1. 문제의 소재(쟁점 정리)=2012년 설립인가를 받은 재개발조합의 조합원이었던 A는 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 이후, 도시정비법 상 현금청산기간 내에 협의가 성립되지 아니하자, ‘조속한 시일 내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 수용재결신청을 하여 줄 것을 청구하는 바입니다’라고 작성하여 조합에 발송하였다. 이에 조합은 영업손실에 대한 것은 제외하고 A 소유 토지 및 건물에 대하여만 수용재결신청을 하였으나, 관할 토지수용위원회는 법령상 보상금 협의절차를 제대로 거치지 않았다는 등을 이유
재개발사업에서 조합원의 영업손실보상에 관해 자주 논의되는 쟁점을 살펴보려 한다. 근본적인 의문은 ‘조합원에게도 영업손실보상을 해줘야 하는가’이다. 이것이 문제되는 이유는 도시 및 주거환경정비법상 조합원 권리가액의 기초가 되는 종전 가격에 토지 또는 건축물만 포함되고 영업권이 포함되지 않아 종전 가격이 조합원의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고, 도시정비법령 및 토지보상법령은 조합원을 영업손실보상 대상에서 제외하고 있지 않다는 점을 이유로 영업권을 보상해 달라고 요구하는 조합원이 많기 때문이다.결론부터 말하자면 조합이 조합원의 영업
재개발 사업시행기간이 도과해 사업시행계획인가가 실효된 후 재결신청을 청구한 것은 부적합하다는 법원의 판결이 나왔다. 법령상 사업시행자에게 재결신청을 할 수 있는 기간은 사업시행기간 내로 정해져 있는 만큼 사업시행인가가 실효되면 효력이 없다는 취지다.인천지방법원 제1-2행정부(재판장 이현석)는 지난달 30일 인천 남동구의 A재개발구역 내 토지등소유자인 B씨가 조합을 상대로 낸 ‘손실보상금’ 소송에서 원고일부승소 판결을 내렸다고 밝혔다.판결문에 따르면 A구역 재개발조합은 지난 2011년 6월 인천 남동구청으로부터 사업시행기간을 인가일로
1. 사안의 개요=최초 사업시행계획이 있었고, 그에 기반해서 구역 내 토지등소유자 ‘갑’은 조합을 상대로 조속재결신청청구권을 행사하였다. 토지보상법 조속재결신청청구를 조합이 받게 되면 조합은 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 지토위에 재결신청을 하여야 하고, 위 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 지연가산금을 가산하여 지급하여야 한다. 해당 조합은 최초 사업시행계획인가를 득한 후 2차 사업시행변경인가 고시를 득하였는데, 위 갑의 조속재결신청청구에 따른 지연가산금 지급 시기를 두고 소송 상 쟁점이 되었다. 2. 법원의 판
조합원이 분양신청을 하지 않아 현금청산이 확정됐다면 관리처분계획 취소를 제기할 수 없다는 서울고법의 판결이 나왔다. 과거 대법원도 동일한 판결을 내린 바 있지만, 현금청산자의 관리처분 취소 소송이 이어지자 법원이 구체적인 법적 근거를 제시해 판결을 재확인한 것으로 풀이된다.서울고등법원 제3행정부(재판장 함상훈)는 지난 7월 13일 A씨 등이 B재개발조합을 상대로 낸 ‘관리처분계획인가 일부취소 등’ 소송에서 각하 판결을 내렸다고 밝혔다. 일반적으로 각하 판결의 경우 기존 판례를 인용해 판결문을 짧게 작성하지만, 이번 판결문은 22페이
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 준용하는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 의하면 토지소유자는 협의가 성립되지 않은 때 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있고, 사업시행자는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결을 신청하여야 하며, 만일 사업시행자가 그 기간을 경과하여 재결을 신청한 경우 지연된 기간에 대하여 소송촉진법에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 지연가산금을 지급하여야 한다(토지보상법 제30조). 재결신청 지연가산금은 토지보상법이 특별히 정한 책임으로서 사업시행
이번 호에서는 토지보상법 제30조제3항에 근거한 지연가산금에 대해 알아보자. 재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 분양신청을 하지 않은 현금청산자와 토지, 건물, 영업 등에 대한 현금청산절차를 진행한다. 현금청산절차에서 조합은 현금청산자 소유 토지를 취득해야 하는데, 취득 절차는 크게 협의와 수용재결절차로 구분할 수 있다. 협의성립의 비율은 크게 높지 않아 수용재결절차까지 진행되는 것이 일반적이다. 토지보상법에서는 수용재결 결정을 받을 수 있는 신청권을 사업시행자에게만 부여하고 현금청산자에게는 부여하지 않고 있다. 따라서 현금청산자
1. 관련 법리=대법원은 “행정처분이 당연무효라고 하기 위해서는 그 처분에 위법사유가 있다는 것만으로는 부족하고 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로서 객관적으로(외형상으로) 명백한 것이어야 하며, 하자가 중대하고 명백한 것인가의 여부를 판별함에 있어서는 그 법규의 목적, 의미, 기능 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 구체적 사안 자체의 특수성에 관하여도 합리적으로 고찰함을 요한다 할 것이다”는 입장에서(대법원 1993.12.7. 선고 93누11432 판결, 대법원 2004.11.26. 선고 2003두2403 판결
매도청구소송은 재건축사업과 가로주택정비사업에서 현금청산을 하는 방법이다. 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'), 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 '소규모주택정비법')은 사업시행자인 조합에게 매도청구권을 부여하고 있다. 조합은 매도청구소송을 통해 사업구역 내 부동산을 매매대금의 지급과 동시에 취득할 수 있다. 여기서 부동산의 시가는 감정평가를 통해 결정되는데, 법원은 법원에 등록한 감정평가사 자격이 있는 자에게 위 감정평가를 명한다. 부동산의 시가에는 당해 재건축사업으로 발생하는 개발이익이 반영되어야 하는 것이 대법
정비구역 내 토지등소유자가 조합설립에 동의하지 아니하고 그 소유의 토지 및 건축물을 사업시행에 제공하기를 거부하는 경우 사업시행자인 조합으로서는 사업시행을 위하여 해당 토지 및 건축물의 소유권 내지는 사용권원을 획득하기 위한 수단을 강구해야 한다. 재개발사업의 경우 조합이 직접 토지보상법에 따라 해당 토지 및 건축물을 수용할 수 있지만, 재건축사업의 경우에는 특별한 경우를 제외하면 조합에게 토지등소유자에 대한 매도청구권이 주어질 뿐 토지 및 건축물에 대한 수용권한이 주어지지 않는다(도시정비법 제63조, 제64조).이때 조합설립에 동
토지보상법에는 사업시행자가 토지 등을 수용재결 신청 전에 손실보상에 대해 ‘성실하게 협의’하도록 규정하고 있다. 재개발사업의 경우에도 토지보상법을 준용해 현금청산자에 대해 수용재결을 신청할 수 있다. 그렇다면 현금청산자와 ‘성실한 협의’를 진행하지 않은 상태에서 수용재결을 신청했다면, 지방토지수용위원회가 신청을 거부할 수 있을까? 이에 대해 법원이 지방토지수용위원회의 각하재결을 취소하는 판결을 내렸다.사건의 전말은 이렇다. 울산의 한 재개발구역은 지난 2011년 6월 조합설립인가를 받았다. 이후 2018년 사업시행인가를 받아 이듬해
가족 간에 집을 서로 바꿔 살고 있는 경우 이를 무상거주로 보아 주거이전비를 지급하지 않아도 될까.공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 시행규칙 제54조제2항의 개정(2020.12.11. 국토교통부령 제788호로 개정)으로 재개발사업에서 주거이전비를 지급받는 주거용 건축물의 세입자의 범위에 무상거주자가 포함되었다.위 개정 시행규칙의 부칙에는 제54조제2항의 적용시점에 대해 별다른 언급이 없으나, 부산고등법원은 주거이전비 지급 여부가 사업시행계획 인가 고시일에 이미 확정되는 점을 고려하여 위 개정 시행
1. 문제의 소재=재건축 사업 구역 내 행정재산(지방경찰청이 기동대 및 지구대 부지로 사용 중)이 사업시행계획 인가 고시로 용도 폐지되는 경우 매도청구 대상이 되는지 문제가 된다고 할 것이다.도시 및 주거환경정비법 제98조제1항에서는 “시장 군수 등은 인가하려는 사업시행계획에 국·공유 재산의 처분에 관한 내용이 포함되어 있는 때에는 미리 관리청과 협의하여야 하고, 정비 구역 내의 국 공유 재산은 정비사업 외의 목적으로 매각 또는 양도될 수 없으며, 국유재산법 및 공유재산 및 물품관리법 등의 규정에 불구하고 사업시행자 등에게 다른 사
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제65조제1항에서는 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위하여 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다”고 규정한다. 수용 또는 사용의 절차, 손실보상의 기준 및 절차 등은 도시정비법에서 규정한 사항을 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 준용한다.도시정비법은 손실보상 협의의 절차(도시정비법 제73조), 주거이전비의 기준일(도시정비법 시행령 제54조제1항) 및 영업손실보상에서 휴업기간과 기준일(같은 조 제2항) 등에 대
이주 막바지에 1세대라도 강제집행이 정지된다면 코앞까지 온 착공이 요원해지는 등 정비사업의 진행에 차질이 생기게 된다. 신속한 이주를 목표로 달려온 시간이 유종의 미를 거두기 위해서는 강제집행정지 리스크에 잘 대처할 필요가 있다.강제집행정지는 이주를 거부하는 현금청산자 등이 명도소송 1심 판결에 불복하며 항소할 때 함께 신청할 수 있는데, 이때 불복하는 이유로 내세운 사유가 법률상 정당하다고 인정되어야 한다. 따라서 조합이 강제집행정지를 막기 위해서는 집행정지 신청인이 주장하는 사유를 신속하게 반박하며 집행정지 사건의 재판부를 적극
조합은 조합원인 甲의 실제 거주 주소와는 다른 주소로 분양신청 통지를 하였고, 甲은 분양통지안내문을 수령하지 못하여 분양신청을 할 수 없었다. 이에 조합은 甲을 현금청산대상자로 정하는 내용의 관리처분계획을 수립하였다. 그 후 조합은 甲의 재결신청 청구에 따라 서울특별시 지방토지수용위원회에 甲 소유 부동산에 대한 수용재결을 신청하였고, 그 수용재결이 이루어져 조합 명의로 소유권이전등기까지 마쳐졌다. 甲은 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하였고, 조합의 관리처분계획 중 자신을 현금청산대상자로 정한 부분은 무효라고 주장하면서, 관
재개발조합은 정비구역에서 정비사업을 시행하기 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’) 제3조에 따른 토지·물건 등을 취득하거나 사용할 수 있다(도시정비법 제63조). 재개발사업 시행자로서 강제 수용권을 가지는 것이다. 강제 수용권은 현금청산절차에서 실현되는데, 도시정비법에서는 위 절차에 토지보상법을 준용하도록 규정한다(도시정비법 제65조 제1항). 물론, 도시정비법에서 특별히 현금청산의 내용, 기준 등을 정하고 있는 부분도 있다. 절차에 있어서는 관리처분계획이 인가·고시가 된 다음 날부터 9
13. 현금청산(7)[ Key Point ]◯현금청산대상자가 되면 조합에서 현금청산금을 지급해야 하는데, 어떤 절차를 거쳐 지급하게 되는지에 관해서 살펴보도록 하겠습니다.◯아울러 법에 정해진 절차를 지연할 경우에는 현금청산금에 대한 지연이자를 지급해야 하니, 법에서 정한 절차를 소홀히 하지 않도록 신경써야 할 것입니다. 1. 현금청산 절차 및 현금청산금액을 정하는 방법가. 법 조문◯도시정비법 제73조(분양신청을 하지 아니한 자에 대한 조치)에는 아래와 같이 현금청산대상자에 대한 협의시기와 협의가 성립되지 않았을 경우의 현금청산절차에
1. 사안의 개요=원고는 구 도시정비법에서 정한 주택재개발정비사업조합이고, 피고들은 이 사건 각 부동산을 점유하고 있다. 원고는 2017.1.23. 관리처분인가 고시를 득하고 원고는 2018.2.27. 인천광역시지방토지수용위원회에 재결을 신청하면서 피고 1에 대하여 ‘영업권’ 보상항목에 대한 재결을 함께 신청하였다. 인천광역시지방토지수용위원회는 2018.5.4. 수용재결에서 피고 1의 영업인 OOO에 관한 ‘이전비’ 명목으로 458만원의 보상금을 결정하였다. 원고는 수용개시일 전날인 2018.6.27. 피고 1에 대하여 결정된 보상
1. 사업시행계획에서 ‘사업시행 기간’의 의미도시정비법 제52조제1항제13호 및 동법 시행령 제47조제2항제1호는 인가를 얻기 위하여 사업시행자가 작성하여 관할 관청에게 제출하여야 하는 사업시행계획서에 포함될 사항 중 시·도 조례로 정하는 사항으로 ‘정비사업의 시행기간’을 규정하고 있으므로(지자체 별로 조례의 내용에 따라 사업시행기간을 사업시행계획서에 포함할 사항으로 규정하지 않은 곳도 존재함), 도시정비법령은 이를 직접 규정하지 않고 단순히 ‘조례’에 위임하고 있을 뿐이다.2. 사업시행 기간 도과로 인가 받은 사업시행계획 자체가