28. 정비사업 자금 마련이주·철거·착공시까지 조합원들이 돈 한푼 내지 않고 사업진행이 가능하다고? 사기 아닌가요?■ 김민우 변호사의 Key Point재건축·재개발을 하려면 많은 돈과 시간이 필요하다는 것을 강의를 들으신 많은 분이 알게 되셨을 것입니다. 그 많은 사업단계를 거치면서 막바지를 향하여 달리는 부분이 이주·철거·착공 단계인데, 이때까지 많은 사업비용이 지출됩니다. 그래서 그 많은 비용을 조합원들이 전부 납부하여 그 돈으로 사업을 진행하는 것이 당연한 것일텐데, 이상하게도 재건축·재개발 등은 이주·철거·착공 때까지도 조합
아파트 분양부터 입주까지 평균 2년 5개월이 소요되는 것으로 나타났다. 최근 4년간 평균 25개월에서 4개월이 증가했다. 최근 공사비 인상이나 자금조달 등에서 문제가 생기면서 공사가 지연된 탓이다.부동산R114가 입주예정 아파트를 대상으로 분양부터 입주까지의 기간(이하 공사기간)을 조사한 결과 올해 평균 29개월이 소요되는 것으로 나타났다. 2020년부터 2023년까지 최근 4년 평균 25개월 대비 4개월이 더 걸리는 셈이다.올해 입주단지의 공사기간은 수도권 28개월, 지방 31개월로 집계됐다. 특히 대구는 평균 39개월로 가장 길
8. 건축물 건축 등 행위 제한◯도시 및 주거환경정비법에 의하여 시행하는 재건축사업, 재개발사업 등은 동법 제19조에 행위제한 규정이 있어서 이에 따라 정비구역지정을 받으면 건축물의 건축 등 일정한 행위에 대하여 시장·군수등의 허가를 받아야 한다. 그런데 소규모주택정비사업의 경우에는 위 법을 준용하지 않았기 때문에 이러한 행위제한이 없었다. 그런데 이번 법 개정시 이에 대한 조문을 신설하여 소규모주택정비사업의 경우에도 행위제한을 받게 되었다. 신설된 조문의 주요 내용을 보면 아래와 같다.제23조의3(행위제한 등) ①소규모주택정비사업
정부의 8·16 대책에 대한 후속 법안이 줄줄이 국회에 제출되고 있다. 270만호 공급 목표를 달성하기 위해 정비 사업을 비롯한 소규모정비사업, 도심복합개발사업 등 민간사업에 대한 규제를 완화하는 내용의 제·개정안이 마련된 것이다. 우선 김선교 의원은 지난 18일 도시 및 주거환경정비법과 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법, 대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 개정안 등 3개 법안을 대표 발의했다. 이어 지난 19일에는 김정재 의원이 민간방식의 도심복합개발사업을 도입하는 내용의 도심 복합개발 지원에 관한 법률 제정안을 내놨다.
법제처가 조합의 임원은 조합원이 아니어도 가능하다는 취지의 법령해석을 내려 업계에 논란이 일고 있다.법에서 정하고 있는 거주기간이나 소유기간을 충족하면 조합원에 해당할 필요가 없다는 것이 법제처의 판단이다. 정비구역 내 거주하고 있다면 정비사업과 무관한 사람도 조합임원이 될 수 있다는 의미인 만큼 업계가 반발하고 있는 상황이다. 법률전문가들도 법제처가 법령 자구해석만으로 판단해 오류가 발생한 것이라고 주장하고 있다.▲법제처, 법령상 조합임원 자격으로 거주·소유기간만 명시… 조합원에 해당할 필요 없어법제처가 조합원이 아니어도 조합임원
가로주택 등 소규모정비 추진 사업장들이 조합설립에 속도를 내고 있다. 투기과열지구 내 조합원은 지위를 양도할 수 없다는 내용을 담은 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 일부 개정법률이 오는 8월 본격적인 시행을 앞두고 있기 때문이다.실제로 정부는 지난 2월 3일 이러한 내용을 담은 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 일부개정법률을 공포했다. 공포 후 6개월의 유예기간을 두고 있는 만큼 오는 8월 4일 본격적인 시행에 들어간다.그동안 소규모정비사업의 경우 투기과열지구 내 조합원 지위양도 금지는 소규모재건축에만 적용돼왔다. 기존에는
[ Key Point ]재건축·재개발구역 주택 중 하나를 매수하려고 마음먹은 고여사가 부동산중개사 사무실에 알아보니 의외로 재건축·재개발구역 주택의 매물이 적음을 알게되었다.정부에서 부동산투기를 방지하기 위하여 재건축·재개발 규제를 하여 매매를 못하게 막아났다고 하던데, 그런 영향으로 매물이 없는 것 같았다.그런데 간혹 매물이 나온다고 하여 연락처를 중개사에게 알려두었더니 연락이 와서 가 보았다. 중개사의 설명으로는 ‘원래 매매가 안되는데 예외사항에 해당되어 이 물건은 매매가 가능하므로 조합원지위 양수가 가능하다’고 하는데 이 말이
현행 도시 및 주거환경정비법에는 조합 임원의 자격 요건으로 ‘정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유’하도록 규정하고 있다. 정비구역 내 토지를 4년간 소유한 A가 동일 세대의 구성원인 B에게 지분 일부를 증여해 2년간 소유했다. 이럴 경우 B는 A의 소유기간을 합산해 조합임원의 자격을 충족하게 되는 것일까?이에 대해 법제처는 동일 세대를 구성하고 있는 증여인인 A의 소유기간을 합산할 수 없다는 해석을 내놨다. 도시정비법에 동일 세대 구성원에 대한 소유기간 합산 규정이 없다는 이유에서다.이번 사안에 대해 법제처는 법령의
현행 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 투기과열지구 내에서 시행하는 소규모재건축의 조합원은 원칙적으로 지위양도가 불가능하다. 다만 예외적으로 조합설립인가 후 2년 이내 사업시행계획을 신청하지 않고, 조합원이 2년 이상 물건을 소유한 경우에는 지위 양도를 허용하고 있다. 그렇다면 조합설립인가를 받고 2년이 지나서 사업시행인가를 신청한 조합에서 2년 이상 소유한 조합원은 지위 양도를 할 수 있을까? 법제처는 이번 사안에 대해 조합원 지위 양도가 불가능하다고 답변했다.법제처는 조합원 지위양도의 예외 규정인 ‘사업시행계획인가
양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격을 취득할 수 있다.①세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우. 세대원은 세대주가 포함된 세대의 구성원을 말하고, 질병치료는 의료법 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다.②상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우③세대원 모두 해외
앞으로 가로주택정비사업 등 소규모정비사업을 추진하기 위해 조합을 설립하려면 동의서를 확보한 이후 창립총회를 개최해야 한다. 또 투기과열지구의 소규모정비사업의 조합원은 원칙적으로 지위양도가 제한된다.정부는 지난 3일 이 같은 내용을 담은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 일부개정법률을 공포한다고 밝혔다. 지난 1월 국회 본회의를 통과한 법안으로 소규모주택정비사업의 절차나 방법 등을 대폭 개선하는 내용이 담겼다. 이번 개정법률은 공포 후 6개월의 유예기간을 거치는 만큼 오는 8월 4일부터 본격적인 시행에 들어간다.▲소규모정비사업,
8. 현금청산(2)현금청산은 언제 발생하는가? 조합원지위 양도제한은?[ Key Point ]◯재건축·재개발사업에 있어서 현금청산이라는 말을 많이 들었을 것입니다.◯현금청산이라고 함은 결국 조합원이 되지 못하고 현금으로 청산되는 것을 말하는데요, 그러면 이런 현금청산은 어떤 시기에 발생하는 것인지에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.◯일반적으로 분양신청, 분양계약과 관련된 경우와 조합원지위양도제한과 관련된 경우가 있습니다.1. 도시정비법에 의한 사업진행 절차◯도시정비법에 의한 사업진행과정에서 언제 현금청산이 발생하는 지에 관하여 간단히 진
선출직 지방의회 의원과 그 가족도 재개발·재건축 조합임원이 될 수 없도록 법 개정이 추진된다. 더불어민주당 소속 김영호 국회의원은 이런 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안을 지난 12일 대표발의했다.조합임원 등의 결격사유 및 해임 등을 담고 있는 현행 도시정비법 제43조에 따르면 △미성년자·피성년후견인 또는 피한정후견인 △파산선고를 받고 복권되지 아니한 자 △금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 자 △금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그
현행 도시 및 주거환경정비법에 따르면 투기과열지구 내 재건축구역의 조합원은 원칙적으로 조합원 지위양도가 불가능하다. 다만 1세대 1주택자의 소유기간 및 거주기간이 각각 10년, 5년 이상인 경우에는 예외로 규정하고 있다.그렇다면 조합원이 소유기간과 거주기간을 모두 충족해야 할까? 아니면 두 개의 요건 중 하나만 충족해도 조합원 지위양도가 가능한 것일까? 이에 대해 법제처는 조합원 지위양도 예외 규정을 적용 받기 위해서는 소유기간과 거주기간 요건을 모두 갖춰야 한다고 해석했다.법제처는 지난 20일 한 민원인이 국토교통부의 회신에 이견
도심 공공주택 복합사업이 입지조건에 따라 규모나 대상 등이 다르게 적용된다. 또 건설되는 주택의 70% 이상은 공공분양을 공급하고, 공공임대는 10~20%를 제공한다.국토교통부는 지난 16일 이 같은 내용을 담은 공공주택 특별법 시행령·시행규칙을 마련하고, 내달 25일까지 입법예고를 진행한다고 밝혔다. 이번 개정령·규칙은 3080+ 주택공급대책 관련 법안이 지난달 국회 본회의를 통과함에 따라 위임 사항을 정하기 위해 마련됐다. ▲도심 공공주택 복합사업, 복합지구 지정·용적률 등 규제 완화 적용우선 도심 공공주택 복합사업을 추진하는
투기과열지구 내 소규모재건축사업도 일정기간 소유 및 거주기간을 넘기면 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하는 법 개정이 추진된다. 도시 및 주거환경정비법과의 형평성을 맞추자는 취지에서다.현행 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 투기과열지구로 지정된 곳에서 소규모재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 금지된다.다만 △생업이나 질병, 취학, 결혼 등으로 세대원 모두 다른 곳으로 이전하는 경우 △상속한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 △세대원 모두 해외로 이전하거나 2년 이상 해외에 체류하는
1. 사안의 개요=이 사건 조합은 서울특별시 소재 재건축 조합으로서 주택법 상 투기과열지구로 지정되어 있으므로 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항 본문에 따라 조합설립인가 후 사업 구역 내 건축물 또는 토지를 양수한 자에 대하여는 조합원 지위 양도가 제한된다.그러나 동조 제2항 단서 및 제4호, 동법 시행령 제37조제1항에 따라 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년, 거주기간이 5년 이상인 자(소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산)로부
가. 조합원 분양신청권◯ 조합설립인가를 받게 되면 조합원지위가 최초로 확정되고, 그 이후에는 사업시행계획인가 후 조합원 분양신청을 하게 되며, 이때 신축건축물에 대한 분양신청을 할 수 있게 된다.◯ 재건축이든 재개발이든 조합원은 신축건축물(아파트 또는 상가 등)에 대해 분양신청을 하여 분양을 받는 것이 가장 중요한 목표라고 할 것이다. 분양신청권이 없는 조합원의 소유권을 일명 ‘물딱지’라고 말하는 이유가 분양신청권이 가장 중요하기 때문이다.◯ 일반적으로 조합원들은 일반 수분양자보다 더 저렴한 가격으로 신축건축물을 분양받게 되고, 이
1. 관리처분계획인가의 내용=정비사업조합(사업시행자)은 조합원 분양신청기간이 종료되면 분양신청종료 현황을 기반으로 관리처분계획(분양설계, 분양대상자의 주소및성명, 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법, 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, 정비사업비의 추산액, 세입자별 손실보상을 위한 관리명세 및 그 평가액 등)을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.2. 관리처분계획인가에 따른 양도소득세=기존에 조합원이 소
추진위원회의 위원장이 유고로 인하여 부존재하는 경우, 위원장 선출을 위한 주민총회를 소집하지 않고 추진위원장 직무대행이 창립총회를 소집한 것이 위법한지 여부?(광주고등법원) 조합임원의 자격과 관련하여 정관규정과 선거관리규정에 차이가 있는 경우 어느 규정을 적용하여야 하는지 여부 및 선거관리규정상‘내부 토지등소유자의 의미’(서울고등법원)1. 사례의 해결(1)추진위원회 운영규정의 검토=국토부고시「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」 제17조 제6항 제2호는 ‘위원장의 유고로 인하여 그 직무를 수행할 수 없을 경