재건축부담금을 완화하는 등의 내용을 담은 재건축초과이익환수에 관한 법률이 본격 시행에 들어갔다. 이에 따라 지자체들이 재건축부담금 부과를 위한 절차에 착수할 예정인 가운데 실효성 여부가 업계의 화두로 떠올랐다. 특히 지난 정권에서 주택가격 통계조작으로 부담금이 증가했다며 공익감사까지 청구된 상황이다.지난 27일 개정 재건축이익환수법이 시행됨에 따라 재건축부담금 산정기준이 완화되고, 장기보유자에 대한 감면 등이 적용된다. 이에 따라 부담금 면제금액이 종전 3,000만원에서 8,000만원으로, 부과구간도 2,000만원에서 5,000만원
중흥토건이 올해 재개발·재건축 등 도시정비사업 부문에서 1조 클럽에 가입할 전망이다.중흥토건은 지난달까지 총 8,808억원의 수주고를 올렸는데, 서울 관악구 뉴서울·개나리·열망연립 재건축 우선협상대상자로 지정된 만큼 이곳의 수주예정액 1,208억원까지 합하면 무난하게 1조원 수주를 기록하게 된다.중흥토건은 지난 3월 부산 북구 부원아파트 소규모재건축을 시작으로 서울 양천구 신월동 995번지 일대 가로주택정비사업, 경기 안양시 명학시장구역 가로주택정비사업을 잇달아 수주하면서 상반기에 2,422억원의 실적을 거뒀다.하반기에도 수주는 계
재건축 초과이익환수제 적용 기준을 완화하는 법안 통과가 1년 넘게 미뤄지면서 일선 사업장들이 혼란스럽다. 연말까지 통과가 어려울 경우 자동 폐기수순으로 접어드는 게 아니냐는 우려가 나온다.정부는 지난해 9월 국민 주거안정 실현방안의 일환으로 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 내놨다. 면제 금액을 현행 3,000만원에서 1억원으로 상향하고, 부과구간도 2,000만원에서 7,000만원 단위로 확대하겠다는 게 핵심이다. 부과개시 시점도 추진위원회승인일에서 조합설립인가일로 조정하겠다는 등의 내용을 담았다.그런데 개정안 통과는 지지부진한 상황
올 8월 기준 서울 아파트 단지 40개 조합에 재건축부담금 예정액이 통지된 것으로 나타났다.국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 최인호 의원이 국토교통부와 서울시로부터 받은 자료에 따르면 2023년 8월 말 기준 구청에서 조합으로 재건축초과이익 부담금 예정액을 통보한 단지는 총 40곳으로 집계됐다. 지난해 6월 말 28곳에서 1년 새 12곳이 증가했다.예정액 부과단지가 늘면서 재건축부담금 예정액도 크게 늘었다. 작년 6월 말 기준 1조5,000억원(28곳)에서 올해 8월 말 2조6,000억원(40곳)으로 1조1,000억원 증가했다.
1. ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’은 총회 결의사항인가?가. 도시 및 주거환경정비법 규정◯ ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’이 과연 조합총회 결의사항인지 여부에 관하여 ‘정비사업 법령해설집’을 찾아 보도록 하겠습니다.◯ 도시정비법 제45조에는 아래와 같이 규정되어 있습니다. 예산안 및 예산의 사용내역(결산), 그리고 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 모두 총회의결을 받도록 되어 있습니다. ◯ 위 내용을 보면, 예산안 및 예산의 사용내역(결산)도 총
1. 도시정비법 제45조제1항제4호의 의미=‘예산으로 정한 사항 이외에 조합원에게 부담이 되는 계약’은 총회의 의결을 거치도록 한 취지는 정비사업과 관련하여 종종 조합 임원들이 협력업체들과 결탁하여 임의로 정비사업과 관련된 계약을 체결함으로써 조합원들의 권익을 침해하여 온 기존의 관행을 타파하고 정비사업과 관련된 이익을 조합원들에게 귀속시키기 위함이다.도시정비법 제45조제1항제4호에서 규정하는 ‘예산’이란 ‘조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입·지출 계획’을 의미한다. ‘1회계연도내’ 정비사업비 예산안에 관하여 총회의결이 없었다면
Q. 최근 공시가격 현실화 수정 계획이 발표되었습니다. 현실화 수정 내용과 정비사업에 어떤 영향을 미치는지 궁금합니다.A. 국토교통부는 2022.11.23. 공시가격 현실화 수정 계획 및 2023년 주택 재산세 부과와 제도개선 방안을 발표하였습니다. 이는 2020.11.03. 부동산 공시가격 현실화 계획을 사실상 폐기한 것으로 해석되는데 공시가격 수준 상승함에 따른 과도한 부동산 보유세 부담을 완화하기 위한 것으로 볼 수 있습니다.이하에서는 기존 부동산 공시가격 현실화 계획과 수정안을 살펴보고 부동산 시장 및 정비사업에 미치는 영향
서울 용산구 한강맨션이 관리처분인가를 받아 본격적인 재건축에 착수할 수 있게 됐다.구는 지난 2일 한강맨션 주택재건축정비사업조합(조합장 이수희)이 신청한 관리처분계획을 인가하고, 구보에 고시했다. 지난 2003년 추진위원회 승인 후 약 19년만으로 주민들의 숙원사업인 재건축이 8부 능선을 넘게 된 것이다.고시문에 따르면 한강맨션은 용산구 이촌동 300-23 일대로 구역면적은 8만4,262.1㎡다. 지난해 9월 인가 받은 사업시행계획에 따르면 이 구역에는 건폐율 20.45%, 용적률 255.15%를 적용해 지하3~지상35층 높이로 아
Q. 공사계약 등으로 사업인가고시일로부터 120일 이내에 분양신청이 어려울 것 같습니다. 기간경과가 관리처분에 영향이 있는지 궁금합니다.A. 지난 호에 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조에 따라 사업시행계획인가고시일로부터 120일(소규모주택정비사업은 건축심의 결과를 통보 받은 후 90일) 이내에 분양신청 절차에 착수해야 하나 공사도급계약, 감정평가법인 선정 및 감정평가 소요기간, 분양신청전 분담금 사전 심의 등으로 실제 120일 기간 내에는 어려울 수 있다고 설명한 바 있습니다.이번에는 추가적으로 재건축부담금, 건축심
1. 문제의 소재=도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제74조제1항제6호는 관리처분계획에 포함되어야 하는 사항으로 ‘정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기’를 정하고 있다. 이때 재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 ‘재건축이익환수법’)에 따른 재건축부담금을 관리처분계획에 포함시키는 방법과 관련하여, 도시정비법 제74조제1항제6호 문언상 ‘정비사업비 추산액’ 괄호 안에 ‘재건축부담금’을 포함하도록 규정하고
서울 용산구 이촌동 한강맨션이 역대 최고금액의 재건축부담금을 통보받았다. 서초구 반포주공1단지3주구와 비교해도 무려 3억7,000만원이 높은 금액이다. 조합은 당초 예상보다 2배가량이 높은 부담금이 부과됨에 따라 국토부가 이달 발표할 예정인 재건축초과이익환수제 개선 방안에 기대감이 높은 상황이다.한국부동산원은 최근 한강맨션 재건축부담금 예정액으로 조합원 1명당 평균 7억7,000만원 가량을 통보했다. 그동안 재건축부담금 예정액의 최대 규모는 성동구 성수장미아파트의 5억원으로 약 2억7,000만원이 높은 금액이다. 이보다 앞서 서초구
Q. 감정평가 수수료는 법정보수라고 하던데 감정평가법인을 선정할 때 입찰 금액제안을 받는 것은 어떤 이유에서인가요?A. 지난 호에서 감정평가 입찰에서 금액제안이 필요한 첫째 이유는 감정평가 수수료는 법정 수수료이기 때문에 임의로 정할 수 없으나 기준 수수료 요율 체계의 80~120% 범위를 당사자 간 협의로 결정 가능하기 때문임을 살펴보았습니다. 이 경우 금액제안은 전체 용역금액이 아닌 80~120% 사이의 보수요율에 관한 사항입니다.그런데 반대로 감정평가법인의 입찰에서 전체 보수를 기재하거나 그 밖의 방법으로 입찰해야하는 영역들이
Q. 사업시행계획인가 이후 재건축부담금 예정액을 산정하여 관리처분에 반영하도록 되어 있는데 산정시점이 언제인지 궁금합니다.A. 재건축부담금은 재건축사업의 전부 또는 일부가 준공인가 또는 사용을 개시한 날을 부과종료시점으로 하여(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이하 「재건축이익환수법」 제8조제3항) 종료시점으로부터 5개월 이내에 부담금을 결정·부과합니다(법 제15조). 다만, 최근 사례를 보면 고지 전 심사 청구제도(법 제16조), 이에 수반되는 전문기관의 검증, 부동산가격공시위원회 심의 등에 기간이 소요되고 실거래 가액에 대해 감
대통령직 인수위원회가 재건축초과이익환수제를 손질하기 위한 검토 작업에 착수했다. 재건축의 최대 걸림돌로 작용하는 강력한 규제인 만큼 부담금 기준을 완화해 주택공급을 확대하겠다는 취지에서다.최근 인수위는 윤석열 대통령 당선자의 공약사항 중 하나인 재건축초과이익환수제 완화를 이행하기 위해 관련 부처 등과 구체적인 방안 마련에 착수했다. 인수위의 부동산TF팀을 총괄하고 있는 심교언 건축대 교수는 과거부터 재건축초과이익환수제를 비판해왔던 만큼 대대적인 손질이 예고되고 있다.인수위는 우선 재건축초과이익환수의 면제기준금액을 상향하는 방안을 검
앞서 본 고등법원 사건에서 피고 조합은 시공사의 귀책사유를 이유로 한 도급계약 해제를 주장하면서 그와 함께 민법 673조에 의한 도급계약 해제도 주장하였다. 법원은 시공사에게 귀책사유가 없다고 보았다. 총회에서 시공사의 귀책사유로 인한 해제 결의만 해서는 안 된다. 총회에서 민법 673조에 의한 해제에 관해서도 결의를 하여야 한다. 그 결의가 없으면 도급계약 해제가 효력이 없다고 판단하였다.법원 판단을 좀 더 살펴보자. 조합은 총회에서 시공사와의 도급계약 해제 안건에서 시공사의 귀책사유를 이유로 하는 해제를 논의 하였을 뿐, 민법
1. 감정평가법인 선정하는 경우◯ 재건축조합과 재개발조합에서 감정평가법인을 선정하게 되는데 조합 총회에서 하여야 한다.◯ 일반적으로 재건축조합은 조합 총회에서 선정하게 되는데, 재개발조합은 시장·군수가 선정하는 것이라고 알고 있는 분들이 많은데, 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에 의하면, 재개발조합은 시장·군수가 2인 이상을 선정·계약하고, 재건축조합은 시장·군수가 1인 이상, 조합이 조합총회의 의결로 1인 이상을 선정하도록 되어 있다.◯ 그런데 위와 같이 선정해야 하는 것은 아래 사항을 감정할 때에만 적용
서울 강남구 소재 재건축조합은 기 선정된 시공자 A가 부당한 공사비 증액을 요구하고 착공을 거부하는 등 계약위반사항이 있다는 이유로 조합총회에서 도급계약을 해제하는 의결한 후 해제통보를 하였다, 시공자 해제총회 안건 심의를 위한 자료에 “시공자 해제로 따른 손해배상에 관한 내용”이 포함되지 않는 등 총회 진행과정에서 손해배상에 대한 충분한 설명은 누락되었다. 계약해제통보에 기한 시공자 도급계약 해제의 효력이 있는지 여부?1. 도급계약 해제 방법(1) 도급계약서상 해제권 조항에 따른 해제조합과 시공자간에 체결된 도급계약서상에
재초환 공포가 수도권을 넘어 지방까지 확산하고 있다. 강남을 비롯해 서울 주요 재건축사업장에만 부과될 것으로 예상됐던 재건축부담금이 수도권 및 지방대도시에서도 ‘억대’ 수준으로 책정되는 등 현실로 나타나고 있기 때문이다. 게다가 재건축초과이익이 발생하지 않을 것으로 예상됐던 지방소도시에서도 최근 집값이 급등하면서 재건축부담금을 내야할 상황이다.그동안 억대 재건축부담금이 나온 사례는 대부분 서울 강남권에 집중돼왔다. 올 상반기 서초구 방배삼익아파트에서 재건축부담금으로 약 1,271억8,322만여만원이 부과됐다. 조합원 1인당 2억7,
재건축초과이익환수제에 따른 재건축부담금 부과가 현실화되고 있는 가운데 재건축 조합들이 집단행동에 들어갔다. 재건축 조합이 연대해 재건축초과이익환수제 폐지·유예를 촉구에 나선 것이다.지난 9일 서울시 내 재건축조합 54곳은 서초구 서초동 소재 한국컨퍼런스센터에서 조합 관계자 50여명이 참석한 가운데 ‘재건축정비사업조합연대’ 설립을 위한 총회를 개최했다. 이날 총회에서는 임현상 개포주공6·7단지 재건축조합장이 조합연대 대표를 맡아 재건축초과이익환수제에 대해 공동 대응에 들어가기로 했다.조합연대의 목표는 재건축초과이익환수에 관한 법률을
이르면 올해 말부터 재건축초과이익환수제 시행에 따른 재건축부담금 부과가 시작될 전망이다. 하지만 집값 상승에 따른 부담금 증가가 불가피한데다, 조합원 분담 비율 등을 정하기 위한 기준이 마련되지 않아 업계에 혼란이 예상되고 있다.재건축초과이익환수제는 지난 2006년 도입됐지만, 주택시장 침체 등의 이유로 유예된 이후 2018년 1월부터 재시행에 들어간 제도다. 2017년 말까지 관리처분인가를 신청하지 못한 재건축은 환수 대상이 된다.이에 따라 제도 시행 이후에 재건축을 시행한 서울 서초구 반포현대 등이 입주를 진행하면서 재건축부담금