조합원은 누구든 조합원 5분의 1 또는 10분의 1 이상의 동의를 받아 스스로 발의자 대표가 되어 총회를 개최할 수 있다. 조합원들을 설득하여 발의서를 걷는 것도 쉬운 일은 아니지만, 발의자 대표에게 가장 부담스러운 것은 역시 총회비용일 것이다. 보통 총회를 여는데 1억원 전후의 비용이 든다. 도시 및 주거환경정비법과 정관은 발의자 대표가 총회의 소집·진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다고 정하고 있지만 그 범위에 자금 집행을 대행할 수 있는 권한까지 포함되었다고 보기엔 무리가 있고, 조합원 발의 총회는 조합 집행부의 협조가 불가능
1. 서설=지역주택조합사업을 시행하기 위해 조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’)를 조직하여 조합원을 모집하고, 법령상 요구되는 사업부지의 사용권원 또는 소유권을 확보한 후 조합설립인가 및 사업계획승인을 득하여 무사히 착공에 이르기 위해서는 각 단계의 진행을 뒷받침할 수 있을만한 충분한 사업비가 필요하다. 그러나 지역주택조합사업은 조합원들이 납입한 분담금 등을 재원으로 하여 시행되는 사업인바, 사업계획승인을 득하여 사업이 안정적으로 시행되는 것이 확실해져 금융기관으로부터 PF대출의 승인을 받기 전까지는 자금을 확보하는 방법이 지극히
전국의 모든 정비사업조합들은 관리처분계획인가 고시가 있으면 구역 내 조합원들의 이주를 위하여 수개월 가량의 ‘이주기간’을 설정하고, 해당 기간 동안 이주를 완료하도록 조합원들에게 안내한다. 그러나 의외일지도 모르겠으나, 이러한 ‘이주기간’은 도시정비법 등 관련 법령에 규정되어 있는 제도가 아니다.도시 및 주거환경정비법 제81조제1항의 해석에 따르면 관리처분계획인가 고시가 있으면 조합은 즉시 구역 내 부동산들의 사용수익권을 취득하므로, 조합원 등 권리자들에게 즉각적으로 부동산의 인도를 청구할 수 있다. 반면에 관련 법령 어디에도 조합
원고는 인천 부평구 소재 재개발정비사업조합이며 피고는 사업구역 내에 있는 ⓐ주택의 소유자로서 원고의 조합원 지위를 갖고 있다가 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었다. 원고는 관리처분계획을 인가 받은 후 ⓐ주택에 대하여 수용재결을 신청하였고 인천시 지방토지수용위원회가 정한 손실보상금을 수용개시일에 공탁하였다. 이후 원고는 ⓐ주택을 점유하고 있던 피고를 상대로 그 인도를 구하는 소를 제기하였고, 명도소송 진행 도중인 2019.4.12. 주거이전비 등을 공탁하였다. 이 경우 피고에 대한 원고의 부당이득반환채권이 발생하는
수용재결은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제34조, 제50조 등에 근거한 행정처분을 의미한다. 사업시행자가 수용재결 신청을 하면 관할 토지수용위원회는 손실보상금을 정하여 피수용자의 토지 등을 수용하게 한다는 내용의 수용재결을 하게 된다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제63조에서 토지보상법을 준용하는 바, 재개발사업조합은 위 규정에 따라 현금청산자에게 손실보상금을 지급하고 요건을 갖춘 세입자에게 주거이전비·이사비 등을 보상할 의무를 부담한다.수용재결은 강제수용 결정의 최종적 판단절
원고 A조합은 서울 관악구 B 일대에서 재건축정비사업을 시행하기 위하여 2005. 11. 16. 설립등기를 마친 재건축정비사업조합이고, 피고 구청장은 2006. 12. 1. 최초 사업시행인가를, 2017. 10. 20. 사업시행변경인가를 각 고시하였다. 피고 구청장은 ‘2019. 4. 12.을 기준’으로 이 사건 구유지(도로)에 관하여 감정평가를 하였고, 조합은 매매계약을 체결한 후 위 매매대금을 모두 납부하였다. 이후 조합은 이 사건 구유지의 가격은 2006. 12. 1. 또는 2017. 10. 20.을 기준으로 평가되어야 하며,
조합장이 가압류를 피할 목적으로 자금을 현금으로 인출했더라도 채권이 존재하지 않는다면 범죄행위에 해당하지 않는다는 대법원 판결이 나왔다.대법원 제2부(주심 민유숙)은 지난달 16일 ‘강제집행면탈’ 사건에서 부산 A구역 재개발 B조합장에 대해 무죄 취지의 판결을 내리고 사건을 부산지법으로 돌려보냈다.판결문에 따르면 지난 2014년 6월 A구역의 시공사는 조합을 상대로 약 61억원 규모의 추가공사비 지급을 구하는 소송을 제기했다. B조합장은 시공사가 가압류를 걸자 조합자금 전액을 현금 등으로 인출해 보관했다. 검찰은 B조합장이 강제집행
조합은 공사도급(가)계약서에 따라 사업추진경비 대여 요청을 하였고, 시공자는 이에 응하지 아니하였다. 그에 따라 조합은 시공자와 체결한 공사도급(가)계약에 대한 해제 및 해지한다는 통지를 하였다. 이는 민법 제673조(완성전의 도급인의 해제권)의 해제 의사표시에 해당하므로 시공자 선정되기 위하여 시공자가 조합을 대신하여 지급한 시공자 선정을 위한 총회비용 등을 손해배상 또는 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 주장한다. 시공자의 주장은 타당한지 여부?1. 조합의 공사도급(가)계약 해제 및 시공자의 손해배상 청구 등1) 시공자
정비사업과 관련하여 자문을 받은 사례. 정비사업 구역 내에 있는 집합건물 중에 대지사용권이 없는 구분소유권이 있다. 대지사용권이 없이 전유부부만 소유하고 있는 토지등소유자이므로 정비사업에 대해 극히 비협조적인 입장을 보인다. 조합 입장에서는 현물출자받을 재산은 토지인데 대지지분이 없는 수분소유자를 조기에 배제하고자 한다.집합건물의 구분소유자는 대지에 대해 소유권이든 사용권이든 권리를 확보하여야 한다. 이런 이유로 집합건물법은 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르도록 하고 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없도록 규정한다. 대
명의신탁된 부동산에 대해 등기 명의인인 명의수탁자에게 재산세가 부과된 경우에 명의수탁자는 어떻게 해야 재산세 납세의무를 면할까. 명의신탁이 된 사실을 드러내야 한다. 명의수탁자는 과세처분에 대해 불복을 하여 “사실은 내 소유가 아니라 다른 사람에게 등기 명의를 빌려주어 재산을 보유하고 있노라”고 고백해야 한다.이렇게 보면 대법원 판례의 해석이 타당하다. 법에 금지된 명의신탁을 한 명의신탁자는 제재를 받아야 한다. 형사처벌과 과징금, 가산세 등 제재가 가해짐으로써 법이 실효성을 갖는다.양도소득세도 등기상으로는 명의수탁자에서 양수인에게
재산세와 종합부동산세는 누진 과세제를 취하기 때문에 명의신탁을 함으로써 조세 부담을 줄이려고 시도하는 경우가 많다. 조세회피를 위해 명의신탁을 하는 동기가 된다는 말이다. 이러한 탈세를 막으려는 것이 부동산실명제의 대표적인 입법이유다.지방세법상 재산세 납세의무를 부담하는 ‘재산을 사실상 소유하고 있는 자’란 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 의미한다. 등기부에 소유자로 등기되었는지 여부가 기준이 아니다. 매수인이 매매대금을 모두 지급하고도 소유권이전등기를 해 오지 않은 경우를 예로 들면, 사실상 소유자는 매수인이라는 이야기다
이번 호에서는 대법원 2021.8.26. 선고 2019다257474 판결에 대해 이야기하고자 한다. 재개발사업구역 내 모든 건축물은 철거된다. 철거된 후 재개발사업조합은 조합원들의 뜻에 따라 새로운 아파트와 상가를 멋지게 짓는다. 이를 위해서 재개발사업조합은 사업구역 내 기존 부동산의 소유권을 모두 취득하는 것이 필요하며 관련 근거를 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제81조 등에서 규정하고 있다.즉, 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지
부동산을 명의신탁하기로 하는 약정은 무효이고, 그에 따라 이루어진 등기도 효력이 없다. 이 명의신탁 관계를 둘러싸고 세무적으로도 복잡한 문제가 있다. 원래 명의신탁을 하는 주된 이유 중의 하나도 조세회피를 위한 것이다.매도인과 명의신탁자가 매매계약을 체결하고 이전등기는 명의수탁자 앞으로 하는 3자간 명의신탁을 경우를 보자. 명의신탁자가 매매대금을 모두 지급한 경우라고 하더라도 명의신탁약정은 무효이고, 명의수탁자 명의의 이전등기도 무효이다. 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약 자체는 유효하다. 명의신탁자를 기준으로 하면 매매대금을 모
주거이전비 등을 지급 받지 못한 현금청산자가 수용대상 부동산 인도를 거부한 것이 토지보상법 위반죄에 해당하지 않는다는 판결이 나왔다. 또 현금청산자에게 그동안 부동산을 사용한데 따른 부당이득 반환을 청구할 수 없다는 판결도 내려졌다. 주거이전비나 이사비 등이 지급되지 않았다면 손실보상이 완료된 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결 이후 관련 소송에서 현금청산자의 손을 들어주는 판결이 나오고 있는 것이다.대법원 제3부(주심 김재형)는 지난달 29일 한 재개발구역의 현금청산대상자 A씨를 대상으로 한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상
이번 호에서는 조합원의 부동산인도 의무에 대해 살펴보고자 한다. 재개발사업구역 내 거주하는 모든 사람들은 사업구역 밖으로 이주하여야 한다. 재개발사업은 사업구역 내 모든 건축물을 철거하고 새로운 아파트 및 근린생활시설을 신축하는 사업이기 때문이다.사람이 재개발사업구역 내 거주하면 공사를 시작할 수 없다. 그런데 가끔 재개발사업구역 밖으로 이주하지 않아 법적분쟁이 발생하는 경우가 있다. 법적분쟁의 당사자는 일반적으로 세입자 또는 현금청산자인데, 이들은 현금청산금의 지급 또는 증액을 요구하며 이주를 거부한다. 현금청산자는 분양신청을 하
어느 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 현금청산자들을 상대로 제기한 매도청구소송이 1년 넘게 계속되었다.대부분의 현금청산자들과는 매도청구소송 과정에서 현출된 법원의 감정평가금액을 매매대금으로 하는 매매계약의 합의가 이루어졌으나, 그 중 끝까지 법원 감정결과를 다투며 과도한 증액을 요구하는 A에 대해서만 매도청구소송이 계속 중이었다.A를 제외한 다른 점유자들이 모두 이주하여 다른 건물에 대해서는 철거를 완료한 조합으로서는 최후의 1인이었던 A에 대해 명도단행가처분을 제기하였고, 법원 감정결과에 따른 매매대금을 공탁한 조합은 명도단행가
이번 호에서는, 대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170 판결에 대해 살펴보고자 한다. 위 사건은 서울 서대문구에 위치한 재개발사업지구에서 발생하였는데, 사실관계는 이렇다. 조합원인 원고는 분양신청기간에 분양신청을 하였고 자신의 종전자산을 피고 재개발조합에 인도하였으나 원고는 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않음으로써 현금청산자가 되었고, 이후 원고는 피고 조합에게 현금청산금 지급 지연에 따른 지연배상금 및 재결신청 지연가산금 청구를 하였다.생각해보아야 할 판례 내용은 첫째, 현금청산금 지급 시기에 관한 것이
재개발조합은 도시 및 주거환경정비법 제73조제1항 등에 따라 현금청산자와 협의절차를 거쳐야 하고 협의가 성립되지 않은 경우 관할 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 있다. 이 경우 특별한 사정이 없으면 관할 지방토지수용위원회는 정당한 현금청산금(손실보상금)으로 현금청산자의 토지 등을 수용한다는 내용의 수용재결을 내린다. 재개발조합은 위 인용재결에서 정한 현금청산금을 지급 또는 공탁함으로써 현금청산자의 토지 등의 소유권을 취득한다.그리고 재개발사업에서 수용절차, 손실보상금 등은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법
임대차기간이 만료되면서 임대인과 임차인 사이에 다양한 분쟁이 발생한다. 임차인의 갱신청구권, 권리금 회수 기회의 보장, 임대차보증금 반환 시기, 원상회복 범위 등등 문제가 기본이다.임대차기간이 만료되고 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였음에도 불구하고 임차인이 건물을 반환해 주지 않는 경우에 관한 최근 대법원 판례를 보자.임대인은 자신이 사용하는 건물 내 식당을 임차인에게 임대해 주었다. 임대차기간 만료 전에 임대인은 임차인에게 더 이상 계약갱신을 하지 않을 것임을 통보하였다. 이후 임대차기간이 만료되자 임차인은 계약갱신을
Q. 시공자 선정 당시 조합임원으로 연대보증란에 서명을 하였습니다. 이후에 재건축사업의 추진이 난항을 겪게 되어 결국 시공사와의 계약은 해지되고 말았습니다. 이러한 경우 연대보증을 한 조합임원들의 책임은 어떻게 되는지 궁금합니다. A. 시공사가 정비조합에게 사업비를 대여하는 경우, 시공사는 조합의 시공사에 대한 계약상 의무이행을 간접적으로 강제하기 위하여 조합임원들에 대한 연대보증약정을 하는 경우가 많습니다. 이에 대해 법원의 판결례를 살펴보면 (1) 시공사와 조합의 계약이 양 당사자 사이의 의사합치에 따라 합의해제된 경우에는 조합