재개발·재건축사업을 추진하고 있는 토지등소유자들은 대부분이 조합방식을 선택한다. 재개발·재건축은 공익적 사업으로 규율하고 있는 만큼 조합은 행정주체(공법인)의 성격을 갖는다. 이런 조합을 운영할 때의 근본규칙을 정관이라고 한다. 정관은 내부규범으로 작용해 조합원을 구속하는 자치법적 성질을 갖고 있다. 이번 정비사업 실무 아카데미에서는 조합과 정관에 대한 구체적인 강의가 열렸다.한국주택경제신문 부설 평생교육원은 지난 28일 제3기 정비사업 실무 아카데미 9강을 개최했다. 이날 강의는 법무법인 현 안광순 파트너변호사가 ‘조합설립과 운영
재개발·재건축은 보편적으로 토지등소유자들이 모여 형성한 조합이 직접 사업을 시행한다. 하지만 전문성, 자금문제 등으로 추진이 정체되거나 표류하는 사업장들이 늘어났다. 이에 공공 또는 신탁사가 사업에 참여해 시행하는 방식이 도입됐다. 2016년 신탁방식에 이어 2020년 공공재개발, 공공재건축이 공식 출범했다. 이번 아카데미 2강, 3강에서는 공공재개발·공공재건축과 신탁방식에 대한 강의가 진행됐다.한국주택경제 부설 평생교육원은 지난달 29일 자사 강의실에서 제3기 정비사업 실무 아카데미 2강과 3강을 열었다. 이날 강사는 하나자산신탁
1. 문제의 소재=재개발사업 구역 내에 위치한 이 사건 상가건물은 구분건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있으나 구조상·이용상 독립성을 갖춘 54개의 각 상가호실로 구분되어 있고, 이 사건 상가건물의 신축자는 각 상가호실을 개별적으로 분양한 후 수분양자 명의로 공유지분이전등기를 마쳤다. 이후 각 상가호실은 개별적으로 처분되어 왔고, 현재 甲 등이 이를 각 소유하고 있다. 이러한 경우 甲 등에게 조합설립에 관한 동의권이 개별적으로 부여되는지 나아가 각자에게 단독 조합원 지위가 인정될 수 있는지가 문제된다.2. 이 사건 상가에 관한 구분소
1. 시행규정 변경이 정관 변경에 준해서 토지등소유자 재적 과반수 동의가 필요한지 여부=도시 및 주거환경정비법은 지난 2017년 전부 개정으로 조합 총회의 일반 의결정족수 규정인 제45조제3항을 신설하고, 토지등소유자 전체회의의 의결방법에 관한 제48조제3항에서 제45조제3항을 준용함으로써 토지등소유자 전체회의의 일반 의결정족수를 법 또는 시행규정에 다른 규정이 없는 경우 토지등소유자 과반수 출석과 출석한 토지등소유자의 과반수 찬성으로 명시하였다. 그러면서도 도시정비법이 시행규정의 변경에 관하여 조합의 정관 변경에 관한 가중 의결정
1. 쟁점=재개발정비사업 구역 내 무허가 건물이 사실상 구분소유의 형태로 건축되었고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 독립적으로 거래되고 있는 경우 이러한 무허가건물을 사실상 구분소유하는 여러 명의 공동조합원에게 단독 분양권이 인정되는지 여부?2. 기초사실 및 원고의 주장=피고 조합은 부천시 일대에서 재개발정비사업을 시행할 목적으로 설립된 조합으로서 2010.6.4. 설립인가를 받았다. A는 이 사건 정비구역 내에서 건축법 제정(1962.1.20.) 이전에 건축된 무허가주택을 소유하고 있었고, 이 사건 무허가주택은
상가 관련 분쟁, 재건축 초기부터 이어져 온 문제. 1기 신도시 재정비에도 큰 걸림돌 될 듯최근 재건축사업을 추진하는 많은 구역에서 상가와 관련된 분쟁이 보도되고 있다. 상대적으로 원활하게 분쟁이 타결되어 사업이 순항하는 구역도 있으나, 소송전으로 이어지는 등 심각한 내홍을 겪고 있는 구역도 다수 존재한다. 상가 소유자와의 갈등으로 심지어 추진위원회 승인 후에도 15년 이상 조합을 설립하지 못하고 사업이 지연된 사례도 있다.재건축사업은 기본적으로 주택과 상가가 원만하게 협의하여 토지를 분할하지 않고 통합하여 개발하는 것이 전체 이익
1. 조합설립인가 내용의 변경절차가. 조합설립인가 동의율◯ 조합설립인가를 받기 위해서는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함) 제35조(조합설립인가 등)에 따라 아래의 동의율을 받아야만 합니다. 나. 조합설립변경인가 동의율◯ 그런데 위와 같은 동의율을 충족하여 인가를 받은 뒤에 인가내용을 변경해야 할 필요성이 발생하여 변경을 할 때에도 인가받을 때와 같은 동의율을 충족하도록 하면 변경자체가 너무 힘들어서 변경인가 동의율은 조금 완화하였습니다.◯ 변경인가 동의율 : 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결◯
여름휴가 기간이 지나고 한국주택경제 정비사업 실무 아카데미가 재개됐다. 조합방식은 재개발·재건축 등 정비사업에서 가장 보편적으로 통용되고 있는 사업방식이다. 그 주체인 조합에 대한 모든 것을 안광순 변호사와 나철용 변호사가 전격 해부했다.한국주택경제신문 평생교육원은 지난 10일 제1기 정비사업 실무 아카데미 9강을 열었다. 이날 강사로는 법무법인 현의 파트너 변호사인 안광순 변호사와 수석 변호사 나철용 변호사가 나서 주제로 ‘조합설립과 운영’을 다뤘다.먼저 안 변호사는 조합은 무엇인지, 왜 설립해야하는지, 어떤 법적 성격과 지위를
공동주택관리법에 따르면 공동주택 관리 주체는 장기수선계획의 수립을 전제로 해당 주택의 소유자로부터 장기수선충당금을 징수하여 적립하게 되는데(공동주택관리법 제30조), 재건축사업의 추진으로 공동주택의 철거가 예정된 경우 남아 있는 장기수선충당금의 처리에 관해서는 현재 공동주택관리법령이나 도시정비법령에서 규정하고 있는 바가 없고, 대부분 아파트의 공동주택관리규약에서도 이에 대해서는 구체적으로 정하고 있지 않은 경우가 많다. 때문에 재건축사업이 본격적으로 진행됨에 따라 조합이 설립되고 나면, 입주자대표회의가 실질적으로 관리하고 있던 장기
피고는 서울 동작구에서 재개발정비사업의 시행을 목적으로 2011.11.14. 설립인가를 받은 정비사업조합이다(2006.12.21. 기본계획이 수립된 구역임). 정비구역 내에 위치한 ⓐ주택은 원래 단독주택이었으나 2002.2.21. 다세대주택으로 건축물대장이 전환되었고 2005.7.11. 집합건물 구분등기가 이루어졌다. ⓐ주택의 구분소유자인 원고들은 각자 분양신청을 하였고 피고는 총회를 개최하여 원고들에게 각 독립된 분양자격을 부여하는 내용의 관리처분계획을 의결하였다. 이후 피고는 이사회 의결로 원고들에게 독자적인 분양자격을
재건축 단지 내 상가를 분할해 소유자를 늘리는 이른바 ‘상가 지분 쪼개기’를 방지하기 위한 법안이 잇따라 발의됐다. 상가 지분 쪼개기로 인해 재건축의 사업성이 악화되는 것은 물론 상가 소유자가 늘어나면서 조합설립인가에 어려움을 겪는 사업장이 늘고 있기 때문이다.더불어민주당 최인호 의원은 지난 22일 재건축사업에 대한 상가 지분 쪼개기를 금지하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안’을 발의했다. 이보다 앞서 지난 20일에는 김병욱 의원도 유사한 내용을 담은 개정안을 국회에 제출한 바 있다.최 의원의 개정안에 따르면 우선 권
피고는 서울 은평구에서 정비사업을 시행할 목적으로 2011. 12. 1. 구청장으로부터 설립인가를 받은 재개발정비사업조합이고, 원고들은 이 사건 정비구역 내에 위치한 다세대주택의 구분소유자이다. 이 다세대주택은 이 사건 정비구역이 지정되기 전에 다세대주택의 신축에 관한 건축허가를 받아 사실상 완공되었으나, 아직 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태에 있다. 피고의 정관에는, 기존무허가건축물 소유자에 대하여 조합원 지위와 분양자격을 부여하는 규정을 두고 있으나, 미사용승인건축물 소유자에 대하여는 아무런 규정이 없다. 원고들이
피고는 서울 동대문구 일대에서 재개발사업의 시행을 목적으로 2007.2.경 설립된 정비사업조합이고, 원고는 1982.7.경 단독주택으로 신축된 위 사업구역 내에 있는 지하 1층, 지상 2층 건물의 공유자로서 공부(公簿)상 ‘대피소’로 되어 있는 이 사건 건물의 지층 101호에 거주하고 있다. 이 사건 건물은 소유권보존등기가 경료된 후 가구별로 매매 등이 이뤄지면서 그 가구에 해당하는 대지와 건물의 각 지분에 관하여 지분이전등기가 경료되었다. 원고에게 단독 조합원 지위 및 단독 분양대상자 지위가 인정되는지 여부?1. 기초사실
최근 상가 지분 쪼개기를 방지하기 위한 대책마련을 서둘러야 한다는 목소리가 나온다. 아파트 입주권을 노린 상가 지분 쪼개기가 다수 주민들의 피해로 이어지기 때문이다.문제는 재건축 상가의 경우 단독·다가구주택과 달리 토지나 주택에 해당되지 않아 정비구역 지정·고시 이후 분할해도 특정 요건을 충족하면 아파트 분양권을 받을 수 있다는 점이다.사업장 곳곳에서는 이를 악용한 사례가 늘고 있다. 부산의 A재건축사업장에서는 법인이 지하상가를 매입해 120여개로 분할한 후 분양이 가능하다며 매도에 나서기도 했다. 사실상 제도적 허점을 악용한 지분
1. 사안의 개요=원고들은 정비구역 내 단독 필지 및 그 지상 건축물을 소유하고 지상 건축물을 유치원으로 운영해 왔다. 원고들은 사업시행계획 인가 후 분양신청을 하면서 유치원을 특정하여 신청함으로써 이 사건 정비사업 이후에도 종전과 같이 유치원을 운영하겠다는 의사를 명확히 하였는데, 분양신청 마감 후 관리처분계획 수립 과정에서 원고들은 이 사건 유치원 부지를 다른 공동주택 소유자들과 공유로 소유하게 되는 것으로 정해졌고, 실제 그러한 내용이 담긴 관리처분계획안이 총회를 통과하여 인가 고시까지 이뤄졌다. 이에 원고들은 해당 조합을 피
정비사업에는 정비사업구역 내 토지등소유자의 동의가 필요하다. 이들이 가진 건물을 부수고 그 땅 위에 건물을 짓는 사업이니만큼 이들의 동의는 정비사업의 첫 단추로 볼 수 있다. 정비사업의 종류별로 동의 비율은 조금 다르다. 재개발사업의 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 위 소유자 요건과 면적 요건은 요건은 동시에 충족하여야 한다.재건축사업은 조금 더 복잡하다. 재건축사업은 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3
부산 동래구 수안2구역이 정비구역에서 해제되면서 사실상 재건축이 무산됐다. 총 1,187가구 중 1,100가구 이상이 찬성했지만 단 2가구 동의를 얻는 데에 실패했다. 재건축 조합설립요건 중 하나인 ‘동별 과반수 동의’를 채우지 못해 구역이 해제된 것이다. 이에 주민들은 해당 조건이 과도하다며 반발하고 있다.시는 지난 15일 수안2 재건축정비사업 정비계획 및 정비구역 지정 해제를, 이어 22일에는 수안2구역 재건축 추진위원회 구성 승인 취소를 고시했다. 앞서 올해 1월 25일 도시계획위원회 심의를 열고 수안2구역 재건축사업 정비구역
대법원이 조합설립 후 다물권자의 물건을 매수했다면 분양자격이 없다는 판결을 최종 확정했다.대법원(주심 이흥구 대법관)은 유모씨가 부산 해운대구 온천4구역 재개발조합을 상대로 제기한 ‘아파트수분양권확인등] 소송에서 지난 23일 원고의 상고를 기각했다.대법원은 “도시 및 주거환경정비법의 내용과 취지, 체계 등을 종합해보면 재개발 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다”고 판결했다.대법
지난 기고에서는 상가를 제외한 아파트 전체를 리모델링하는 ‘조합을 설립’하기 위한 동의요건에 대해 살펴보았고, 이번 기고에서는 그와 비교하여 상가를 제외한 아파트 전체 리모델링의 ‘허가’를 위한 동의요건에 대하여 살펴보고자 한다.주택법은 리모델링을 ‘주택단지 전체 리모델링’과 ‘동별 리모델링’으로 나누어 정하고 있고, 다른 주택법 규정에 비추어 주택단지 중 상가를 제외한 아파트 전체를 리모델링하는 것이 주택단지 전체 리모델링의 일반적인 경우이므로, 주택단지 중 일부 상가가 리모델링의 대상에서 제외되더라도 나머지 전체 아파트 동이 리
현행 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면 가로주택정비사업의 토지등소유자가 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 80% 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.이때 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외)를 받아야 하고, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.그런데 공동주택 외의 건축물이 소재하는 전체 토지를 1명이 소유하고 있다면 어떻게 될까? 이때에