도시정비법의 적용을 받는 통상적인 재건축·재개발사업의 경우 상가임대차법이 문제되는 경우는 거의 없다. 관리처분인가 고시가 있으면 사업구역 내 상가건물의 세입자들은 더 이상 상가건물을 사용·수익할 수 없기 때문에 상가임대차법이 정하는 임대차 보장기간은 무의미하다.그러나 도시정비법에 의하지 않는 각종 사업들, 예를 들어 주택법에 의한 리모델링사업, 집합건물법에 의한 상가재건축, 민간임대주택법에 의한 역세권 청년주택사업, 1인이 구역 내 다른 토지등을 모두 매집하여 진행하는 개발사업 등의 경우에는 도시정비법과 같은 강력한 사용·수익권 중
앞으로 전세 낀 집을 살 때 임차인의 계약갱신요구권 행사여부를 확인할 수 있게 됐다.국토교통부는 주택 매매 시 매수인과 매도인 간 분쟁을 최소화하기 위해 이런 내용의 공인중개사법 시행규칙을 지난 12일 개정·공포했다. 개정 내용은 오는 2월 13일부터 시행된다.먼저 집을 사고 팔 때 공인중개사가 매도인으로부터 확인 서류를 받아 해당 주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 매도인과 매수인이 반드시 확인토록 했다.임차인이 계약갱신요구권 행사를 완료한 경우 ‘기 행사’, ‘행사’한 경우에는 현재 및 갱신 후 임대차 기간을 명시
최근에 개정된 ‘임대차3법’을 두고 사회적인 논란이 일고 있다. 개정된 주택임대차보호법은 임차인의 안심 주거를 보장한다는 명분으로 1회의 갱신요구권, 부당한 갱신요구 거절에 대한 손해배상청구권, 갱신시 임대료 증액 5% 한도가 주된 내용이다.임차인 보호에는 상당히 진전된 개정 법률이나 임대인들은 불안감을 표출하고 있다.언론이나 부동산 전문가들은 임대인이 전세가 아닌 월세를 놓는 방식으로 대응할 것이라고 보기도 한다.전세 제도가 자취를 감추게 되고 오히려 임차인들의 차임 부담이 증가할 것이라는 우려의 시각도 많다. 이참에 문제가 많은
지난 기고에서는 역세권 청년주택사업의 공익성을 고려한다면 원활한 사업의 시행을 위해 도시정비법 제81조제1항과 같은 일괄적인 사용·수익권 상실 조항이 마련되어야 한다는 입법론에 대해 얘기하였다.이번 기고에서는 현행법 하에서 청년주택사업의 시행자가 기존 세입자들을 이주시킬 수 있는 방안이 무엇인지 살펴보고자 한다.사업시행자는 수용 등을 통해 건물의 소유권을 확보하고 임대인의 지위를 승계하는데 기본적으로 임대차계약의 종료에 따른 인도를 구할 수밖에 없다. 만일 임대차계약의 종료가 인정되지 않는다면 사실상 세입자로부터 부동산을 인도받기
법정 월차임 전환율이 현재 4%에서 2.5%로 하향 조정된다. 허위 갱신거절을 막기 위해 임대차 정보열람권도 확대된다.정부는 이런 내용의 주택임대차보호법 시행령 개정안을 이달말 입법예고하고 10월 중 시행을 목표로 입법을 진행할 예정이라고 지난 19일 밝혔다.앞서 지난 7월 31일 개정된 주택임대차보호법이 시행되면서 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입됐다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 연장됐다. 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한돼 임차
앞으로 세입자가 희망하는 경우 임대기간을 2년 연장할 수 있고, 임대료 증액 규모도 최고 5%로 제한된다.정부는 지난 31일 정세균 국무총리 주제로 정부서울청사에서 국무회의를 열고 주택임대차보호법 공포안을 의결했다고 밝혔다. 주택임대차보호법은 지난 27일 상임위원회인 법제사법위원회에 상정된 지 이틀만인 29일 통과된데 이어 다음날 국회 본회의를 통과하는 등 신속하게 처리됐다. 이에 따라 임차인의 계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입 등을 담은 개정 주택임대차보호법은 즉시 시행에 들어가게 됐다.주택임대차보호법 개정안에 따르면 임대인은
주택임대차보호법 개정으로 계약기간과 임대료 상한액에 대한 기준이 새롭게 마련됐다. 하지만 현장에서는 계약갱신을 둘러싼 다양한 사례에 대한 적용 여부에 대해서는 혼란이 불가피할 전망이다. 이번에 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정 내용에 대해 일문일답 형식으로 알아봤다.▲임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나=임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구를 청구할 수 있다. 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용된다.▲임차인에게는 몇 회
법무부가 상가건물의 철거나 재건축 등으로 계약갱신이 불가능한 임차인에게 우선입주권을 부여하는 방안을 추진한다. 우선입주가 불가능한 경우에는 퇴거에 따른 보상을 할 수 있도록 제도를 개선한다.법무부는 지난 4일 이 같은 내용을 담은 2020년 법무부 주요업무 계획을 발표했다. 이번 업무보고는 ‘인권·민생 중심의 법무행정, 국민을 위한 검찰개혁’을 목표로 설정하고, 형사사법제도 정립과 사회취약계층에 대한 지원을 강화하는 방안을 담았다.특히 부동산과 관련해서는 서민의 안정적인 주거·영업 보장제도 마련을 위한 계획을 수립했다.우선 법무부는
상가건물에 대해 임대차계약이 갱신되어 10년이 지난 경우 임대인은 임차인에 대해서 갱신을 거절할 수 있다. 이 때 임차인은 신규임차인을 데려와서 자신이 권리금을 받아야 하니 이 임차인과 임대차계약을 체결하라고 요구할 수 있다. 10년의 기간이 지난 후에 임차인은 일단 갱신요구를 해 보고 임대인이 거부하면 신규임차인을 데려와서 권리금을 받고 나가면 된다. 임대인은 갱신요구를 받는 즉시 갱신계약을 체결할지 아니면 임차인이 데려오는 사람과 새로운 임대차계약을 체결할 것인지를 먼저 결정하여야 한다. 대법원 판례에 따르면 이 경우 임대인은
최대 10년인 임대차기간이 지나서 임차인의 계약갱신요구권이 없는 경우에도 권리금 회수기회 보호의무가 있다는 판례의 논리는 다음과 같다. 상가임대차보호법에 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 따라서 전체 임대차기간이 10년을 초과하는지 여부와 무관하게 법에서 정한 요건에 맞으면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다. 2015년도 상가임대차보호법 개정에서 권리금 회수기회 보호의무 규정을 신설한 이유가 있다. 종래 규정만으로는 임
상가임대차보호법은 최초로 임대차계약을 체결한 날로부터 10년 동안 임대차계약을 갱신할 것을 요구할 수 있는 권리를 임차인에게 부여하고 있다. 원칙적으로 임대인은 이 요구를 거부할 수 없다. 임차인이 한 점포에서 최소한의 기간 동안에는 안심하고 장사를 계속 할 수 있도록 하는 제도다. 상가임대차보호법에 임차인 보호를 위해 둔 또 다른 제도가 있다. 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 규정이다. 임대차계약이 기간만료로 종료될 때 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되고, 이를
상가 임차인의 권리금 회수기회를 계약갱신 요구권의 행사기간 제한과 관계없이 보호하기 위한 법안이 발의됐다. 국회 국토교통위원회 소속 박홍근 의원은 지난 23일 이런 내용을 담은 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안을 대표 발의했다. 사실 권리금은 세입자가 영업을 하면서 쌓은 유·무형의 가치에 대한 대가로 신규 세입자가 기존 세입자에게 지불하는 비용이다. 현행법에 따르면 대규모 투자를 통해 일궈낸 상권과 단골 등 영업가치를 공짜로 가져가는 건물주의 횡포를 막기 위해 지난 2015년 권리금의 법적 근거를 신설하고 권리금 회수 기회
법무부는 지난 17일 240여개 상인단체 등이 모여 만든 ‘상가임대차보호법 개정 국민운동본부’와 함께 상가건물 임대차보호법 개정을 위한 현장 정책간담회를 개최했다. 이번 간담회는 궁중족발 사건 등으로 상가임차인 보호 필요성에 대한 사회적 관심이 고조되는 상황에서 현장의 목소리를 듣고 정책에 반영하기 위해 마련됐다. 간담회가 열린 망원동은 홍대·연남동 일대의 임대료 상승 때문에 내몰림을 당한 가게들을 중심으로 형성됐는데 지난 2017년 15% 이상의 임대료 상승으로 또다시 영업의 터전에서 내쫓길 우려가 큰 지역이다. 박상기 법무부장
법에 특정 상황을 규율하는 법조항이 없을 때 다른 조항을 끌어와 적용을 할 수도 있다. 끌어와(유추) 적용을 할 것인지에 따라 분쟁의 승패가 결정된다. 유추적용이 허용될 것인지는 법률 전문가들에게도 어려운 문제다. 대법원 판례가 나오기 전까지는 전문가들도 우왕좌왕 할 수밖에 없다. 흔히 있을 수 있는 사례를 보자. 27년 동안 점포를 임차하여 떡집을 운영한 임차인이 신규임차인이 되고자 하는 사람과 권리금 1억 원의 권리금계약을 체결하였다. 임차인은 신규임차인을 임대인에게 데려가서 사정을 이야기 하고 신규임차인과 임대차계약을 체결해
김조영 변호사의 동영상강좌와 함께하는 쉽게 푸는 재건축ㆍ재개발 1. 임대차계약의 존속기간 ■ 임대차기간의 보호=주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에서는 임대차의 최소기간을 정하고 있는데 주택임대차보호법의 경우에는 “제4조(임대차기간 등) ①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 규정하여 주택임대차 최소기간을 2년으로 정하고 있다. 그리고 상가건물임대차보호법의 경우에는 “제9조(임대차기간 등) ①기간을 정하지 아니하거
건물주가 재건축을 위해 임대차계약 갱신을 거절할 수 있도록 한 법령 조항이 헌법에 위반되지 않는다는 헌법재판소의 결정이 나왔다.헌법재판소는 지난달 28일 재판관 전원 일치 의견으로 임대인이 재건축 사유 및 재건축을 이유로 갱신거절권을 행사할 수 있도록 한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조제1항 단서 제7호가 헌법에 위반되지 않는다고 밝혔다.상가건물 임대차보호법 제10조제1항은 임대차 기간이 만료되기 전 6개월~1개월 사이에 임차인이 계약 갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없도록 규정하고 있다. 다만 단