최근 정비사업은 급격한 공사비 상승에 갑갑한 상황이 연출되고 있다. 시공자의 공사비 상향 요구에 사업이 잠정 중단되는 초유의 사태가 발생하기도 한다. 사업을 반드시 완수해야만 하는 조합 입장에서는 공사비 상향을 고민할 수밖에 없고, 공사가 중단돼도 아쉬울 게 없는 시공자가 사실상 갑의 위치에 서는 사례도 포착되고 있다. 조합·시공자 간에 누가 갑의 위치에 서서 주도권을 쥐고 있는가는 부동산 시장 활황기와 불황기로 나눠 구분할 수 있다는 게 업계의 시각이다.과거 시장 활황기에는 건설사들이 공사비 예가가 어느 정도 수지타산에 맞는다는
최근 정비사업은 치솟는 공사비에 시공자 구하기가 날이 갈수록 어려워지고 있다. 경쟁 사례는 좀처럼 찾아보기 힘들어졌고, 지방은 수의계약이 대세를 이루고 있다는 분석이 나온다. 공사비 수지타산을 따지면서도 교육·교통을 포함한 입지조건이 뛰어난 곳에 수주 역량을 집중하는 등 건설사들의 ‘옥석가리기’가 시작됐다는 게 업계의 중론이다.건설사들의 눈길이 쏠리는 사업장들은 이유가 있다. 공사비를 건설사 눈높이에 맞추거나, 교통·교육 등의 측면에서 일반분양 성공을 기대할 수 있는 뛰어난 입지조건을 갖춘 곳 등이 꼽힌다. 다만, 공사비 상향조정에
1. 문제의 소재=서울시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 서울시 도시정비조례) 제38조제2항은 상가 등 부대복리시설의 공급 순위를 정하고 있다.이때 제1순위에 해당하기 위해서는 ① 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설이며 ②사업자등록(인가·허가 또는 신고 등을 포함한다)을 하고 영업을 하는 건축물의 소유자로서 ③권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자의 요건에 모두 해당하여야 한다. 이때 ①, ③요건에 대해서는 의미가 분명한데
서울주택도시공사(SH공사, 사장 김헌동)가 후분양 확산을 위해 분양가 산정제도를 정비해야 한다고 17일 주장했다.선분양은 주택을 짓기 전 분양해 공급자가 제공하는 조감도나 견본주택만을 참고해 청약을 결정해야 한다. 하지만 후분양은 주택건설 공정이 거의 끝난 뒤 분양하는 제도로 청약자가 직접 현장을 살피고 실물에 가까운 아파트를 확인한 뒤 청약할 수 있다.SH공사 전략사업본부 관계자는 “2006년 9월 오세훈 서울시장 재임 당시 80% 공정 시점 후분양제도를 도입했고 2022년 90% 시점 후분양제로 확대했다”며 “후분양제는 장점이
1. 문제의 제기=조합원에게 1+1 분양을 하는 경우 추가 분양하게 되는 1주택에 대하여 조합원 분양가를 적용해야 하는지 일반 분양가를 적용해야 하는지 아니면 제3의 기준을 적용할 수 있는지 문제된다. 도시 및 주거환경정비법은 조합원에게 기본적으로 1주택을 분양하되 조합의 재량에 따라 2주택을 분양할 수 있다고 규정하면서, 추가 분양되는 1주택의 분양가에 대해서는 규정을 두지 아니하고 있다.2. 하급심 판례=서울행정법원은 추가 1주택을 일반분양가격으로 하고 저층(1~5층)으로만 공급하는 관리처분계획에 대하여 “조합원에게 2주택을 분
27. 재건축·재개발의 필요성, 활성화 비법재건축·재개발을 왜 해야 할까요? 그리고 활성화시키려면 어떻게 해야 할까요?■ 김민우 변호사의 Key Point정부에서 주택정책을 발표할 때마다 매번 포함되는 내용이 있습니다. 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화시켜서 주택공급을 늘리겠다는 내용입니다. 하지만 매번 발표를 해도 주택은 빨리 공급이 되지 않고 부족한 현상만 계속해서 발생하고 있습니다. 그래서 주택공급이 부족하여 주택 가격이 상승하고, 전세가도 높아지게 되고, 국민들의 주거생활은 점점 힘들어 지고, 내집 마련하기까지 너무 오래
국토교통부가 분앙갸상한제 주택에 적용되는 기본형건축비를 3월 1일 정기고시한다. 이번 고시에서는 레미콘 등 자재비와 노무비 인상 등 영향으로 기본형건축비(16~25층 이하 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준)가 직전 고시된 ㎡당 197만6,000원에서 203만8,000원으로 3.1% 상승된다. 개정된 고시는 2024년 3월 1일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.실제 분양가격은 기본형건축비를 포함한 분양가격 상한 범위 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해 결정돼야 한다.국토부 주택정책과 관계자는 “앞
현대건설이 ‘힐스테이트 환호공원’을 선착순 분양을 진행한다.힐스테이트 환호공원은 경상북도 포항시 북구 양덕동 산261·235번지 일원(포항환호공원 1, 2블록)에 들어서며, 지하3~지상38층 20개동 총 2,994세대(1블록 1,590세대, 2블록 1,404세대)로 구성된다. 블록별 세대 수는 1블록 △59㎡ 302세대 △84㎡ 994세대 △101㎡ 294세대이며, 2블록은 △59㎡ 364세대 △84㎡ 747세대 △101㎡ 293세대다. 이 중 1, 2블록 59㎡타입은 전체 분양이 완료 되었고, 101㎡타입 경우 일부 세대만 분양
서울 서초구 방배동 일대가 단독·연립주택이 밀집한 ‘전통적인 부촌’의 이미지를 벗고 고급 아파트 지역으로 탈바꿈할 전망이다. 단독주택 재건축이 마무리 단계에 들어서면서 내년부터 속속 신축 아파트의 입주가 예상되고 있기 때문이다. 5년 이내에 무려 8,000세대 이상이 공급되는 만큼 강남의 대표적인 주거지역이 될 것이란 분석이다.NH투자증권은 지난 25일 ‘방배동 재건축 심층분석 구역별 사업현황 및 사업성 분석’ 보고서를 출간했다고 밝혔다. 이번 보고서는 방배동 일대의 재건축 사업에 대한 이슈와 사업성 분석 등이 포함됐다.▲1970~
제주특별자치도 제주시 삼도동 등 2곳에서 공공참여형 가로주택정비사업이 추진될 전망이다. 제주시 첫 사례로 꼽힌다.제주개발공사(사장 백경훈)는 지난 8월부터 추진해오고 있는 가로주택정비사업 후보지 공모에서 삼도동 일원을 비롯해 총 2곳을 시범지구로 선정했다고 22일 밝혔다.공사는 지난 8월 시범지구 선정을 위한 공모신청을 거쳐 사업계획 검토를 통해 사업성 분석까지 마친 상황이다. 분석 결과에 따라 정밀 사업성 분석을 진행하고, 조합설립을 지원하는 등 공사가 참여하는 공동시행 정비사업을 본격 추진하겠다는 방침이다.정밀 사업성 분석에는
Q 2년 이상 보유한 주택을 주택재개발조합에 제공하고 2개의 조합원입주권 및 청산금을 수령한 경우 청산금 수령분에 1세대 1주택 비과세 여부는?A 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 종전주택을 당해 조합에 제공하고 2개의 조합원입주권과 청산금을 지급받기로 한 경우 해당 청산금에 상당하는 종전주택(이하 청산금 해당주택)의 1세대 1주택 비과세 적용 여부는 청산금 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이며, 이 경우 청산금 해당주택의 양도시기는 도시 및 주거환경정비법 제86조 및 소득세
수도권 미분양 물량이 연초 대비 37% 줄어든 가운데 공공이 분양하는 아파트가 주목을 받고 있다.국토교통부 발표에 따르면 지난 8월말 기준 전국 미분양 주택 물량이 6개월째 감소하고 있고, 수도권 미분양 물량도 연초 대비 37% 이상 감소한 것으로 나타났다.분양가가 가파르게 오르는 데다 신규 분양 공급이 줄면서 내 집 마련을 위한 차선책으로 미분양 주택에 관심을 갖는 것으로 해석된다.실제로 최근 iH(인천도시공사)가 10월 무순위(사후)로 공급한 청라웰카운티 19단지(2차)는 2,173대 1의 경쟁률을 기록했다. 이미 준공된 아파트
국회 본회의를 통과한 공공주택 특별법 개정안에 따라 사업지구 밖에 거주하는 토지주에게도 아파트 분양권으로 보상이 가능해진다. 다음은 개정안에 대한 일문일답.Q. 토지등소유주가 원하는 경우 기존 토지보상법령의 규정에 따라 보상받을 수 있는지=개정된 공공주택 특별법은 쪽방촌 공공주택 사업지구 밖에 거주하는 토지주들이 현물(공공주택 분양권)로 보상받을 수 있도록 선택권을 보다 넓히는 내용이다. 토지등소유주가 원하는 경우 기존 토지보상법령에 따른 보상 방식(대토보상)과 이주대책을 적용 받을 수 있다. 단 새롭게 도입된 현물보상과 중복은 불
1. 조합장 및 임원 인센티브 지급이 가능하려면 아래와 같이 하여야 합니다.가. 법리상 성과급(인센티브) 지급이 가능한가?◯ 조합임원에게 성과급을 지급하는 경우가 많이 있습니다. 그래서 성과급 지급이 법리상 가능한지에 관하여 살펴보면 아래와 같은 궁금증이 들게 됩니다.① 성과급 지급 약정은 법률상 금지하고 있는 조항도 없고, 조합내부 의사결정이니까 유효한 것 아닌가?② 사적 자치의 원칙에 의하여 총회에서 결의만 되면 유효한 것 아닌가?③ 지급하는 성과급(인센티브)의 액수는 조합 내부의사결정에 의하기 때문에 총회결의만 얻으면 액수의
최근 코로나 펜데믹 종식 이후 치솟는 물가와 러시아·우크라이나 전쟁으로 인한 국제정세의 불안은 원유를 비롯한 원자재 가격의 상승을 불러왔다. 이러한 현상은 건설원가 상승으로 이어지고 있으며, 전국 재개발·재건축정비사업 현장에 직격탄을 날려 전쟁터에 버금가는 혼란과 고통을 유발하고 있다.이미 착공에 들어가 공사를 진행하고 있는 현장과 착공을 준비하는 현장, 그리고 시공자 선정을 계획하고 있는 현장에서도 공사비에 대한 불안감은 별반 다르지 않다. 불안정한 시장의 현상에서 오로지 고통은 조합원들의 몫으로 전가되고 있는 현실이 안타까울 뿐
제주도가 가로주택정비사업의 사업 추진 여부를 주민들이 결정할 수 있도록 사업성 분석을 지원한다.도는 오는 8월부터 제주도시개발공사와 함께 원도심 지역의 주거환경 개선을 위한 가로주택정비사업의 신속 사업성 분석을 지원한다고 밝혔다. 가로주택정비사업은 종전 가로구역을 유지하면서 노후 주거지를 정비하는 사업이다. 앞서 지난 6월 8일부터 일도1동을 시작으로 7월 28일까지 12개동의 지역주민에게 가로주택정비사업의 개념, 제주도개발공사와 공동으로 시행하는 공공참여형 가로주택정비사업을 소개하는 사전설명회를 진행한 바 있다.도는 설명회에 이어
무궁화신탁(대표이사 권준명)이 강원 강릉시 이화연립 소규모재건축조합에 제시했던 과도한 수수료율이 논란이다. 조합은 높은 수수료율에 계약해지를 선택할 수밖에 없었고 신탁사 교체를 통해 보수를 기존 대비 무려 약 40%나 절감했다. 하지만 무궁화신탁은 ‘신탁보수 소송’을 제기했고, 약 8억원을 챙기면서 조합원들이 울분을 토하고 있는 실정이다.지난 2020년 10월 이화연립 소규모재건축조합은 무궁화신탁과 사업대행형 신탁계약서를 작성했다.계약서에 따르면 신탁보수는 총 분양수입의 약 3.61%를 적용했다. 환산하면 최소 신탁보수 금액은 29
6억원 이하 아파트 분양 물량이 줄어들고 있다. 고금리에 공사비 인상은 물론 고분양가 규제까지 완화되면서 분양가가 오르고 있기 때문이다.부동산R114에 따르면 올해 1월부터 7월 6일까지 청약접수가 끝난 민간분양 아파트의 일반물량은 3만3,925가구로 조사됐다. 분양가는 구간별로 △6억원 이하 2만4,412가구(972%) △6억~9억원 이하 6,560가구(19.3%) △15억원 초과 287가구(0.8%) 순이다. 6억원 이하 아파트 가구 비중이 분양가상한제 등 고분양가 규제가 시행된 지난 2021년 90.5%를 기록한 이후 지난해
동호수 추첨제와 분양가격 확정, 특별품목, 이주비 무이자 대여… 그동안 정비사업 수주전에서 건설사들이 조합원들의 마음을 사로잡기 위해 기본적으로 제안해왔던 내용들이다. 조건은 점점 진화하고 있다. SPC 법인 설립을 통한 추가 이주비 제공, 재건축 초과이익환수제 대납, 임대주택 제로 등 치열한 경쟁이 펼쳐진 곳에서는 파격적인 조건들로 해당 조합원은 물론 업계의 이목까지 집중시켰다. 심지어 인테리어 비용으로 조합원당 7,000만원을 제시한 사례도 있다. 건설사들이 시공 이외의 조건들로 조합원들을 만족시키겠다는 점에 승부를 걸었던 것이
국회에서 재건축 마지막 대못으로 꼽히는 초과이익환수제 완화를 위한 논의가 첫발을 뗐다. 지난달 15일 국회 교통위원회가 전체회의를 열고 김정재 의원, 유경준 의원이 각각 발의한 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’ 일부개정법률안을 상정해 법안심사소위원회로 넘겼다. 정부가 제도 완화 방침을 밝히고, 관련 법안이 발의된 지 약 3개월 만이다.앞서 정부는 지난해 9월 면제 기준을 기존 3,000만원에서 1억원으로 높이는 등 초과이익환수제에 대한 개선 방향을 설정했다. 주택가격 상승에 따라 초과이익환수에 대한 합리적인 조정이 필요하다는 이유에