1. 문제의 소재(쟁점 정리)=2012년 설립인가를 받은 재개발조합의 조합원이었던 A는 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 이후, 도시정비법 상 현금청산기간 내에 협의가 성립되지 아니하자, ‘조속한 시일 내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 수용재결신청을 하여 줄 것을 청구하는 바입니다’라고 작성하여 조합에 발송하였다. 이에 조합은 영업손실에 대한 것은 제외하고 A 소유 토지 및 건물에 대하여만 수용재결신청을 하였으나, 관할 토지수용위원회는 법령상 보상금 협의절차를 제대로 거치지 않았다는 등을 이유
1. 서설=지역주택조합 사업을 추진하다 보면, 조합 채권자들로부터 언제까지 채무를 변제하고 이를 지체하면 강제집행을 당하더라도 이를 수인하겠다는 취지의 공정증서 작성을 요청받는 경우가 흔히 발생한다. 특히 조합장(추진위원장)이나 업무대행사 등 관계자들이 관련 법령의 내용을 숙지하지 못한 상태에서 무턱대고 공정증서를 작성해주고 한참이 지나 새로운 집행부에 의해 발견되는 패턴을 보이는 경우가 많은데, 그 원인이 되는 채무는 각종 용역비나 대여금에서부터 보상금, 연대보증채무에 이르기까지 다양하다. 위와 같은 상황에 처했을 때 상당수 조합
재개발구역 내 철거계획이 확정된 주택에 대해 종합부동산세를 부과한 것은 위법하다는 판결이 나왔다. 종부세 과세기준일 이전에 조합원의 분양신청과 관리처분인가, 현금청산자에 대한 보상계획 등이 사실상 완료됐다면 부과 면제대상에 해당한다는 것이다. 특히 이번 판결에는 신탁방식 재개발에 대한 종부세 과세대상 여부를 구체적으로 판단한 사례여서 향후 유사한 사건에 대한 기준이 될 전망이다.서울행정법원 제5부(재판장 김순열)는 지난해 11월 2일 A신탁회사가 삼성세무서장을 상대로 낸 ‘종합부동산세 등 부과처분 취소’ 소송에서 종부세 부과를 취소
1. 사안의 개요=경기도 소재 모 재개발 조합은 신탁사를 사업대행자로 지정하고, 분양대상 조합원들로부터 신탁 받은 부동산을 신탁사에게 재신탁하였고, 협의 또는 수용재결을 통해서 확보한 청산 대상 부동산을 신탁사에게 신탁하였다. 그 이후 종부세 과세기준일이 도래하였고, 과세관청은 과세기준일 현재 신탁사가 이 사건 각 주택 등을 모두 보유하고 있다고 봐서 위 주택의 공시가격을 모두 합산하여 종부세 과세표준을 산정한 후 종부세 및 농특세를 결정 고지하였다. 이에 대해서 위 신탁사가 원고가 되어 과세관청을 상대로 종부세부과처분 취소 청구를
재개발사업에서 조합원의 영업손실보상에 관해 자주 논의되는 쟁점을 살펴보려 한다. 근본적인 의문은 ‘조합원에게도 영업손실보상을 해줘야 하는가’이다. 이것이 문제되는 이유는 도시 및 주거환경정비법상 조합원 권리가액의 기초가 되는 종전 가격에 토지 또는 건축물만 포함되고 영업권이 포함되지 않아 종전 가격이 조합원의 재산 가치를 제대로 반영하지 못하고, 도시정비법령 및 토지보상법령은 조합원을 영업손실보상 대상에서 제외하고 있지 않다는 점을 이유로 영업권을 보상해 달라고 요구하는 조합원이 많기 때문이다.결론부터 말하자면 조합이 조합원의 영업
재개발 사업시행기간이 도과해 사업시행계획인가가 실효된 후 재결신청을 청구한 것은 부적합하다는 법원의 판결이 나왔다. 법령상 사업시행자에게 재결신청을 할 수 있는 기간은 사업시행기간 내로 정해져 있는 만큼 사업시행인가가 실효되면 효력이 없다는 취지다.인천지방법원 제1-2행정부(재판장 이현석)는 지난달 30일 인천 남동구의 A재개발구역 내 토지등소유자인 B씨가 조합을 상대로 낸 ‘손실보상금’ 소송에서 원고일부승소 판결을 내렸다고 밝혔다.판결문에 따르면 A구역 재개발조합은 지난 2011년 6월 인천 남동구청으로부터 사업시행기간을 인가일로
재개발정비사업 구역 내 거주자가 영위 중인 영업이 영업손실보상 대상이 되기 위해서는 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 이루어지는 계속적 영업이어야 하며, 관련 법령에 따라 허가 등이 필요한 영업인 경우 이를 받아 행하는 것이어야 한다.영업권자들은 사업자등록증, 부가가치세 납부증명 등의 자료를 근거로 자신들의 영업이 적법하다고 주장하기도 한다. 그러나 이러한 자료는 대상자가 사업자로 등록하고 납세의무를 다하였다는 사실만을 보여줄 뿐, 위 영업손실보상의 요건을 충족하였는지 여부는 별도의 검토를 요한다.물론 대부분의 영업권자들은
1. 사례의 내용=재개발조합원 김00은 2008년부터 서울소재 지상상가 1호를, 다른 재개발조합원인 박00은 2013년일부터 같은 상가 2호를 각각 소유하였는데 위 상가조합원들은 위 각 구분소유부분을 타인에게 임대하여 부동산임대업을 영위하였다.그러던 중 위 두 사람은 2020년 위 지역 일대에 대하여 재개발사업을 시행하던 정비사업조합과 사이에 상기 두 사람이 조합에 위 상가를 재개발하게 하도록 각 구분소유부분을 제공하되, 조합으로부터 기존 상가보다 1평이 증가된 재개발상가의 구분소유부분과 재개발추진으로 인한 피해 및 영업손실보상금으
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙은 토지의 평가에 관하여 세부적으로 정하고 있는데, 그 중 하나 특수한 경우로 ‘미지급용지의 평가’라는 것이 있다(제25조). 2015년 4월 28일 시행규칙이 개정되면서 용어만 ‘미불용지’에서 ‘미지급용지’로 바뀌었다.해당 규정은 “종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다”라고 정하고 있으므로, 문언상 도출되는 미지급용지의 요건은 ①종전에 공익사업이 시행된 부지일 것 ②보상금이
# A씨는 지난 2021년 12월 입주하는 조건으로 오피스텔 분양계약을 체결했다. 하지만 완공이 3차례나 지연되면서 지난해 12월에야 입주를 할 수 있었다. 이에 따라 A씨는 신탁사에 계약서에 의거한 지체보상금을 요구했지만, 신탁사는 해당 사업의 주체가 위탁사라는 이유로 지제보삼금 지급을 거부했다. 계약서 특약사항에 지체보상금에 대한 책임은 위탁사에 있다고 명시했다는 이유로 책임을 회피한 것이다.신탁사의 아파트 분양계약서 중 상당수가 통지 의무 누락, 책임 회피 등 소비자에게 불리한 내용이 대거 포함된 것으로 조사됐다. 이에 따라
국회 본회의를 통과한 공공주택 특별법 개정안에 따라 사업지구 밖에 거주하는 토지주에게도 아파트 분양권으로 보상이 가능해진다. 다음은 개정안에 대한 일문일답.Q. 토지등소유주가 원하는 경우 기존 토지보상법령의 규정에 따라 보상받을 수 있는지=개정된 공공주택 특별법은 쪽방촌 공공주택 사업지구 밖에 거주하는 토지주들이 현물(공공주택 분양권)로 보상받을 수 있도록 선택권을 보다 넓히는 내용이다. 토지등소유주가 원하는 경우 기존 토지보상법령에 따른 보상 방식(대토보상)과 이주대책을 적용 받을 수 있다. 단 새롭게 도입된 현물보상과 중복은 불
재개발·재건축 등 정비사업에서의 소송사례는 셀 수 없이 많다. 이번 정비사업 실무 아카데미에서는 주요 법률 쟁점인 매도청구에서 발생하는 소송 사례와 금품수수 등 운영상 비리로 인한 형사소송 등에 대한 강의가 열렸다.한국주택경제신문과 한국주택정비사업조합협회는 지난 14일 자사 강의실에서 정비사업 실무 아카데미 18, 19강을 개최했다. 이날 강사는 법무법인 조운의 박일규 대표 변호사, 법무법인 도시 이금규 대표 변호사가 맡았다.먼저 박 변호사는 ‘정비사업의 소유권 확보 방안’을 주제로 다양한 매도청구·수용재결 관련 판례들을 소개했다.
이번 호에서는 토지보상법 제30조제3항에 근거한 지연가산금에 대해 알아보자. 재개발사업조합은 관리처분계획인가 이후 분양신청을 하지 않은 현금청산자와 토지, 건물, 영업 등에 대한 현금청산절차를 진행한다. 현금청산절차에서 조합은 현금청산자 소유 토지를 취득해야 하는데, 취득 절차는 크게 협의와 수용재결절차로 구분할 수 있다. 협의성립의 비율은 크게 높지 않아 수용재결절차까지 진행되는 것이 일반적이다. 토지보상법에서는 수용재결 결정을 받을 수 있는 신청권을 사업시행자에게만 부여하고 현금청산자에게는 부여하지 않고 있다. 따라서 현금청산자
사업 기간의 장단이 사업성에 결정적 영향을 미친다는 점에서는 재건축 사업도 재개발 사업과 다르지 않다. 차질 없는 이주, 철거, 착공을 위한 일괄명도는 한때 재개발 현장에서만 필수적인 것으로 여겨졌지만 지금은 웬만한 규모의 재건축 현장들도 그 필요성을 인식하고 있다. 소수 세대의 명도 지연으로 조합이 부담하게 될 추가비용에 대한 정확한 분석이 가능해지면서 법률비용 최소화보다 이주 기간 최소화가 사업에 훨씬 유리하다는 점을 깨달았기 때문이다.그간 재건축 조합들이 일괄명도에 적극적이지 않았던 것은 일괄명도 시스템에 대한 이해 부족과 함
사업시행계획은 조합이 해당 정비사업에 대해 그린 모습을 담고 있다. 정비사업의 구역, 현재 거주하는 가구 수, 짓게 될 건축물의 동, 세대수, 용도폐지되고 새로 설치되는 정비기반시설 등이 사업시행계획 내용으로 포함된다. 조합은 사업시행계획을 수립하고 그 안을 총회에 상정하여 결의를 받은 다음, 관할 구청장 등에게 인가를 받는다. 사업시행계획 수립에는 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성이라는 일반적인 정족수보다 가중된 조합원 과반수의 찬성이 필요하다(제45조제4항). 사업시행계획은 강학상 행정계획의 성질을 가지며, 인가
인천 동구 삼두아파트와 서울 강남구 은마아파트의 공통점은 뭘까. 아파트 지하로 터널이 지나가거나, 예정돼 있다는 것이다. 이렇게 주거지 지하를 관통하는 터널이나 철도에 대한 피해를 구제하는 법안이 발의됐다.더불어민주당 허종식 국회의원은 도로법, 도시철도법, 철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률 일부 개정안 등 이른바 ‘지하 교통시설 피해구제 3법’을 대표발의했다고 지난 11일 밝혔다.이번 개정안은 도로관리청·도시철도건설자·철도건설사업시행자가 지하에 도로나 철도(도시·광역) 등 교통시설을 추진하기 위해 구분지상권을 설정한 토
토지보상법에는 사업시행자가 토지 등을 수용재결 신청 전에 손실보상에 대해 ‘성실하게 협의’하도록 규정하고 있다. 재개발사업의 경우에도 토지보상법을 준용해 현금청산자에 대해 수용재결을 신청할 수 있다. 그렇다면 현금청산자와 ‘성실한 협의’를 진행하지 않은 상태에서 수용재결을 신청했다면, 지방토지수용위원회가 신청을 거부할 수 있을까? 이에 대해 법원이 지방토지수용위원회의 각하재결을 취소하는 판결을 내렸다.사건의 전말은 이렇다. 울산의 한 재개발구역은 지난 2011년 6월 조합설립인가를 받았다. 이후 2018년 사업시행인가를 받아 이듬해
1. 상가세입자 등의 영업손실보상금재개발 정비사업조합에서 사업자인 세입자들에 대한 영업손실보상금 지급은 영업활동을 하는 세입자의 사업소득에 해당된다.정비사업조합에서 영업손실보상금을 지급하면서 원천징수의무는 없다.다만, 통상적인 영업손실보상금 외에 초과지급되는 보상금이 있다면 해당 금액은 기타소득의 성격으로 보아야 한다. 참고적으로 임대업을 영위하는 건물주에 대한 영업손실 보상금은 없는 것으로 보아야 하며, 오히려 토지 및 건물의 양도대가로 보아야 한다.이주보상비 및 영업 손실보상금을 수령하는 경우 세금계산서 교부 대상인지 여부(부가
조합이 현금청산자로부터 취득한 주택은 종합부동산세 대상에 해당되지 않는다는 하급심의 판결이 나왔다. 조합이 철거를 전제로 현금청산자로부터 주택을 협의·수용해 취득한 만큼 ‘철거계획이 확정된 주택’에 해당해 종부세 납세의무가 없다는 것이다.인천지방법원 제1-1행정부(재판장 박강균)는 지난 11월 인천 주안3구역주택재개발조합이 인천세무서장을 상대로 낸 ‘종합부동산세 등 부과처분 취소’ 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다.판결문에 따르면 주안3구역은 지난 2008년 조합설립인가를 받아 재개발을 진행했고, 2018년 협의나 수용절차를 통해
Q. 재개발사업 조합원으로 재개발정비구역에서 영업을 하고 있습니다. 조합원도 세입자처럼 영업손실 보상평가의 대상이 되나요?A. 도시 및 주거환경정비법은 손실보상과 관련하여 당해 법에서 정한 사항 이외에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공익사업법)을 준용하고 있습니다(법 제65조).영업손실과 관련하여 도시정비법은 시행령 제54조에서 ①정비사업으로 인한 영업의 폐지 또는 휴업에 대하여 손실을 평가하는 경우 영업의 휴업기간은 4개월 이내로 하고 ②영업손실보상 대상자의 인정시점은 정비구역지정 공람공고일로 볼 것