하였다.위와 같이 이 사건 조항이 재분양신청절차에 대하여 명문으로 규정하기 전에도 사업비 증감, 일반분양수입의 변동
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법 제72조제4항은 “사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”고 규정하고 있고, 동조 제5항에서는 “사업시행자는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다”고 규정하고 있다.위 규정
분양신청을 하지 않은 토지등소유자가 현금청산을 받지 않은 상태에서 사업시행계획이 변경됐다면 조합원 지위가 유지될까.아직 현금청산이 완료되지 않았기 때문에 조합원 지위가 유지된다는 한 민원인의 질의에 국토교통부와 법제처 모두 “조합원 지위를 유지하지 않는다”고 판단을 내렸다.구 도시 및 주거환경정비법 제46조제2항에서는 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 분양신청을 해야 한다고 규정하고 있다. 또 같은 법 제47조제1호에서는 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해서는 토지·건
1. 도시정비법 등 관련 법령 및 그 해석=도시정비법 제72조는 “경미한 변경을 제외한 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우에 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다”고 규정함으로써 재분양신청절차를 임의규정으로 정하고 있습니다. 한편 대법원이 “분양신청을 하지 아니하거나 철회한 자는 분양신청기간 만료일 다음날부터 조합원지위를 상실한다”고 보고(대법원 2013.7.25. 선고 2011다19744 판결 참조), “최초 사업시행계획의 주요 부분에 해당하는 공동주택의 면적,
“관리처분계획은 재건축·재개발사업을 통해 발생하는 이익을 조합원의 종전 자산 비율에 따라 분배하는 게 핵심입니다. 조합원들의 권리의무에 가장 막대한 영향을 미치는 처분인 만큼 자칫, 계획을 잘못 수립할 경우 소송으로 이어지는 경우도 발생합니다. 따라서 법에서 정한 절차와 방법을 준수해 소송 등을 미연에 방지하면서 원활한 사업 진행을 도모하는 게 가장 중요합니다.” 한국주택정비사업조합협회(이하 한주협)의 정기 수요강좌에서 관리처분과 관련된 주제로 강의에 나선 맹신균 법무법인(유) 동인 변호사의 말이다. 맹 변호사는 관리처분은 조합원
재개발조합은 평형(분양)변경신청 기간 중에 평형(분양)변경신청을 하지 아니한 甲을 현금청산대상자로 보아 관리처분계계획을 수립했다. 이에 甲은 조합원들에게 보낸 안내문에서 “분양신청을 하지 아니한 조합원은 기존 분양신청 내용에 근접한 평형을 배정할 것이다”고 통지하였으므로 조합이 甲에게 종전의 분양신청 내용에 근접한 평형의 아파트를 배정하지 않고 현금청산대상자로 처리하여 수립한 관리처분계획은 위법하다고 주장한다. (서울행정법원) 1. 쟁점=사례의 경우 재분양신청기간 내에 평형변경신청을 하지 아니한 甲들이 조합원의 지위를 그대
재개발조합과 현금청산대상자 사이에 ‘손실보상금의 존부나 범위’에 관한 다툼이 있어서 재결신청을 지연한 경우 또는 ‘손실보상금에 관한 협의가 진행 중이었다는 사정과 사업의 불확실성이나 자금부족 등’으로 수용재결에 따른 보상금을 지급할 수 없음이 예상되는 경우 재결신청 지연을 정당화할 특별한 사정에 해당되는지 여부(서울행정법원 2018년). 중대한 사업시행변경인가 및 재분양신청공고가 있는 경우 지연가산금 기산일이 변경되는지 여부. 1. 도시정비법에 따른 정비사업에서 재결신청 지연을 정당화할 특별한 사정=토지보상법
Q. A재개발조합입니다. 저희 조합은 최초 사업시행계획 인가를 얻어 분양신청절차를 진행하였습니다. 그런데 현재 사업시행계획에서 세대수와 주택규모를 변경하는 안에 대해 고민 중입니다. 만약, 이를 변경할 경우 분양신청절차를 다시 거쳐야 하는지요. A. 재개발조합은 사업시행계획을 수립하여 이를 총회에서 조합원 결의를 얻어 구청장·시장 등으로부터 인가를 받아야 한다. 사업시행계획에는 건축물의 대지면적·건폐율·용적률·높이·용도 등 건축계획에 관한 사항, 주택의 규모 등 주택건설계획 등이 포함되는데 이를 통해 조합원들은 새로 지어질 아파트
인천 부평구 부개4구역의 명품아파트 단지 건립이 가시화되고 있다. 이곳은 기존 계획보다 건립 가구수 증가를 골자로 한 사업시행변경으로 사업성 향상을 예고하고 있다. 그만큼 성공적인 재개발사업이 예상되고 있는 상황이다. 이러한 성과는 묵묵히 재개발사업을 이끌어 왔던 김영삼 부개4구역 재개발조합장의 구도심 재건에 대한 목표가 있었기에 가능했다. 김 조합장은 평생을 부평에서 나고 자란만큼 지역에 대한 애정이 높고, 현안을 누구보다 잘 파악하고 있다. 여기에 정비사업에 대한 정부정책 흐름을 분석해왔고, 조합원들과의 꾸준한 대화를 통해 원활
전부 개정된 도시 및 주거환경정비법이 지난 9일부터 본격 시행에 들어갔다.이번 개정법에는 정비사업 유형이 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 등으로 통폐합됐으며, 시공자 등 협력업체 선정 시 일반경쟁입찰이 사실상 의무화된다.또 재개발사업에서 토지등소유자 방식은 전체 토지등소유자가 20명 미만인 경우로 한정됐으며, 조합장이 대의원회 의장이 되는 경우 대의원으로 인정하는 방안도 포함됐다.이와 함께 사업시행계획의 경우 60일 이내에 인가여부를 통보토록 하고, 관계 행정기관장과의 협의기간을 30일 이내로 규정하는 등 인·허가 기간도